Cuando te lanzas a comprar una casa, el precio que ves en el anuncio es solo el principio de la historia. A ese número hay que sumarle los famosos gastos de compraventa, que no son otra cosa que todos los costes adicionales necesarios para que la vivienda sea tuya de forma legal y definitiva.
Ten esto en mente desde el primer minuto: por lo general, estos gastos suponen entre un 10 % y un 12 % extra sobre el valor del inmueble. Es una cifra clave que deberías tener ahorrada, además de la entrada para la hipoteca.
La guía definitiva sobre los gastos al comprar una casa
Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes de nuestra vida, no hay duda. Pero es fácil quedarse solo con el precio de venta y olvidar que hay toda una serie de costes obligatorios que, si no los tienes previstos, pueden darte un buen susto y descuadrarte el presupuesto por completo.
Pongamos un ejemplo para que se entienda mejor. Imagina que encuentras el piso de tus sueños por 250.000 €. Si aplicamos ese 10 % del que hablamos, necesitarás tener a mano unos 25.000 € adicionales solo para cubrir trámites y papeleo. Y ojo, porque este dinero no te lo cubre el banco con la hipoteca; es un ahorro que tienes que aportar tú.
Planificar es la clave: Asumir desde el principio que vas a necesitar alrededor de un 10 % más del precio de venta te permitirá centrar tu búsqueda en viviendas que realmente se ajusten a tu bolsillo y evitar sorpresas de última hora.
¿Qué costes incluye este porcentaje?
Los gastos de compraventa no son un único pago, sino la suma de varias piezas del puzle. Cada una cumple una función específica para que, al final del proceso, te conviertas legalmente en el nuevo propietario. A lo largo de esta guía los vamos a desmenuzar uno a uno, pero aquí tienes un adelanto de los protagonistas:
- Impuestos: Es, sin duda, la partida más grande. La cosa cambia si la casa es nueva (pagarás IVA y AJD) o de segunda mano (te tocará el ITP).
- Notaría: Son los honorarios del notario por dar fe pública de la operación y redactar la escritura de compraventa. Su intervención es imprescindible.
- Registro de la Propiedad: Es lo que cuesta inscribir la vivienda a tu nombre. Este paso es fundamental para que seas reconocido como el único propietario legal frente a todo el mundo.
- Gestoría: Aunque es un servicio opcional, es muy recomendable. Se encargan de todo el papeleo, de liquidar los impuestos y de que todo el proceso fluya sin contratiempos.
Entender bien qué es cada cosa te da el control sobre tus finanzas. Para empezar con buen pie y tener una visión clara, lo primero es saber el valor real de una propiedad. Puedes obtener una valoración gratuita de tu vivienda en Trovimap para partir de una base sólida.
El gran impacto de los impuestos en tu presupuesto
Cuando te pones a sumar los gastos de compraventa de una vivienda, hay una partida que siempre se lleva la mayor parte del pastel: los impuestos. Son, de lejos, el desembolso más grande que vas a tener que afrontar, y todo depende de una pregunta clave: ¿la casa es nueva o de segunda mano?
La respuesta lo cambia todo, desde el tipo de impuesto hasta el porcentaje que te tocará pagar. No tiene nada que ver comprarle un piso a un promotor que adquirir una casa que ya ha pasado por otras manos.
Este gráfico te lo muestra de forma muy visual. El precio que ves en el anuncio es solo el punto de partida. Luego vienen los gastos, que hacen que el desembolso final sea bastante mayor.
Como ves, el coste real es una suma de muchas piezas, y los impuestos son, sin duda, la pieza protagonista.
Impuestos si compras una vivienda nueva
Si vas a estrenar casa, es decir, eres su primer propietario, tendrás que hacer frente a dos impuestos que se pagan juntos.
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): El más conocido de todos. Como norma general, supone un 10% sobre el precio de compra de la vivienda. Ojo, porque si compras una vivienda de protección oficial (VPO) de régimen especial, este porcentaje se reduce al 4%.
- AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Este impuesto grava los documentos notariales, como la escritura. Su coste varía bastante porque lo gestiona cada comunidad autónoma, moviéndose en una horquilla de entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta.
Un ejemplo práctico con IVA y AJD:
Imagina que compras un piso nuevo en Andalucía por 200.000 €. De IVA, te tocaría pagar 20.000 € (el 10%). A eso habría que sumarle el AJD, que en Andalucía es del 1,2%, es decir, otros 2.400 €. En total, solo en impuestos, la cifra asciende a 22.400 €.
El ITP en viviendas de segunda mano
Ahora bien, si la vivienda que compras ya ha tenido dueños antes, el escenario fiscal es completamente distinto. Olvídate del IVA y del AJD, porque aquí entra en juego un único impuesto: el ITP.
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) también depende de cada autonomía, lo que significa que su porcentaje puede cambiar una barbaridad de una región a otra. Por lo general, se sitúa entre el 4% y el 10% del valor que figure en la escritura.
Esta diferencia es crucial. Un mismo piso de 200.000 € podría costarte 12.000 € de ITP en Madrid (6%) o dispararse hasta los 20.000 € en Cataluña (10%). ¡Son 8.000 € de diferencia! Para no llevarte sorpresas, te recomendamos que profundices en el tema con nuestra guía sobre los impuestos en una compraventa inmobiliaria en España.
Bonificaciones y tipos reducidos: ¿puedes pagar menos?
Aquí viene la buena noticia: casi todas las comunidades autónomas ofrecen tipos de ITP reducidos para ciertos perfiles de compradores, lo que puede suponer un ahorro muy, pero que muy interesante.
Las condiciones más habituales para poder beneficiarte son:
- Ser menor de 35 años: Muchos gobiernos autonómicos quieren echar una mano a los jóvenes para que accedan a su primera vivienda.
- Comprar una Vivienda de Protección Oficial (VPO): Suelen tener los tipos de ITP más bajos del mercado.
- Ser familia numerosa: Es otro de los colectivos que casi siempre tiene derecho a una rebaja.
- Tener una discapacidad reconocida: También suele ser motivo para aplicar una bonificación fiscal en la compra de la vivienda habitual.
Es fundamental que te informes bien sobre la normativa específica de tu comunidad. Revisa los requisitos al detalle, porque el ahorro puede ser considerable.
Los costes de notaría y registro para ser propietario legal
Una vez has calculado los impuestos, toca darle forma legal a la compra para que, a todos los efectos, la vivienda sea tuya de verdad. Aquí entran en juego dos figuras clave que blindan jurídicamente todo el proceso: el notario y el registrador de la propiedad.
Sus servicios no son opcionales, son obligatorios, y aunque sus costes son menores que los impuestos, representan una parte fundamental de los gastos de compraventa de vivienda. Piénsalo así: son la inversión que haces para que nadie, nunca, pueda cuestionar que tú eres el propietario legítimo.
¿Qué pagas exactamente en la notaría?
El notario es un funcionario público que actúa como un árbitro imparcial. Su misión es asegurarse de que la compraventa se hace conforme a la ley, dando fe pública de que tanto tú como el vendedor estáis de acuerdo y entendéis perfectamente lo que firmáis.
El documento estrella de este acto es la escritura pública de compraventa. Es el contrato definitivo que te corona como nuevo dueño. Los honorarios del notario, conocidos como aranceles, están regulados por el Estado, así que aquí no hay libre competencia. Esto significa que todos los notarios cobran prácticamente lo mismo por el mismo servicio.
El coste depende sobre todo del precio de la vivienda. Para que te hagas una idea, suele moverse entre los 600 y los 1.000 euros. Este importe cubre:
- La preparación de la escritura: La redacción del documento legal que formaliza todo.
- El asesoramiento legal: El notario tiene la obligación de asegurarse de que entiendes cada cláusula.
- La gestión de copias: La emisión de las copias autorizadas de la escritura para ti y para el siguiente paso, el registro.
La importancia de inscribir tu vivienda en el Registro de la Propiedad
Firmar ante notario te convierte en dueño, pero es la inscripción en el Registro de la Propiedad lo que te protege frente a todo el mundo. Es el paso final que hace pública tu titularidad y te blinda ante problemas futuros.
Piensa en el Registro como el «DNI» de tu casa. Inscribirla es el equivalente a ponerla oficialmente a tu nombre, garantizando que nadie más pueda reclamar derechos sobre ella, como deudas ocultas del anterior propietario.
Al igual que los aranceles del notario, los del registrador también están fijados por ley y se calculan sobre el valor del inmueble. Por lo general, este trámite suele costar entre 400 y 700 euros. Este pago asegura que tu derecho de propiedad queda grabado en piedra, legalmente hablando. Si quieres profundizar en este trámite, puedes echarle un vistazo a nuestra guía sobre el registro de una propiedad y todo lo que debes saber.
Un ejemplo para que quede más claro
Vamos a un caso práctico. Imagina que compras un piso por 180.000 €. ¿Cuánto sumarían estos gastos?
- Gastos de notaría: Podrían rondar los 800 €.
- Gastos de registro: Se situarían en torno a los 550 €.
En total, para este ejemplo, tendrías que reservar aproximadamente 1.350 € para cubrir estos dos trámites esenciales. No lo veas como un gasto más, sino como la garantía de que tu inversión está protegida y tu propiedad es tuya sin discusión.
Los gastos de gestoría y otros trámites que no puedes olvidar
El proceso de comprar una casa está lleno de papeleo, plazos que cumplir y una burocracia que puede llegar a ser un auténtico quebradero de cabeza. Es justo aquí donde entra en juego la figura de la gestoría, un servicio que, aunque la ley no te obliga a contratarlo, se convierte en un aliado casi imprescindible para que todo llegue a buen puerto.
Piensa en la gestoría como en un director de orquesta que se encarga de que toda la burocracia suene afinada. Su trabajo es coordinar todos los pasos que vienen después de la firma, asegurando que cada documento llegue a donde tiene que llegar, en el momento justo y de la forma correcta.
¿Qué hace exactamente una gestoría por ti?
Imagina que acabas de firmar la escritura de tu nueva casa en la notaría. Para ti, lo más gordo ya ha pasado, pero para la gestoría, el trabajo no ha hecho más que empezar. Su misión principal es encargarse de toda la «post-firma» para que tú puedas respirar tranquilo.
Sus tareas más importantes son:
- Liquidación de impuestos: Calculan y pagan en tu nombre los impuestos que te tocan, ya sea el ITP o el IVA y AJD, presentando los modelos correctos ante Hacienda. Se acabó el miedo a rellenar mal una casilla.
- Inscripción en el Registro: Llevan tu escritura al Registro de la Propiedad para que la vivienda quede inscrita oficialmente a tu nombre. Este es el paso final para que, a todos los efectos, la casa sea tuya.
- Gestión de la hipoteca: Si has pedido un préstamo, normalmente la gestoría del propio banco se encarga de coordinar la inscripción de la hipoteca en el Registro, junto con la de tu compra.
- Cambio de titularidad: Se ocupan de trámites administrativos como notificar el cambio de propietario en el Catastro.
Contratar una gestoría es, en esencia, comprar tranquilidad. Te libras de posibles errores al pagar impuestos, de retrasos en las inscripciones o de problemas por puro desconocimiento del proceso. Un pequeño fallo aquí podría costarte mucho dinero y disgustos en el futuro.
¿Y cuánto cuesta este servicio?
El coste de una gestoría no está regulado por ley, así que cada profesional o empresa fija sus propias tarifas. A pesar de esto, el mercado se mueve en una horquilla bastante clara.
Por lo general, los honorarios de una gestoría para una compraventa suelen moverse entre los 300 y los 500 euros. Este importe cubre toda la gestión administrativa, el seguimiento de tu expediente y la comunicación con los distintos organismos públicos.
Cuando la compra va ligada a una hipoteca, lo más común es que sea el propio banco quien te asigne su gestoría de confianza para que se encargue de todo. Aunque la Ley Hipotecaria de 2019 dice que los gastos de gestoría de la hipoteca los paga el banco, los trámites que son puramente de la compraventa (como la liquidación de tus impuestos) siguen corriendo de tu cuenta.
En definitiva, este gasto es más una inversión en seguridad y comodidad que otra cosa. Para tener una visión completa de todos los costes y empezar a hacer números, una idea fantástica es conocer primero el valor de mercado real de la vivienda que te interesa. Puedes usar herramientas como la valoración de viviendas de Trovimap para obtener una estimación precisa y fiable en cuestión de minutos.
Gastos adicionales si necesitas una hipoteca
Si para dar el salto y comprar tu casa necesitas financiación, el panorama de los gastos de compraventa suma algunos conceptos nuevos a la ecuación. Pero tranquilo, que hay buenas noticias. Gracias a la ley hipotecaria que tenemos ahora, la mayor parte de los costes asociados al préstamo corren a cuenta del banco. Aun así, hay algunos que siguen siendo cosa tuya como comprador.
No hace tanto, el cliente asumía prácticamente todos los gastos de formalizar la hipoteca. Hoy, por suerte, la ley protege mucho más al consumidor. Los gastos de notaría, registro y gestoría de la hipoteca los paga la entidad financiera, lo que supone un alivio importante para tu bolsillo.
Piénsalo como una redistribución de responsabilidades más lógica: el banco se hace cargo de los costes para formalizar su garantía (la hipoteca), y tú te centras en los gastos de lo que realmente estás haciendo: comprar una casa.
El coste de la tasación del inmueble
El primer gasto que sí o sí te toca pagar es la tasación de la vivienda. Se trata de un informe clave, hecho por un tasador homologado por el Banco de España, que pone un valor objetivo al inmueble. El banco la necesita como el comer para saber cuánto dinero te puede prestar, que normalmente será un máximo del 80% de ese valor de tasación.
Este trámite es obligatorio y te corresponde a ti pagarlo, incluso si al final el préstamo no se llega a conceder.
- ¿Cuánto cuesta? Pues mira, el precio de una tasación suele moverse entre los 250 y los 600 euros. La cifra final depende del tipo de vivienda, sus metros cuadrados y la empresa tasadora que contrates.
- ¿Quién la elige? Aunque el banco te sugiera una de sus empresas «de confianza», tienes total libertad para elegir la tasadora que prefieras, con la única condición de que esté homologada.
La comisión de apertura, ¿todavía existe?
Otro posible gasto con el que te puedes topar es la comisión de apertura. Es un porcentaje que algunos bancos cobran sobre el total del préstamo, justificándolo como un pago por los costes de estudio y tramitación. Puede ir desde el 0,5% hasta el 2% del capital que pidas.
La realidad es que cada vez se ve menos. La guerra entre bancos por captar clientes ha hecho que muchas entidades la eliminen de sus ofertas para ser más atractivas. Así que, si te la ponen sobre la mesa, que sepas que es un punto totalmente negociable.
Para que te hagas una idea del contexto, el mercado inmobiliario está en plena ebullición. Solo en la primera mitad del año, España batió un récord histórico en compraventas, con 357.533 operaciones, lo que supone un aumento del 20% respecto al mismo periodo del año anterior. Este dinamismo hace que conocer bien los gastos asociados sea crucial. Si te interesa el tema, puedes leer más en este análisis sobre el récord de compraventas en España.
Conseguir la mejor financiación es una de las claves para que la compra sea un éxito. Si quieres ir bien preparado, en nuestro blog te contamos todo lo que necesitas saber antes de pedir un préstamo hipotecario.
Calculando los gastos totales con un ejemplo real
La teoría está muy bien, pero donde de verdad se entienden los números es poniéndolos sobre la mesa. Vamos a juntar ahora todas las piezas del puzle para calcular los gastos de compraventa de una vivienda con un ejemplo práctico. Así verás el impacto real de cada concepto en tu presupuesto final.
El escenario de nuestro ejemplo
Vamos a simular una de las operaciones más habituales en el mercado español. Presta atención a los detalles, porque te servirán como plantilla para hacer tus propios cálculos.
- Tipo de vivienda: De segunda mano.
- Precio de compra: 200.000 €.
- Ubicación: Comunidad de Madrid.
- Financiación: Se solicitará una hipoteca del 80 % (160.000 €).
Con estos datos en la mano, vamos a desglosar uno por uno todos los gastos que tendría que asumir el comprador.
Desglose paso a paso de cada gasto
Ahora toca aplicar los porcentajes y costes que hemos ido viendo a lo largo de la guía. Verás cómo la suma total crece con cada nuevo trámite.
1. El impuesto estrella: el ITP
Al ser una vivienda de segunda mano en Madrid, el impuesto que toca pagar es el de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En esta comunidad, el tipo general es del 6 %.
- Cálculo: 6 % de 200.000 € = 12.000 €
Este es, sin duda, el mayor desembolso que tendrás que hacer más allá del precio de la casa. Es el bocado más grande.
2. Gastos de notaría
Los aranceles del notario están regulados por ley y se calculan sobre el precio de la escritura. Para una vivienda de 200.000 €, una estimación bastante realista rondaría los 850 €.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Para que la propiedad quede legalmente a tu nombre, hay que inscribirla. Los honorarios del registrador, también regulados, se basan en el valor del inmueble.
- Estimación: Para nuestro ejemplo, podemos calcular unos 650 €.
4. Honorarios de la gestoría
Aunque en teoría es opcional, la mayoría de los compradores (sobre todo si hay hipoteca de por medio) contratan una gestoría para que se encargue de todo el papeleo. Sus honorarios son libres, pero una media razonable para este tipo de operación sería de 400 €.
5. La tasación de la vivienda
Como nuestro comprador necesita una hipoteca, el banco le exigirá una tasación oficial. Este coste corre por cuenta del comprador y es un paso imprescindible para que le den luz verde al préstamo.
- Coste aproximado: Para un piso de este valor, la tasación podría costar unos 350 €.
Nota importante: Recuerda que los gastos de formalización de la hipoteca (notaría, registro y gestoría del préstamo) los paga el banco por ley desde 2019, por lo que no los incluimos en esta suma.
La suma final: ¿cuánto dinero necesitas?
Ahora que tenemos todas las cifras, vamos a sumarlas para descubrir el total de dinero que nuestro comprador necesita tener ahorrado, además de la entrada del 20 % (40.000 €).
| Concepto del Gasto | Coste Estimado |
|---|---|
| Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) | 12.000 € |
| Notaría (escritura de compraventa) | 850 € |
| Registro de la Propiedad | 650 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación de la vivienda | 350 € |
| Total de Gastos de Compraventa | 14.250 € |
Como puedes ver, los gastos de compraventa de vivienda para este caso práctico suman 14.250 €, lo que representa aproximadamente un 7,1 % del precio de la casa. Si a esto le sumamos la entrada de 40.000 €, nuestro comprador necesitaría tener ahorrados un total de 54.250 € para poder cerrar la operación.
El mercado inmobiliario en España es muy activo, con un total de 181.625 operaciones registradas solo en el primer trimestre del año. Entender que los gastos suelen representar entre un 10 % y un 15 % del precio es clave para una planificación financiera exitosa. Puedes ver más datos sobre la evolución del mercado en la última estadística registral inmobiliaria.
Preguntas Frecuentes sobre los gastos de compraventa
Para cerrar esta guía, hemos recopilado las preguntas que más se repiten al planificar los gastos de la compraventa de una vivienda. Son las dudas más habituales, respondidas de forma directa y clara para que tengas todo bajo control.
¿Quién paga la plusvalía municipal al comprar una casa?
Esta es, sin duda, una de las confusiones más típicas, pero la respuesta es muy simple: la plusvalía municipal (su nombre técnico es IIVTNU) la paga siempre la persona que vende la vivienda.
Como comprador, este impuesto no te afecta en absoluto. Es una obligación del vendedor, que tiene que liquidarlo en el ayuntamiento que corresponda en los 30 días siguientes a la firma.
¿Puedo meter los gastos de la compra en la hipoteca?
Como norma general, la respuesta es no. Los bancos en España suelen financiar, como máximo, el 80% del valor de tasación o de compra del inmueble (siempre el más bajo de los dos). Esto quiere decir que necesitas tener ahorrado el 20% que falta para la entrada, y además, ese 10-12% extra que hemos ido viendo para cubrir todos los gastos.
Conseguir una hipoteca que cubra el 100% del precio más los gastos es, a día de hoy, algo excepcional. Está reservado para perfiles financieros muy específicos y no es lo habitual en el mercado. Así que lo más sensato es planificar tus ahorros contando con que estos costes corren de tu bolsillo.
¿Hay alguna forma de ahorrar en los gastos de compraventa?
Aunque una buena parte de los gastos son fijos porque están regulados por ley (como los impuestos o las tarifas de notaría y registro), sí que existen algunos márgenes donde puedes arañar unos euros y reducir costes.
- Compara gestorías: Sus honorarios no están regulados, así que no te quedes con la primera que te ofrezcan. Pide varios presupuestos.
- Negocia tu hipoteca: Intenta que el banco te quite la comisión de apertura. Aunque muchas entidades ya no la aplican, otras sí, y es un punto que se puede negociar.
- Busca bonificaciones fiscales: Infórmate a fondo sobre los tipos de ITP reducidos que existen en tu comunidad autónoma. Ser menor de 35 años, comprar una VPO, ser familia numerosa o tener una discapacidad reconocida puede suponerte un ahorro de miles de euros en impuestos. ¡No lo dejes pasar!
¿Y qué gastos tiene la persona que vende la casa?
El vendedor también tiene su propia lista de tareas y gastos que debe afrontar para cerrar la operación. Es bueno que los conozcas para tener una visión completa de todo el proceso.
Los principales costes para el vendedor son estos:
- La plusvalía municipal: Como ya hemos visto, es su responsabilidad pagarla.
- El IRPF por la ganancia patrimonial: En su próxima declaración de la Renta, tendrá que declarar el beneficio que ha obtenido con la venta y pagar los impuestos correspondientes.
- Los honorarios de la inmobiliaria: Si contrató una agencia para que le ayudara a vender, tendrá que pagar la comisión que pactaron.
- Cancelación de la hipoteca: Si la vivienda todavía tenía una hipoteca pendiente, el vendedor se hace cargo de los gastos de cancelarla en el Registro de la Propiedad.
- Certificado de Eficiencia Energética: Es un documento obligatorio que debe tener en vigor y entregar al comprador.
Entender las dos caras de la moneda te da una perspectiva mucho más rica y completa de lo que implica una compraventa.
En Trovimap, queremos que tomes las mejores decisiones con información clara y fiable. Comienza tu búsqueda o venta con buen pie utilizando nuestras herramientas. Te invitamos a explorar el portal y descubrir todo lo que podemos ofrecerte en https://www.trovimap.com.
