Seguro que no es la primera vez que oyes hablar de la existencia de pisos en subasta, ¿verdad? Y es que en los últimos años ha aumentado la bolsa de inmuebles en subasta debido a que las entidades bancarias han incrementado el número de ejecuciones hipotecarias.
Actualmente, muchos compradores interesados se cuestionan algunas dudads acerca del funcionamiento de este tipo de operación ya que, al estar el inmueble en subasta, el precio al que se puede adquirir suele ser mucho más competitivo que el que establecen las empresas privadas, es decir, las inmobiliarias.
En este post vamos a descubrir cómo funciona el proceso de adquisición de pisos en subasta para que conozcas con detalle esta opción de compraventa de inmuebles que existe actualmente y con la que podrás conseguir precios bastante económicos.
Las subastas inmobiliarias: lo que debes saber
Para saber cómo funciona el mercado de inmuebles en subasta, es imprescindible que sepas el origen de estss viviendas: son pisos de bancos que, por lo general, los han embargado a propietarios por no haber pagado su hipoteca o préstamo bancario. Por tanto, debido al incumplimiento de su obligación, la entidad bancaria se queda con el inmueble y lo pone a la venta mediante la modalidad de subasta.
Sin embargo, aunque a primera vista parezca una opción más que razonable e interesante a tener en cuenta si queremos comprar un piso, lo cierto es que las condiciones que se solicitan para poder acceder a una subasta de pisos no son, en absoluto, sencillas de cumplir ni accesibles para todo el mundo. ¿Por qué? Por los siguientes motivos:
- Depósito: para poder pujar por un piso en subasta de una entidad bancaria deberás realizar un depósito que te permitirá participar en dicha subasta; un importe que suele ser bastante elevado y no al alcance de todos.
- Financiación: además de esta «entrada» también se requiere que se consiga una financiación previa que pueda demostrar que eres un comprador fiable y seguro, algo que actualmente no es tan sencillo de conseguir debido a la crisis económica que nos azota desde el 2007.
Debido a la baja participación ciudadana que había en las subastas de los pisos, se redujo el depósito inicial del 20% al 5% para motivar a los compradores a formar parte de las pujas; sin embargo, esta medida no ha conseguido atraer al público particular que, hoy en día, sigue prefiriendo realizar cualquier operativa de compraventa de inmuebles con una inmobiliaria o empresa especializada.
Uno de los motivos por los cuales el sector de los pisos en subasta es tan arriesgado para un particular es que, si el ganador de la puja no termina de pagar o no cumple con el plazo de pago establecido, generalmente de 20 días aproximadamente, pierde el depósito y no tiene derecho al retorno de su inversión inicial.
Cómo se realizan las subastas de pisos actualmente
Antiguamente, las subastas se llevaban a cabo en una sala donde se encontraban los interesados en adquirir dichos inmuebles; sin embargo, actualmente abundan las subastas de pisos en Internet, pues de esta forma, se ha conseguido la asistencia de un público mayoritario y una mayor posibilidad de que haya un comprador para el inmueble subastado.
De hecho, la subasta online está teniendo mucha más acogida que la subasta tradicional, porque permite que las empresas o bancos dueños de los inmuebles puedan dar de alta el inmueble en cuestión juntamente con las características y demás información de interés para el futuro comprador. Además, estas plataformas online también permiten ver la evolución de la puja en directo.
Los inmuebles que se lanzan en subasta suelen tener el precio muy rebajado en comparación con la situación real que tendrían en el mercado; de hecho, la rebaja suele alcanzar hasta el 40%. Y como te contábamos hace unos meses, en algunos casos los bancos están vendiendo viviendas con un descuento de hasta el 65%.
Consejos para comprar un piso en subasta
¿Estás pensando en formar parte de una subasta de pisos? Es una buena opción siempre y cuando dispongas del importe inicial para poder invertir en la puja. De todas formas, antes de lanzarte a este sector, en Trovimap queremos darte una serie de consejos que es necesario que tengas en cuenta para que la operación sea beneficiosa para tus intereses personales.
Solvencia para la subasta de pisos
El primer punto que tienes que tener claro si quieres saber cómo funcionan los pisos en subasta es que es imprescindible que seas una persona solvente, pues como ya hemos apuntado anteriormente, deberás realizar un pago a modo de «depósito» el día anterior de la puja para poder participar en dicha subasta. Si al final resulta que eres el ganador de la misma, entonces deberás abonar el resto del importe en el plazo establecido, de lo contrario, perderás la entrada.
Infórmate bien del tipo de subasta
Otro consejo importante es que te informes bien del tipo de subasta que se va a realizar, pues hay ocasiones en las que se realiza la subasta de la propiedad del inmueble pero sin que se subaste el usufructo, es decir, que puedes convertirte en el propietario de un inmueble pero es probable que, por el momento, no puedas disfrutar de él porque esté ocupado por inquilinos o por cualquier otra circunstancia. Siempre tienes que fijarte en las subastas en las que la propiedad a pujar sea COMPLETA.
Expediente judicial del piso subastado
Otro punto interesante que deberás valorar antes de decantarte por comprar un piso en subasta es que acudas al juzgado para solicitar el expediente del inmueble sobre el que quieres pujar. En este documento podrás cerciorarte de si hay algunas cargas o notificaciones legales sobre la vivienda, un punto esencial para evitarte futuros problemas con las leyes vigentes.
Visita el inmueble que está en subasta
También te recomendamos que, antes de participar en la subasta, visites el inmueble que va a lanzarse en subasta para poder comprobar el estado real de la vivienda y asegurarte de que no hay inquilinos, sino que la persona que ahí reside es el propietario demandado por la entidad bancaria. Este paso es importante porque si la vivienda está alquilada puede llegar a costarte más de 8 meses desahuciarla.
Preguntas frecuentes en la subasta de pisos
En este punto vamos a resolver algunas de las dudas más habituales que tienen los usuarios a la hora de acceder a pisos en subasta. De esta forma, queremos intentar despejar cualquier incógnita que tengas acerca de esta operación de compraventa y poder orientarte mejor hacia el camino más óptimo para ti y tu familia.
- ¿Dónde puedo ver las viviendas en subasta? Hay muchos organismos que tienen bolsas de pisos en subasta pero, en términos generales, son las entidades bancarias las que tienen una mayor cantidad de inmuebles embargados y, por tanto, la oferta será mucho más variada. De todos modos, las administraciones públicas son uno de los grandes propietarios inmobiliarios en España. Tienen multitud de propiedades procedentes de embargos o deudas contraídas con la administración y eso hace que a menudo también subasten dichos inmuebles como hace, por ejemplo, la Agencia Tributaria.
- ¿Realmente merece la pena comprar pisos en subasta? Es una pregunta un tanto complicada. Lo cierto es que sí que puedes encontrar precios mucho más bajos de los que existen actualmente en el mercado, pero también es cierto que el riesgo es muy alto ya que deberás pagar un depósito que puedes perder en el caso de no poder pagar la totalidad de la puja en los 20 días posteriores.
- ¿Puede participar todo el mundo en una subasta? En general, estas subastas de pisos están totalmente abiertas a todo aquel que quiera participar, sea persona física o jurídica. La única condición es que el comprador sea mayor de edad y que, evidentemente, no haya sido declarado como insolvente.
- ¿Cuál es el precio de salida de los pisos en subasta? Tienes que saber que, aunque sea una subasta, siempre existe un precio mínimo al que se debe llegar para que, finalmente, la transacción se realice. En el caso de que la puja no ascienda a por lo menos ese importe, no se dará por válida la subasta y no habrá ningún titular que se quede el inmueble.
- ¿Cuánto se tiene que pagar para pujar? Para poder participar en una subasta de pisos es imprescindible que adelantes un importe que se considera como «depósito» y que se retornará en el caso de que no seas el comprador final. Este importe demuestra la fianza y solvencia del interesado y puede oscilar entre el 5% y el 25% del precio mínimo de venta.
- ¿Qué documentación se necesita para participar en la subasta? Tan solo deberás presentar los datos personales de la persona interesada en realizar la compra, así como el documento del DNI. También se deberá informar del inmueble por el que se quiere pujar y, para ello, se deberá especificar los datos del mismo (dirección, municipio, etcétera) así como el importe de la oferta que das por la vivienda. Por último, el interesado en pujar tendrá que incluir un justificante bancario en el que se acredite que ha hecho el ingreso del depósito que es imprescindible para que la puja sea válida, sin este documento, se descartará la oferta. Toda esta documentación se tiene que presentar en mano en la dirección que se especifique en cada subasta o también puede entregarse el mismo día de la subasta.
- ¿Cómo es el procedimiento? En el momento en el que todos los interesados en pujar por los inmuebles ya han entregado la documentación pertinente, se procederá a la apertura y lectura de todas las ofertas, juntamente con sus dueños, en una mesa constituida por tres miembros (presidente, vocal y secretario). La puja más alta será la que se quedará el inmueble siempre y cuando el pujador cumpla con los requisitos anteriormente detallados y que el importe de su oferta sea superior al precio mínimo de licitación.
- ¿Qué pasa si hay un empate? En el caso de que dos compradores ofrezcan el mismo importe para un inmueble, el ganador de la puja será aquel que haya entregado la oferta primero.
- ¿Cómo se procede a pagar un piso en subasta? En cuanto un comprador gana una puja de un piso subastado, este deberá pagar el resto del importe en un plazo nunca superior al preestablecido. Al importe que ingrese deberá descontar la entrada o depósito inicial que pagó para poder participar en la subasta. En el caso de que el comprador no sea capaz de reunir el dinero del inmueble, se tratará como si fuera una renuncia y, por tanto, perderá el dinero del depósito y deberá, también, abonar indemnizaciones siempre que el organismo encargado de realizar la subasta así lo considere.
[su_note note_color=»#f8de70″]En el caso de subastas realizadas por administraciones públicas estos plazos pueden ser diferentes así como también alguno de los requisitos detallados más arriba.[/su_note] - ¿Y qué impuestos se pagan en los pisos en subasta? Al igual que ocurre en cualquier otra operativa de compraventa de bienes inmuebles, los pisos subastados también incluyen el pago de impuestos como es el caso del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y el AJD (Actos Jurídicos Documentados). Para que puedas hacerte una idea de cuánto es este importe tienes que calcular que, de media, el precio final suele aumentar un 10% para poder pagar dichos tributos.
- ¿Puede quedar desierta una subasta? Efectivamente. En el caso de que no se haya llegado al precio de licitación, la subasta se considerará como desierta y es entonces cuando la entidad puede empezar a intentar vender el piso de forma directa, es decir, estableciendo un precio final cerrado y que suele ser más alto que el que encontramos habitualmente en las subastas. En el caso de que no se encuentre comprador, es probable que se vuelva a subastar el mismo inmueble con un precio rebajado, con descuentos de hasta el 15%.
Como ves, el funcionamiento de los pisos en subasta es un tanto complejo y deberás estar dispuesto a asumir un riesgo económico inicial para poder beneficiarte de precios más competitivos. Sin embargo, te recomendamos que pienses bien en todas las posibilidades que existen y que valores la situación teniendo en cuenta tu realidad actual, tanto a nivel económico como familiar.
Los pisos en subasta pueden ser una buena inversión de cara al futuro, pero también pueden ser un riesgo que afecte a tu economía. Por lo tanto, piensa bien en ello y toma una decisión razonada y concienzuda o apuesta por acudir al mercado inmobiliario convencional.
Gracias por leer, nos vemos en Trovimap.com.
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