Las obligaciones del administrador de fincas son un universo bastante amplio: abarcan desde la gestión económica y el mantenimiento del edificio hasta el cumplimiento de normativas y la mediación entre propietarios. En pocas palabras, su misión principal es asegurar que todo en la comunidad funcione como un reloj, protegiendo tanto el valor del inmueble como la buena convivencia.
El papel clave del administrador en tu comunidad
Piensa en tu comunidad de propietarios como si fuera una orquesta. Cada vecino es un músico, cada proveedor tiene su instrumento y las normativas son la partitura. En este escenario, el administrador de fincas es el director de orquesta. Es la figura que se asegura de que todos toquen en armonía para crear una melodía agradable: una convivencia pacífica y un edificio en perfecto estado.
Su trabajo va mucho más allá de simplemente pasar recibos y pagar facturas. Es un profesional que se mueve, como mínimo, en tres áreas clave: la convivencia, el cumplimiento legal y la revalorización del inmueble.
Una gestión proactiva por su parte no solo apaga fuegos, sino que evita que se inicien. Por ejemplo, puede mediar en un conflicto por ruidos antes de que vaya a más o planificar con antelación la renovación de la fachada para que no haya que lamentar derramas de emergencia. Su labor diaria es, sin duda, la base sobre la que se sostiene una comunidad saludable.
Este gráfico muestra muy bien los tres pilares sobre los que se asienta su rol.
Como ves, su trabajo consiste en equilibrar las relaciones humanas, las exigencias de la ley y la protección del patrimonio, lo que demuestra el impacto integral que tiene en el día a día.
Por qué su gestión es más necesaria que nunca
No tener un gestor profesional puede parecer un ahorro a corto plazo, pero a menudo se convierte en un riesgo que sale muy caro. La complejidad de las normativas, la gestión de la morosidad o la correcta supervisión de unas obras requieren conocimientos muy específicos. Una mala decisión puede acarrear sanciones económicas o problemas legales para todos los propietarios. Si quieres profundizar más en estas dinámicas, puedes echar un vistazo a nuestra guía sobre comunidades de propietarios y cómo convivir mejor.
La figura del administrador no es un gasto, es una inversión. Su objetivo es optimizar los recursos, asegurar que todo se haga conforme a la ley y, en última instancia, aumentar el valor de cada una de las viviendas del edificio.
En España, se calcula que existen más de 1,4 millones de comunidades. Lo preocupante es que se estima que entre 200.000 y 300.000 de ellas todavía no cuentan con un administrador profesional. Esta situación, que afecta a casi el 21% del total, deja a miles de vecinos expuestos a riesgos legales y económicos por incumplimientos, conflictos internos y una gestión deficiente de los fondos, tal y como detallan algunas investigaciones del sector.
Entender bien cuáles son sus obligaciones es el primer paso para valorar el trabajo que realizan y la tranquilidad que aportan a la comunidad.
Resumen de las responsabilidades clave del administrador
Para que te hagas una idea rápida, aquí tienes una tabla que resume sus responsabilidades clave. Una visión rápida de las principales áreas de actuación que definen el trabajo de un administrador de fincas.
| Área de responsabilidad | Función principal | Ejemplo práctico |
|---|---|---|
| Gestión Administrativa | Secretariado y custodia de la documentación de la comunidad. | Preparar y enviar las convocatorias de las juntas y levantar el acta con los acuerdos adoptados. |
| Gestión Económica | Elaboración del presupuesto, control de gastos y gestión de la morosidad. | Reclamar judicialmente las cuotas impagadas a un propietario moroso. |
| Mantenimiento y Obras | Garantizar el buen estado y funcionamiento de las instalaciones y servicios. | Contratar a una empresa para la reparación urgente del ascensor. |
| Asesoramiento Legal | Asegurar que la comunidad cumple con toda la normativa vigente. | Adaptar los estatutos de la comunidad a una nueva ley de propiedad horizontal. |
| Mediación de Conflictos | Actuar como intermediario neutral para resolver disputas entre vecinos. | Mediar en un problema de ruidos entre dos pisos para evitar que el conflicto escale. |
Como ves, el abanico de tareas es muy amplio y requiere perfiles polivalentes que sepan de leyes, de números y, sobre todo, de personas.
El papeleo, la comunicación y el rol de secretario: la gestión administrativa
Una de las tareas más importantes del administrador de fincas, y a menudo una de las más invisibles para los propietarios, es toda la gestión documental y administrativa. Piénsalo así: el administrador es el archivista y el notario de la comunidad, la persona que custodia y pone orden en toda la documentación clave que garantiza que el edificio funcione legalmente y sin sobresaltos.
Esta labor, aunque poco glamurosa, es absolutamente crucial. Sin un archivo claro y accesible, la comunidad podría meterse en problemas serios. Desde no poder reclamar la garantía de una obra mal hecha hasta tener dificultades para renovar el seguro del edificio porque nadie encuentra la póliza anterior.
El administrador debe tener perfectamente localizados y a disposición de cualquier propietario documentos tan vitales como:
- Las escrituras de la propiedad y la declaración de obra nueva.
- Los estatutos de la comunidad y cualquier reglamento de régimen interno.
- Todos los contratos en vigor con empresas de servicios (limpieza, mantenimiento de ascensores, energéticas, etc.).
- Las pólizas de seguros del edificio y todas sus garantías.
- Los libros de actas donde constan todos y cada uno de los acuerdos tomados en las juntas.
La figura clave del secretario de la comunidad
Además de guardar papeles, el administrador asume el rol de secretario en las juntas de propietarios. Su función va mucho más allá de tomar apuntes; consiste en redactar el acta de forma que refleje con total fidelidad los debates y, sobre todo, los acuerdos que se han alcanzado. Un acta bien redactada es un documento con validez legal que blinda a la comunidad frente a futuros conflictos.
Un acta ambigua o imprecisa puede tumbar un acuerdo importante, como la aprobación de una derrama, y abrir la puerta a impugnaciones judiciales que cuestan tiempo y dinero a todos los vecinos. La claridad aquí no es una opción, es una obligación.
Esta tarea exige una precisión casi quirúrgica y un conocimiento profundo de la Ley de Propiedad Horizontal para que cada punto del acta sea legalmente sólido. Por eso, una de las obligaciones del administrador de fincas es asegurarse de que el acta se cierre y se envíe a todos los propietarios en los plazos que marca la ley.
La comunicación oficial: cómo se hace en la práctica
Gestionar la comunicación oficial es otro de los pilares de su trabajo. Y no, no se trata solo de mandar emails. Se trata de garantizar que todas las notificaciones importantes lleguen a los propietarios cumpliendo los requisitos legales para que tengan plena validez.
Pongamos un ejemplo práctico: convocar una junta extraordinaria.
Imagina que una rotura grave en las tuberías generales del edificio exige aprobar una derrama urgente de 15.000 € para una reparación que no puede esperar. El administrador tiene que moverse rápido, pero siempre dentro de la ley.
- Redacción de la convocatoria: Debe incluir de forma clara el día, la hora y el lugar de la junta (en primera y segunda convocatoria). Pero lo más importante es el «Orden del día», que tiene que ser inequívoco: «Aprobación de presupuesto y derrama extraordinaria para la reparación urgente de las bajantes generales del edificio». No se puede votar absolutamente nada que no esté detallado aquí.
- Plazos de envío: Mientras que para una junta ordinaria la ley pide un mínimo de seis días de antelación, en un caso de urgencia como este se puede convocar «con el tiempo indispensable para que llegue a conocimiento de todos». El administrador tendrá que justificar que ha usado los medios más rápidos y eficaces para ello.
- Canales de notificación: Debe enviarla a la dirección que cada propietario haya comunicado oficialmente. Si alguien no ha facilitado ninguna, la ley permite publicarla en el tablón de anuncios de la comunidad, un gesto que le da total validez legal.
Este proceso demuestra cómo una comunicación bien llevada protege a la comunidad, asegurando que decisiones tan críticas como una derrama sean legalmente incontestables.
La salud financiera de la comunidad, bajo control
Una comunidad de propietarios se parece mucho a una pequeña empresa. Y como toda empresa, necesita que su economía funcione como un reloj para salir adelante. Una de las obligaciones del administrador de fincas más importantes es precisamente esta: cuidar de la salud financiera del edificio, garantizando que cada euro se maneja con transparencia, cabeza y rigor.
Este trabajo es, literalmente, el corazón que bombea vida a la comunidad. Si la gestión económica falla, las luces de la escalera no se encienden, el ascensor no se arregla y los problemas se van haciendo una bola cada vez más grande. El administrador es quien se asegura de que ese corazón siga latiendo con fuerza.
Todo arranca con la preparación del presupuesto anual. Este documento no es una simple lista de la compra, sino una verdadera hoja de ruta financiera que se adelanta a todo lo que la comunidad va a necesitar en los próximos doce meses.
Elaboración del presupuesto y cálculo de cuotas
El administrador tiene la tarea de presentar a la junta de propietarios un presupuesto de gastos que sea realista. Para ello, se sumerge en las facturas del año pasado, pide precios actualizados a los proveedores de siempre (limpieza, ascensor, seguros…) y deja un colchón para posibles imprevistos o subidas de precios.
Una vez la junta da el visto bueno al presupuesto, toca hacer números para ver cuánto le corresponde pagar a cada vecino. Aquí es donde entra en escena el coeficiente de participación, un porcentaje que tiene asignado cada piso en la escritura de división horizontal. Este coeficiente suele depender de los metros útiles, la ubicación de la vivienda o el uso que se le da a las zonas comunes.
Veámoslo con un ejemplo práctico:
Imagina una comunidad con un presupuesto anual aprobado de 24.000 €. En esa comunidad, tu piso tiene un coeficiente de participación del 2,5%.
- Tu parte anual: 24.000 € (presupuesto total) x 2,5% (tu coeficiente) = 600 € al año.
- Tu parte mensual: 600 € / 12 meses = 50 € al mes.
Esa sería tu cuota mensual para cubrir todos los gastos comunes que se han previsto. El administrador es el encargado de que el cobro de estas cuotas se haga puntualmente.
La lucha constante contra la morosidad
Por desgracia, no todos los propietarios pagan cuando toca. La morosidad es uno de los mayores quebraderos de cabeza para una comunidad. Un solo impago puede descuadrar las cuentas y obligar a retrasar pagos a proveedores o a dejar una reparación importante para más adelante.
Gestionar a los morosos es una de las tareas más delicadas del administrador. El proceso tiene que ser metódico y seguir los pasos legales para que funcione:
- Aviso amistoso: Lo primero es siempre una llamada o un email para recordar la deuda. Muchas veces, es un simple despiste.
- Notificación formal: Si el recordatorio no surte efecto, se envía una comunicación que deje constancia (normalmente un burofax). En ella se certifica la deuda y se da un último plazo para pagar.
- Vía judicial: Si todo lo anterior falla, el administrador, con el permiso de la junta, inicia un procedimiento monitorio. Es un camino judicial rápido y bastante eficaz para reclamar deudas bien documentadas. En la mayoría de los casos, la justicia da la razón a la comunidad.
Un buen administrador no se sienta a esperar a que la deuda crezca. Actúa rápido, desde el primer recibo que no se paga, para proteger el dinero de todos y evitar que un problema pequeño se convierta en una bola de nieve.
Contabilidad transparente y pago a proveedores
Por último, el administrador debe llevar las cuentas de forma clara y ordenada. Cada gasto tiene que estar justificado con su factura y cada ingreso, bien registrado. Esta transparencia es clave para que los propietarios confíen en su gestión.
También se encarga de que todos los que trabajan para la comunidad (la empresa de limpieza, el técnico del ascensor, la aseguradora…) cobren a tiempo. Un administrador que mantiene una buena relación con los proveedores consigue un mejor servicio y, a menudo, mejores condiciones para todos los vecinos.
Al acabar el año, llega el momento de la verdad: presentar las cuentas anuales en la junta ordinaria. En ese informe se desglosan los ingresos y gastos, se justifica cada movimiento y se explica cómo está la «salud» financiera de la comunidad. Es la prueba de fuego donde todos los propietarios pueden ver que su dinero ha estado en buenas manos. Esta gestión económica, además, tiene relación con otros temas fiscales, como puedes ver en nuestra guía sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles.
Garantizando la conservación y el mantenimiento del edificio
Una de las obligaciones del administrador de fincas más visibles y que más influyen en la seguridad y el valor de tu propiedad es, sin duda alguna, la gestión del mantenimiento. Piénsalo así: el administrador es como el médico de cabecera del edificio. Su trabajo es asegurarse de que está sano, prevenir futuras «enfermedades» y actuar con rapidez cuando surge una urgencia.
Esta labor abarca desde las tareas más mundanas, como coordinar el cambio de una bombilla en el portal, hasta gestionar crisis serias, como la rotura de una bajante que está inundando varios pisos. En ambos casos, la eficiencia y la rapidez son clave para minimizar las molestias y evitar que un problema pequeño se convierta en una avería mucho más grande y costosa.
Un buen profesional no se sienta a esperar que las cosas se rompan. Trabaja de forma proactiva para que el edificio no solo sea funcional, sino también seguro y agradable, lo que repercute directamente en la calidad de vida de los vecinos y en la revalorización de cada vivienda.
La importancia de la Inspección Técnica de Edificios (ITE)
Una herramienta fundamental en esta labor de prevención es la Inspección Técnica de Edificios (ITE), que en muchas comunidades autónomas ha pasado a llamarse Informe de Evaluación de Edificios (IEE). Se trata, ni más ni menos, que de una revisión obligatoria que deben pasar los edificios a partir de cierta antigüedad para certificar que cumplen con las condiciones mínimas de seguridad.
Es responsabilidad del administrador estar al tanto de los plazos y gestionar todo el proceso para que la comunidad cumpla con la normativa. No pasar la ITE a tiempo puede acarrear multas importantes para todos los propietarios.
Anticiparse a la ITE es una de las jugadas más inteligentes que puede hacer un administrador. En lugar de esperar a que un técnico señale problemas graves, un mantenimiento continuo y bien planificado asegura que el edificio supere la inspección sin sorpresas desagradables ni derramas imprevistas.
Esta supervisión constante no solo garantiza el cumplimiento legal, sino que también protege la inversión de los propietarios. Un edificio con una ITE favorable es un activo mucho más seguro y valioso en el mercado.
El mantenimiento preventivo que ahorra miles de euros
La mejor forma de entender el valor de una buena gestión del mantenimiento es con un caso práctico que muchas comunidades afrontan tarde o temprano: la reforma de la fachada.
Imagina que en un edificio empiezan a aparecer pequeñas grietas y alguna mancha de humedad. Un administrador reactivo podría dejarlo pasar hasta que el problema se agrave y haya desprendimientos. Uno proactivo, en cambio, actúa de inmediato.
- Diagnóstico profesional: Lo primero que hace es llamar a un arquitecto para que elabore un informe técnico que determine el alcance real del problema.
- Búsqueda de presupuestos: Con el informe bajo el brazo, solicita al menos tres presupuestos a empresas especializadas y de confianza. Esto garantiza la competitividad y permite a la comunidad elegir la mejor opción en calidad-precio.
- Gestión de la junta: Convoca una junta extraordinaria para presentar el problema, las soluciones y los presupuestos, explicando con claridad por qué es crucial actuar ahora y no más tarde.
- Supervisión de la obra: Una vez aprobada la reforma, supervisa los trabajos para asegurarse de que se cumplen los plazos y las calidades pactadas, haciendo de puente entre la constructora y los vecinos.
Al planificar esta obra con tiempo, el administrador no solo evita un deterioro mayor que habría costado el doble en reparaciones de urgencia, sino que también puede buscar subvenciones públicas para la rehabilitación energética. La diferencia entre un pequeño mantenimiento preventivo y una gran reparación de emergencia puede ser de decenas de miles de euros. Si quieres profundizar, puedes consultar nuestra guía sobre la renovación de fachadas y cómo saber si es necesaria.
Esta gestión integral del mantenimiento es una de las obligaciones centrales del administrador, recogida en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta ley le atribuye funciones clave como la supervisión del edificio, la gestión económica y la representación legal de la comunidad.
Las responsabilidades legales del administrador: mucho más que números
Cuando un administrador de fincas coge las riendas de una comunidad, no se está apuntando solo a llevar las cuentas o a llamar al técnico del ascensor. Lo que realmente está haciendo es asumir una responsabilidad legal muy seria. Si no la cumple, las consecuencias pueden ser graves, tanto para él como para los propietarios.
Una mala gestión no es solo un dolor de cabeza. Es un riesgo real que puede costar muy caro.
Esta responsabilidad tiene dos caras bien distintas: la civil y la penal. Entender la diferencia es fundamental para saber qué puedes exigirle y por qué es tan importante elegir a un profesional que se tome su trabajo en serio.
La responsabilidad civil: cuando un descuido sale caro
La responsabilidad civil aparece cuando el administrador, por un descuido o por no hacer su trabajo con la diligencia debida, causa un daño a la comunidad o a un tercero. Aquí no hablamos de mala fe ni de robar, sino de negligencia. De no haber actuado como se espera de un experto en la materia.
Vamos a ponerlo en un caso práctico para que se vea más claro:
Imagina que en el portal de tu edificio hay un escalón roto desde hace meses. Varios vecinos han mandado correos avisando al administrador, pero este no ha hecho nada. Un día, una persona mayor tropieza, cae y se rompe la cadera.
En un escenario así, la comunidad podría enfrentarse a una demanda judicial. Pero si se puede demostrar que el administrador conocía el peligro y no movió un dedo para solucionarlo, podría ser declarado responsable civil por negligencia. Esto le obligaría a pagar de su bolsillo (o de su seguro) una indemnización por los daños, que puede ser de miles de euros.
La Ley de Propiedad Horizontal no deja lugar a dudas. El administrador tiene el deber de cuidar del buen estado del edificio. Ignorar avisos sobre desperfectos que afectan a la seguridad es un incumplimiento clarísimo de sus obligaciones.
El seguro de responsabilidad civil, un chaleco salvavidas imprescindible
Precisamente para estas situaciones existe el seguro de responsabilidad civil profesional. Es una red de seguridad que protege a la comunidad y al propio administrador. Si comete un error que causa un perjuicio económico, es la aseguradora quien se hace cargo de la indemnización.
- ¿Qué cubre? Negligencias, errores u omisiones en su gestión profesional.
- ¿A quién protege? A la comunidad, que no tendrá que asumir el coste del error, y al administrador, que se salva de una reclamación que podría arruinarle.
- ¿Es obligatorio? La ley estatal no lo exige, pero los colegios profesionales sí lo hacen como condición para colegiarse. Funciona como un sello de garantía.
Contratar a un administrador sin este seguro es como subirse a un barco sin salvavidas. Un riesgo que ninguna comunidad debería correr.
La responsabilidad penal: cuando el error se convierte en delito
La responsabilidad penal es otra historia. Es mucho más grave y se reserva para casos en los que la actuación del administrador no es un simple descuido, sino un delito recogido en el Código Penal. Aquí sí hay una intención clara de hacer daño o de actuar de mala fe.
El ejemplo más típico en este campo es la apropiación indebida de fondos.
Piensa en un administrador que, aprovechando que tiene acceso a la cuenta bancaria de la comunidad, desvía 10.000 € a su cuenta personal para tapar agujeros. Esto ya no es mala gestión; es un delito en toda regla. Si los propietarios lo descubren y lo denuncian, el administrador se enfrentará a un juicio penal que podría terminar con una condena de prisión, además de la obligación de devolver hasta el último céntimo.
La escala del sector es enorme —hay cerca de 17.000 administradores gestionando 1,2 millones de comunidades en España—, y por eso la ley es cada vez más estricta. De hecho, se espera que las novedades en la LPH para 2025 refuercen el control sobre los fondos y endurezcan las sanciones. Es una evolución lógica si tenemos en cuenta que el 80% de la población urbana de España vive en régimen de propiedad horizontal, tal y como reflejan algunos análisis sobre el futuro del sector.
Cómo saber si tu administrador está haciendo bien su trabajo: una lista de control
Como propietario, es normal tener la sensación de que se te escapan cosas. ¿Estará mi administrador cumpliendo con todo? ¿Gestiona bien el dinero de la comunidad? A veces es difícil tener una visión clara y objetiva de su trabajo.
Para ayudarte a salir de dudas, hemos creado esta lista de control. No es un examen, sino una herramienta práctica para que puedas evaluar los puntos más importantes de su gestión de forma sencilla. Responde con un simple «Sí» o «No» y sé honesto. Si acumulas demasiados «No», es una señal inequívoca de que toca tener una conversación seria con él o, directamente, plantear un cambio a la comunidad.
Área administrativa y de comunicación
Una comunicación fluida y el respeto por los plazos legales son el pilar de cualquier buena gestión. Si esta parte falla, lo más probable es que el resto de la estructura se tambalee.
- ¿Recibes las convocatorias de las juntas con la antelación mínima que marca la ley (seis días para la ordinaria)? Un «no» aquí indica una mala planificación que podría llegar a invalidar los acuerdos que se tomen.
- ¿Las actas de las reuniones se te entregan en un plazo razonable (la ley establece un máximo de 10 días)? Los retrasos en este punto dejan en el aire decisiones importantes y paralizan la comunidad.
- ¿Puedes acceder fácilmente a documentos clave (pólizas de seguros, contratos de mantenimiento, estatutos) cuando los pides? La falta de transparencia en la documentación es una de las peores señales.
Área de gestión económica y financiera
Aquí no hay grises: la transparencia económica es innegociable. El dinero de la comunidad es de todos y tienes derecho a saber en qué se gasta hasta el último céntimo.
- ¿Las cuentas anuales que presenta son claras, detalladas y se entienden sin necesidad de ser un experto contable? Unas cuentas opacas o confusas pueden ser una forma de ocultar una mala gestión de los fondos.
- ¿Actúa con diligencia para reclamar las deudas a los propietarios morosos? La pasividad ante la morosidad es injusta y perjudica directamente al bolsillo de los vecinos que sí cumplen.
- ¿Justifica todos los gastos con sus correspondientes facturas? Cualquier gasto sin un ticket o factura que lo respalde debería hacer saltar todas las alarmas.
Área de mantenimiento y conservación del edificio
El estado del edificio es el espejo del trabajo del administrador. Un buen mantenimiento, proactivo y no solo reactivo, no solo garantiza tu seguridad, sino que revaloriza tu propiedad. Si quieres tener una idea profesional del valor de tu inmueble, herramientas como una página de valoración de viviendas pueden darte una cifra muy ajustada.
- ¿Las averías comunes (luces de la escalera, el portero automático, problemas de limpieza) se solucionan con agilidad? Una respuesta lenta a los problemas del día a día genera un malestar innecesario y deteriora el inmueble.
- ¿Te informa de manera proactiva sobre inspecciones obligatorias como la ITE/IEE? Su trabajo es anticiparse para evitar sanciones y dar margen a la comunidad para planificar posibles obras.
- ¿Presenta siempre varios presupuestos para obras o reparaciones importantes? Es una de sus obligaciones fundamentales para asegurar que la comunidad no paga de más y obtiene el mejor servicio.
- ¿Busca activamente subvenciones o ayudas para obras de rehabilitación o mejora energética? Un administrador excelente no se limita a gestionar lo que hay, sino que busca oportunidades para ahorrar dinero a los propietarios.
Tabla de evaluación del desempeño
Para ponértelo aún más fácil, aquí tienes una tabla resumen. Usa esta lista para verificar si tu administrador está cumpliendo con sus obligaciones fundamentales.
| Área de gestión | Pregunta de verificación (Sí/No) | ¿Por qué es importante? |
|---|---|---|
| Comunicación | ¿Convoca las juntas y entrega las actas en los plazos legales? | Garantiza la validez de los acuerdos y la agilidad en la toma de decisiones. |
| Transparencia | ¿Puedes acceder a la documentación de la comunidad cuando la solicitas? | La opacidad es una bandera roja. La información pertenece a los propietarios. |
| Gestión económica | ¿Las cuentas son claras y todos los gastos están justificados? | Es la única forma de asegurar que el dinero de todos se está usando correctamente. |
| Control de morosidad | ¿Inicia los procedimientos de reclamación a los morosos sin demora? | Proteger los intereses de los propietarios que pagan puntualmente es su deber. |
| Mantenimiento | ¿Responde con rapidez a las averías cotidianas? | Una gestión ágil evita el deterioro del edificio y mejora la convivencia. |
| Planificación | ¿Se anticipa a las inspecciones obligatorias (ITE/IEE)? | Evita sanciones y permite planificar los gastos con tiempo suficiente. |
| Ahorro | ¿Pide varios presupuestos y busca subvenciones para las obras? | Demuestra un compromiso real con la optimización de los recursos de la comunidad. |
Esta lista te da una base muy sólida para saber si las obligaciones del administrador de fincas se están cumpliendo como deberían. Si necesitas más información o herramientas para gestionar tu patrimonio, no dudes en visitar la página principal de Trovimap.
Preguntas Frecuentes sobre el Administrador de Fincas
Para terminar de atar todos los cabos, hemos preparado un pequeño recopilatorio con esas preguntas del millón que siempre surgen entre los propietarios. Vamos a responder de forma clara y directa a esas dudas que, seguro, te has planteado más de una vez sobre el papel del administrador de fincas.
¿Puede un administrador tomar decisiones importantes sin contar con la junta?
Rotundamente no. El administrador de fincas es un gestor, la persona que ejecuta los acuerdos que se toman en la junta de propietarios, pero no tiene carta blanca para tomar decisiones de calado por su cuenta. Temas como aprobar una derrama, cambiar el proveedor de la limpieza o poner en marcha una obra de envergadura necesitan sí o sí la votación y aprobación de la mayoría correspondiente en una junta.
La única excepción son las reparaciones urgentes e inaplazables que comprometan la seguridad del edificio. En una situación así, puede actuar de inmediato, pero tiene la obligación de informar a la comunidad lo antes posible de lo sucedido.
Para que te hagas una idea, es como el director de una orquesta: dirige a los músicos siguiendo la partitura (los acuerdos de la junta), pero no decide cambiar la sinfonía a mitad del concierto.
¿Qué diferencia a un administrador colegiado de uno que no lo está?
La diferencia fundamental es la garantía y la seguridad que ofrece. Un administrador de fincas colegiado no solo tiene una formación continua, sino que está sujeto a un estricto código deontológico. Y lo más importante: está obligado por ley a contar con un seguro de responsabilidad civil. Este seguro es el salvavidas de la comunidad si comete algún error o negligencia en su gestión.
Aunque un administrador no colegiado puede ser un excelente profesional, carece de este respaldo institucional. Apostar por uno colegiado es, en definitiva, una capa extra de tranquilidad para todos los vecinos.
¿Cómo podemos cambiar de administrador si no estamos contentos?
El proceso es más sencillo de lo que muchos creen. El primer paso es incluir un punto específico en el orden del día de la próxima junta de propietarios: la votación para el cese del administrador actual y, si ya se tiene un candidato, la contratación del nuevo.
Para que la decisión sea válida, basta con una mayoría simple de los propietarios que asistan a la junta (presentes o representados), siempre que estos, a su vez, sumen la mayoría de las cuotas de participación. Una vez se aprueba, se le notifica la decisión de forma fehaciente (con un burofax, por ejemplo), respetando siempre los plazos que pueda marcar su contrato.
¿Está obligado a presentar siempre tres presupuestos para las obras?
La Ley de Propiedad Horizontal no dice textualmente «tres presupuestos», pero es una de esas buenas prácticas que se consideran una obligación implícita de su deber de gestionar el dinero de la comunidad con diligencia y transparencia.
Presentar varias ofertas no es un capricho. Es la forma de asegurar que se está eligiendo la mejor opción en calidad y precio, fomenta la competencia entre proveedores y demuestra una gestión honesta de los fondos comunes.
En Trovimap, queremos darte información clara y herramientas que te sirvan de verdad para tomar las mejores decisiones sobre tu vivienda. Entender bien cómo funciona todo es clave, no solo para la gestión del día a día de tu comunidad, sino también para conocer el valor real de tu patrimonio.
