Si quieres invertir dinero en el mercado inmobiliario hay mucho por aprender. Es probable que hayas leído o escuchado hablar de las  SOCIMI pero… ¿qué son?, ¿Cuál es su naturaleza?, ¿Cómo están conformadas?

Para entrar en órbita, debes saber que las SOCIMI no son otra cosa que sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario y tienen como objetivo promover el mercado de alquiler de cualquier tipo de inmueble. Se trata de sociedades de inversión, empresas que se dedican a la adquisición y explotación de inmuebles urbanos para su alquiler y cotizan en el mercado de inversiones.

Las SOCIMI son la versión española de los Real Estate Investment Trust o REIT, las sociedades de inversión de bienes inmuebles nacidas en los Estados Unidos en la década de los 60..  En España, fueron creadas a partir de una ley promulgada en el año 2009, que buscaba dar impulso al por entonces alicaído mercado inmobiliario. Sin embargo, no fue sino hasta 2013 que se crearon las primeras SOCIMI, luego de que en 2012 se introdujeran una serie de modificaciones en la ley con beneficios para los inversores y una vez que éstos comenzaron a confiar nuevamente en un mercado que mostraba sus primeros signos de recuperación tras la crisis.

 Ventajas y desventajas de las SOCIMI

El objetivo de las SOCIMI es el de impulsar el alquiler de inmuebles en España para así tener un mercado caliente y en alza, siguiendo así la tendencia de otros países como Alemania,  donde el sector mueve el 50% del mercado, contra el 15% de España. ¿Cuáles son las grandes ventajas de invertir en una SOCIMI? Estas sociedades permiten que el inversor reciba una renta estable al tiempo que ofrece liquidez a las inversiones inmobiliarias.

La inversión en inmuebles destinados al alquiler supone una serie de ventajas para el propietario que va desde la renta periódica hasta la protección del patrimonio frente a los riesgos de la inflación. A esto hay que agregar que los inmuebles no siguen los movimientos de otros activos y por eso son más estables y permiten conservar el patrimonio. Pero también hay que tener en cuenta algunos problemas inherentes al mercado y aquí aparecen tres grandes desventajas de invertir en inmuebles en alquiler:

  1. Un mercado no siempre transparente
  2. La poca liquidez
  3. La necesidad de contar con un importe elevado para realizar la inversión.

En este sentido, la aparición de las SOCIMI ayuda a resolver estos problemas con sus buenas intenciones tanto a la hora de mover el mercado inmobiliario del alquiler como al momento de mejorar la gestión patrimonial.

De acuerdo a la Ley, las SOCIMI no deben pagar el Impuesto de Sociedades al tiempo que tienen bonificaciones en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y en el de Actos Jurídicos Documentados del 95%. Además, estas sociedades tienen condiciones y obligaciones especiales que las vuelven más atractivas a los ojos del inversor o accionista:

  • Están obligadas a repartir entre sus accionistas al menos el 80% del beneficio neto anual derivado de los alquileres.
  • Deben repartir al menos el 50% de los beneficios netos derivados de la venta de inmuebles.
  • Deben repartir anualmente entre los accionistas el 100% de los beneficios que se obtengan de la inversión en acciones de otras SOCIMI .

Sin duda, estas condiciones se vuelven muy atractivas para muchos inversores que ven que las SOCIMI ofrecen expectativas de rentabilidad superiores a otros tipos de inversiones. Para comprender mejor: si se invierten 100 euros por acción en una sociedad cotizada convencional se obtendrían 70 euros por acción mientras que el dividendo de la SOCIMI sería de 100 euros por acción, es decir un 42,9% más.

Invertir en una SOCIMI

Si quieres invertir en una SOCIMI, el proceso es similar al de invertir en la bolsa pues debes comprar títulos como si se tratase de cualquier acción bursátil. Lo más seguro es hacerlo a través de un broker inmobiliario o un intermediario financiero, en especial si tienes poca experiencia o bien si no estás completamente dedicado al mundo de las inversiones. De esta forma, te garantizarás un procedimiento seguro, transparente y controlado, a través del cual además podrás realizar un seguimiento de la inversión.

Es importante saber que puedes elegir entre dos tipos de SOCIMI:

– Las que ya han comprado los inmuebles que pondrán en alquiler.

– Las que aún no han comprado los inmuebles, pero planean hacerlo.

El riesgo es menor en el primer caso dado que, al conocer los inmuebles, es más sencillo saber qué  rentabilidades se obtienen de los alquileres. Pero eso no es todo, al conocer el activo, es posible identificarlo y consultar su titularidad y legalidad en el Registro de la Propiedad.

Condiciones

Antes de dar el paso, es preciso saber dónde invertir. Para que una empresa pueda ser considerada SOCIMI la misma debe cumplir las siguientes condiciones:

  • Debe tener el 80% de sus activos en inmuebles urbanos con objeto de arrendamiento, terrenos edificables en los siguientes 3 años o acciones en otras empresas dedicadas al alquiler de inmuebles, incluidas otras SOCIMI.
  • La permanencia de los inmuebles adquiridos en su balance debe ser de un mínimo de 3 años.
  • Su capital debe ser de un mínimo de 5 millones de euros.
  • Deben sacar a bolsa al menos un 25% de su capital, con un mínimo de 2 millones de euros.
  • No se aceptan como inversiones en activos las centrales productoras de energía ni presas, aeropuertos, puertos o autopistas.

Entre las SOCIMI más importantes están Axiá, Entrecampos Cuatro, Hispania, Lar España, Mercal, Merlín, Promorent y Uro Property.

Una decisión para analizar

Desde 2013, las SOCIMI están viviendo un auge y esto se debe a una serie de variables, desde la expectativa de rentabilidad antes mencionada hasta las ventajas introducidas a partir de la Ley de 2012, sin olvidar la creciente estabilidad del mercado inmobiliario que permite mirar desde un lugar cada vez más lejano los oscuros años de la crisis.

Pero antes de pensar en la inversión en inmuebles en alquiler es preciso considerar también las desventajas de invertir en una SOCIMI, como la falta de liquidez. De acuerdo a Guillermo Domínguez Torres, Director de gestión de patrimonios de la plataforma de gestión de patrimonios Tressis, el mercado de las SOCIMI en España aún es inmaduro y esto hace que el patrimonio tenga bastante volatilidad. “Las rentabilidades pueden ser elevadas en fases iniciales, aunque a medio plazo, ante una estabilización progresiva, la rentabilidad se situaría en torno a un 4%“, explica Domínguez Torres.