Precio de los pisos en Barcelona: Guía por Distritos [2017]

Introducción

En este post os mostraremos una guía actualizada de los precios de las viviendas en la ciudad de Barcelona. Esta guía ha sido desarrollada durante el mes de Junio de 2017; cuando se realicen futuras actualizaciones de los precios, se anunciará en la fecha del título y en este primer comentario del post.

En el presente post estamos haciendo referencia al precio medio del metro cuadrado para adquirir un piso en propiedad, no para alquilarlo. 

También analizaremos la evolución de los precios desde 2007; cuando los inmuebles estaban en máximos históricos, antes de que comenzara la crisis; hasta la actualidad.

Todos sabemos que la crisis redujo -y de qué manera- el precio de los pisos, pero la incipiente recuperación económica ha corregido rápidamente la tendencia y, hasta el primer trimestre de 2017, los pisos en Barcelona cuestan de media solo un 12,4% menos que en la época de bonanza.

Y como Barcelona es una ciudad muy grande y los precios varían según la zona que nos ocupe, hemos segmentado los datos por distritos para que tengas al detalle la variación del coste de un piso según en qué punto de la ciudad se encuentre. De hecho, la disparidad del precio de la vivienda según la zona es enorme. Según los últimos datos urbanísticos publicados por el Ayuntamiento de Barcelona, entre adquirir una vivienda en el distrito más caro y hacerlo en el más económico hay una diferencia de más de 3.200€ / metro cuadrado.

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Precio global del metro cuadrado en Barcelona

El precio medio de la vivienda en la ciudad de Barcelona en el primer trimestre de 2017 se situó en 4.123 € / metro cuadrado, lo que representa un incremento interanual del 18,5%, un crecimiento por encima de los dos dígitos, que no es una novedad. Los expertos apuntan que esta tendencia alcista se repite desde hace varios trimestres y que su origen hay que buscarlo en la salida de la crisis, con algo más de capacidad económica por parte de los compradores y las facilidades para financiarse por parte de los bancos.

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Guía de precios de pisos en Barcelona

Barcelona es una ciudad muy grande y el precio de los inmuebles varía (mucho) en función del distrito en el que se encuentren. Por ejemplo, el precio medio del metro cuadrado de una vivienda situada en Les Corts es un 62,5% más elevado que el de una situada en Nou Barris, distrito donde se ubican las viviendas más económicas de la ciudad. Así, el precio de una casa de 90 metros cuadrados en el primero de los distritos podría superar los 465.700€, mientras que una propiedad con la misma superficie en Nou Barris podría estar valorada de media en 174.000€.

El mapa de Barcelona está dividido en diez distritos que presentan un comportamiento desigual en cuanto al precio de las viviendas. En Les Corts, como distrito más caro actualmente, el metro cuadrado vale 1.052€ por encima de la media. En el otro lado de la balanza, los barrios más baratos para adquirir una vivienda son Nou Barris, Sant Andreu y Horta Guinardó. En el primero de ellos, podemos encontrar propiedades dónde el metro cuadrado es 2.000€ más barato que la media de la ciudad.

A continuación, presentamos un análisis específico del precio medio del metro cuadrado distrito por distrito en la Ciudad Condal:

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L’Eixample

L’Eixample [o Ensanche] ocupa la parte central de la ciudad y es el distrito más poblado de Barcelona. En él se encuentran algunas de las calles y avenidas más populares como el Passeig de Gràcia, la Rambla Catalunya, la Plaça Catalunya así como otros puntos de interés turístico importantes como: La Sagrada Familia, la casa Milà, la casa Batlló y la Monumental. Es el barrio más céntrico de Barcelona y los precios, lógicamente, cotizan al alza:

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 4.998€ [/su_note]

De todos modos, como podemos ver en la imagen previa; el Eixample también es uno de los distritos más grandes de Barcelona; y dentro del mismo, existen muchas diferencias. No es lo mismo buscar un piso en la zona que bordea los extremos del Eixample; como las calles que tocan a la Travessera de Gràcia y l’Hospital de Sant Pau, o las que por el otro lado se aproximan al Poblesec i la Fira de Montjuic; que hacerlo en el puro eixample, entre Passeig de Sant Joan i Muntaner.

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Les Corts

Rodeado de rascacielos y delimitado por grandes avenidas, Les Corts todavía deja sentir el encanto de su pasado. Hasta principios del siglo XX, era una zona agrícola pero la especulación urbanística acabó convirtiendo el distrito en lo que es hoy en día: una combinación de edificios modernos junto a barrios de casas antiguas.

Además, Les Corts se ha convertido en uno de los puntos más visitados de la ciudad por una atracción turística que ha superado a todo el resto de monumentos y museos de la ciudad en visitas de extranjeros: el Camp Nou. El estadio del FC Barcelona, además de haberse convertido en un reclamo turístico brutal, congrega a la parroquia culé aproximadamente una vez cada dos semanas, con una afluencia media que oscila entre 70.000 y 90.000 personas que alimentan los comercios y tiendecitas de las calles colindantes.

De todos modos, el barrio que realmente convierte este Distrito en el que tiene los precios más elevados de la ciudad es sin duda el de Pedrables, que se extiende por encima de la Diagonal como uno de los núcleos de la sociedad más rica y pudiente de Barcelona.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 5.175€

*El más caro de la ciudad[/su_note]

Como se ha comentado, los precios cambiarán muchísimo si nos acercamos a Sants (Plaça del Centre, Avinguda Madrid…) en lugar de buscar por encima de la Avinguda Diagonal, dónde empieza probablemente el barrio más elitista de Barcelona.

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Sarrià / Sant Gervasi

El distrito Sarrià-Sant Gervasi es el primero en renta per capita y se sitúa en el límite occidental de la ciudad. Junto con Pedralbes, tradicionalmente han sido las zonas residenciales más exclusivas de Barcelona.

Buena parte de su territorio se asienta sobre la sierra de Collserola; e incluye Vallvidrera, el Tibidado y Les Planes, así que la parte realmente «habitable» de este distrito es relativamente pequeña en relación a sus dimensiones. Sus barrios tradicionales, de acento burgués, derivan en gran medida de los antiguos núcleos rurales y se mezclan con edificios modernistas.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 3.738€ [/su_note]

Cambio de tendencia

El precio del metro cuadrado de este distrito puede sorprender al lector si lo compara con otros de los mencionados en el post, dado que pese a tratarse de una de las zonas tradicionalmente más selectas; el precio actual de las viviendas no es tan alto como en algunas de las áreas en el pasado más humildes (como Gràcia, Sant Martí o Ciutat Vella).  Este cambio de tendencia se debe principalmente a que muchos de los nuevos compradores pudientes ya no pertenecen a la clase alta catalana, sino que se trata de extranjeros que se sienten atraídos precisamente por muchas de esas cosas de las cuales la geografía de Sarrià-Sant Gervasi se mantenía alejada: la playa, los comercios, los bares, las vida social de Barcelona.

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Sants-Montjuïc

Es el distrito que se encuentra más al sur de la ciudad y el más grande a nivel territorial. Está compuesto de mar -que no playa-, montaña e historia. Dentro de este distrito, el barrio de Sants es sin duda el núcleo poblacional más relevante y activo. Luego, también comprende muchos territorios poco urbanizables, como el Port Nou, Montjuic o la Zona Franca. Este distrito contiene elementos relevantes de la ciudad como la Plaça Espanya, la Fira de Barcelona, el Castell de Montjuic o el Poble Espanyol.

Si hacemos referencia puramente al barrio de Sants, es uno de los emplazamientos preferido de las clases medias para asentarse, ya que está bien conectado y convenientemente alejado del bullicio de las zonas más visitadas por los turistas.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 3.171€ [/su_note]

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Gràcia

El distrito de Gràcia incluye, además del famoso barrio que le da nombre, todo el territorio por encima de General Mitre, incluyendo el Parc Güell (sin duda, el mayor atractivo cultural y monumental del distrito) y el barrio de Vallcarca y los Penitentes.

La diferencia entre estas dos zonas es significativa: mientras que Vallcarca es una zona de carácter puramente residencial y con muy poco atractivo turístico (al no ser si demasiado atractiva ni estar muy bien comunicada), Gràcia es uno de los barrios más emblemáticos de la ciudad de Barcelona.

La animada vida de las callejuelas de Gràcia; llenas de bares, restaurantes y comercios, solían ser el núcleo de la «diversión catalana»: es decir, dónde los barceloneses -y no los turistas- acudían para disfrutar de sus ratos de ocio. Con el paso del tiempo, eso fue cambiando y el barrio de Gràcia ha ido cediendo terreno a los turistas, que también han contribuido a incrementar el precio medio de su metro cuadrado.

Por otro lado, Gràcia conserva el carácter propio de un municipio independiente pese a que hace más de cien años que forma parte de Barcelona. Los ciudadanos que residen en este barrio suelen ser muy activos en temas barriales, y sus fiestas (que se celebran cada año) son unas de las más conocidas de la ciudad.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 4.983€ [/su_note]

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Horta-Guinardó

Es el tercer distrito en extensión en Barcelona, situado al norte de la ciudad. El proceso de ocupación y urbanización del suelo ha estado muy condicionado por su variada topografía. La sierra de Collserola, el Vall d’Hebrón o la riera de Horta ha conducido a una estructura urbana muy diferenciada por sectores. Así, el distrito se encuentra formado por un conjunto heterogéneo de áreas urbanas.

Se trata de un distrito conformado por dos barrios: el Guinardó, más pequeño y con una geografía más fácilmente urbanizable, y Horta, mucho más grande. Se trata de barrios residenciales que, por su ubicación (un poco alejada de las principales atracciones turísticas), su naturaleza (principalmente residencial y con escasas opciones de ocio, especialmente nocturno) y su carácter tradicional; no han sufrido demasiado la llegada de compradores extranjeros, de modo que sus precios se mantienen bastante por debajo de otras zonas de la ciudad.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 2.589€ [/su_note]

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Nou barris

Pese a lo que su nombre parece indicar (Nou Barris significa en catalán «nueve barrios»), el distrito de Nou Barris está compuesto en realidad por trece barrios: Vilapicina y La Torre Llobeta, Porta, el Turó de la Peira, Can Peguera, La Guineueta, Canyelles, Les Roquetes, Verdún, La Prosperitat, La Trinitat Nova, Torre Baró, Ciutat Meridiana y Vallbona.

Los trece barrios que conforman Nou Barris crecieron a lo largo del siglo XX, especialmente en las décadas de los 60 y 70. En los últimos años, el distrito ha vuelto a ser una de las principales zonas de acogida de la fuerte corriente inmigratoria extranjera, debido a que es una de las zonas de la ciudad dónde el precio de la vivienda es más bajo. Actualmente, el distrito crece y se estima que un 14,5% de su población está compuesta por población asiática y latinoamericana.

Son zonas de carácter puramente residencial, sin actividad a nivel de negocio ni atracciones turísticas de ningún tipo.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 1.939€

* El más barato de la ciudad [/su_note]

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Sant Andreu

Situado en el norte de la ciudad, San Andreu mantiene un carácter tradicional y un sentimiento de pueblo que conserva entre sus calles antiguas y empedradas, las plazas con soportales y los comercios centenarios.

Es un barrio residencial -sin industria, negocios ni demasiado atractivo turístico- con fama de tener mucha vida barrial. El residente de Sant Andreu normalmente lo ha sido durante muchos años y disfruta mucho de la vida interior de la zona.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 2.379€ [/su_note]

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Sant Martí

Es el segundo distrito más poblado, con más de 200.000 habitantes. El Ayuntamiento de Barcelona puso en marcha una iniciativa que cambió la zona: Transformó 200 hectáreas de suelo industrial del barrio del Poble Nou en un distrito innovador.

Sant Martí empieza por su parte norte justo debajo de La Sagrera y el Hospital de Sant Pau, y se extiende hasta la playa, comprendiendo barrios como La Verneda, La Pau, el Besós o el Maresme; barrios de carácter residencial que también se han caracterizado por concentrar mucha inmigración (no turistas) que se ha quedado a residir en esas zonas.

Los barrios más famosos y glamurosos de Sant Martí son, sin lugar a dudas, La Vila Olímpica, el Poblenou i la Diagonal Mar: Por ser barrios con acceso directo a la playa, éstas áreas si han sentido el impacto de la proliferación turística de forma muy notoria. Si bien La Vila Olímpica es sin duda el barrio con más volumen de turistas (por su proximidad con Ciutat Vella), el Poblenou ve como sus calles, comercios, bares y restaurantes se va llenando cada vez más de extranjeros que superan las barreras naturales de la Barcelona tradicionalmente más turística. Este barrio está cada vez «más de moda», lo cual también tiene un impacto en precio de sus pisos.

Por encima de la diagonal que marca la calle Pere IV, encontramos la Barcelona con más negocios de carácter tecnológico. Iniciativas como la Torre Agbar, o el Barcelona Activa se encuentran en esta zona, que actualmente concentra el mayor volumen de sedes de start-ups y empresas tecnológicas de la Ciudad Condal.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 4.138€ [/su_note]

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Ciutat Vella

El distrito más famoso de la ciudad, sin duda el corazón de Barcelona. Su nombre (en castellano «Ciudad Vieja») proviene de que es precisamente la parte más antigua de la antigua Barcelona. El antiguo municipio de Barcelona estaba compuesto por lo que hoy son l’Eixample y la Ciutat Vella.

Este distrito comienza en la Barceloneta, la playa urbana de la ciudad, sigue por el puerto náutico y deportivo, para adentrarse después por las edificaciones pegadas al litoral, las antiguas viviendas de los pescadores, con más de un siglo de existencia. La Ciutat Vella alberga el Raval y el barrio Gótico, con la Catedral como referente.  Las Ramblas, el Teatro del Liceo, el monumento a Colón y el museo Picasso son algunos de los muchos atractivos turísticos del distrito. Estamos hablando, junto al Eixample, de los metros cuadrados más turísticos de Barcelona y también de los más caros.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 4.400€ [/su_note]

La proliferación de turistas (con la posibilidad que eso conlleva de rentabilizar propiedades con un subalquiler con modelos tipo AirBnB) y de extranjeros decididos a afincarse en Barcelona son causas que están llevando a un incremento masivo de los precios del metro cuadrado de estas zonas.

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Tabla con el ranking de precios:

Distrito	Precio medio m2
Les Corts	5.175 €
L’Eixample	4.998 €
Gràcia	4.983 €
Ciutat Vella	4.400 €
Sant Martí	4.138 €
Sarrià – Sant Gervasi	3.738 €
Sants – Montjuïc	3.171 €
Horta – Guinardó	2.589 €
Sant Andreu	2.379 €
Nou Barris	1.939 €

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Evolución de los precios en los últimos diez años

Hace justo diez años estallaba la burbuja inmobiliaria con los precios de los pisos y propiedades por las nubes. El pico más alto se registró en el primer trimestre de 2007, cuando la media del metro cuadrado en Barcelona llegaba a los 4.732 euros, frente a los 4.132 euros actuales.

Cuando la crisis económica asomaba la cabeza, no había diferencias tan grandes entre distritos. Los primeros puestos estaban copados por Sarrià-Sant Gervasi, Eixampe y Les Corts; con 5.755€, 5.469€ y 5.124€, respectivamente. Los distritos más periféricos, Nou Barris, Sant Andreu y Horta-Guinardó, eran los más baratos, siendo el primero de ellos el más económico con 3.754€ el metro cuadrado.

La vigente pérdida de valor de las propiedades respecto a 2007 no ha afectado por igual a los distritos. Por ejemplo, Sarrià-Sant Gervasi registraba el metro cuadrado hace diez años a 5.755€, mientras que hoy lo hace a 3.738€. Estamos hablando de una diferencia en el precio de un 35% menos. Sin embargo, si nos fijamos en los otros dos distritos con el metro cuadrado más caro actualmente, Les Corts y Eixample, vemos que la pérdida de valor es bastante menor. Visto de otro modo, la recuperación ha sido más rápida (ya hemos hablado de las tendencias que justifican estos datos previamente).

Así, en 2017 una vivienda en Les Corts cuesta 5.175€/m2 de media y hace diez años marcaba 5.469€/m2. La depreciación del valor de los pisos también afecta a los distritos más económicos, e incluso en mayor medida que en los distritos más caros. Las propiedades de Nou Barris cuestan hoy en día un 48% menos que en 2007, cuando el metro cuadrado se pagaba a 3.754€, frente a los 1.939€ actuales.

Un caso curioso lo protagoniza el distrito de Gracia: es el único distrito que en esta década el valor de las viviendas ha aumentado. En el primer trimestre de 2007, cotizaba a 4.718€ el metro cuadrado, frente a los 4.938 € de media actuales.

Fue en el segundo trimestre de 2013 cuando el precio de los inmuebles marcaba su nivel más bajo en la ciudad, con 3.035€ por metro cuadrado de media. A partir de ese momento, los inmuebles comenzaron a recuperar valor hasta llegar a la situación presente, en la que la media de los precios ya sólo está un 12,4% por debajo de los precios previos al estallido de la crisis.

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Previsiones de futuro

Según el último informe de Bankinter sobre la evolución de los precios para 2017 y 2018, cada vez quedan menos oportunidades de compra y la capacidad alcista de los precios ya toca a su fin, una vez que los precios en las zonas más demandadas de Barcelona llegan a niveles de precrisis: «Madrid y Barcelona están registrando incrementos de precios interanuales de 4% y 7,7% respectivamente y acumulan ya ocho trimestres consecutivos de subida”, señala el informe.

Bankinter estima que los precios seguirán subiendo en las áreas centrales de Barcelona pero, en dos años, se moderará la intensidad: «En estas zonas, el ciclo expansivo ya está muy avanzado. Estimamos que tres cuartas partes del proceso de subida de precios ya se ha completado«, apuntan desde el banco.

Así que si tienen planeado comprar, sepan que precios seguirán creciendo en el centro de Barcelona, por lo menos un par de años. Habrá que ver cómo se comportan compradores y vendedores si los primeros no pueden firmar esos precios.

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