¿Quieres saber cuánto vale el piso donde vives? Si te estás haciendo esta pregunta, la respuesta es que sí, es posible. En la última década se han llevado a cabo importante avances en el mundo del análisis estadístico de datos. La unión entre tecnología y las matemáticas ofrece una mayor posibilidad de abordar los problemas de la estimación de precio de una vivienda. Hoy en día para comprar o vender una vivienda es muy habitual solicitar una tasación del inmueble si necesitamos determinar el valor cuando pedimos una hipoteca. En este artículo, contestamos a la pregunta de cómo se hace una tasación y en qué se fija un tasador cuando tiene que valorar una vivienda. Antes de todo tenemos que preguntarnos…
¿Qué es una tasación? Muy sencillo, es una valoración «objetiva» que realiza un profesional sobre un determinado inmueble. Según el valor asignado, el banco determinará cuánto está dispuesto a prestarnos. En Trovimap podemos valorar cualquier vivienda de España. Se trata de TroviValora, una herramienta que podemos usar de forma sencilla para obtener, en pocos minutos, una estimación precisa del valor de mercado de cualquier inmueble residencial de cualquier punto de España, ya sea casa, piso o apartamento. Mediante un análisis comparativo de mercado (Comparative Market Analysis – CMA) usando un algoritmo de cálculo interno para seleccionar propiedades similares que actualmente se encuentran a la venta junto con los datos del Catastro Español. El proceso es rápido, ya que dura sólo unos segundos, y permite imprimir el informe de valoración gratis de la propiedad para comprobar las viviendas seleccionadas como testigos comparables, así como su localización y características principales. Además, el informe también incluye el precio del alquiler que se podría establecer mensualmente para dicha propiedad.
Es muy fácil, accede desde la página principal de Trovimap introduciendo la dirección exacta o directamente en el mapa haciendo zoom. De esta manera, primero podrás ver el precio por m2 en todas las parcelas del catastro e iniciar el proceso de valoración.
Uno de los aspectos realmente interesantes de esta herramienta es que, en caso de no estar conforme con la valoración facilitada, se puede enviar la misma electrónicamente a un profesional inmobiliario para una revisión gratuita. Muchos agentes inmobiliarios ya tienen un acceso especial al CMA de Trovimap (Análisis Comparativo de Mercado), desde el que pueden modificar los testigos usados y escoger otras propiedades que se ajusten mejor a cada caso particular y así incrementar el nivel de precisión en el valor estimado de la propiedad. Ahora con la novedad de poder agregar nuevos testigos de venta para mejorar aún más la fiabilidad de la valoración.
Contamos con una versión profesional para los agentes inmobiliarios, con la que pueden interactuar para obtener una valoración aún más precisa, así como la posibilidad de incluir una enlace de la misma (widget) en su web para ofrecer informes personalizados con el logotipo de cada uno y facilitar la captación de nuevos inmuebles.
La herramienta se está perfeccionando cada día gracias a soluciones de inteligencia artificial, que aprende en base al continuo uso que hacen los agentes inmobiliarios y permite calibrar el algoritmo para obtener estimaciones más precisas.
En resumen, una fantástica herramienta que nos ayudará a conocer el valor del inmueble en el que vivimos, así como comparar los precios de las viviendas que se encuentran en los portales de compra y venta.
¿Qué valora el tasador de una vivienda?
Los factores a tener en cuenta a la hora de hacer una tasación son:
- La ubicación del edificio: hablamos de la situación del piso y del barrio. Las personas demuestran que como factor de decisión la ubicación se sitúa por encima del precio, la gente prefiere pagar un poco más por vivir allí donde desean.
- La conservación y superficie: lo importante es saber si es de segunda mano y por supuesto, constatar la calidad del interior y de las posibles reformas efectuadas. A parte, ver si la vivienda ha pasado una inspección técnica (ite) y el aspecto exterior como puede ser la fachada, los balcones, etcétera.
- La iluminación: anteriormente hemos hablado de la orientación del piso o casa. No obstante, una vivienda con mucha luminosidad exterior tendrá una mejor valoración que un piso que no reciba luz natural.
- Distribución: otro aspecto es observar si la distribución de la vivienda es adecuada a la oferta según la demanda del mercado.
- Extras: cada vez es más frecuente que los pisos tengan ascensor, buenas ventanas, climatización, etcétera. Es un factor importante para que el edificio gane enteros a la hora de venderse.
Distintas valoraciones
Una misma vivienda puede tener distintas valoraciones dependiendo de cuál sea su objetivo. Por ejemplo, no será el mismo el valor que puede alcanzar la propiedad para su venta y el que se marque en una compraventa para la petición de una hipoteca.
Esta diferencia de valoración se recoge en la normativa de tasación de viviendas, la Orden ECO/805/2003. Algo diferente ocurre con una tasación hipotecaria, ya que, para realizarla, se partirá del valor hipotecario del piso, que se obtendrá con una tasación profesional teniendo en cuenta las condiciones de mercado entre otros aspectos, y excluyendo todo elemento especulativo.
También, hay que destacar el valor fiscal. Otro aspecto que se sumará al valor de una misma propiedad. Este es el método que empleará Hacienda para la liquidación de impuestos y que dependerá de la comunidad autónoma en la que esté ubicado la casa.
¿Cómo fija el tasador el precio de la vivienda?
Antes de nada, conviene hacer una matización. La tasación de un inmueble depende de la finalidad que tiene la valoración. Este concepto, que parece fácil de entender, no lo es tanto cuando la gente encarga la valoración de su inmueble. La gente piensa que el valor de un inmueble será siempre el mismo sea cual sea el motivo para el que yo necesite la valoración.
El tasador analiza en todo momento el mercado actual de viviendas a la venta que hay en el entorno del piso a tasar. Realiza un muestreo del mercado más comprable y se anotan las diferentes ofertas para luego fijar el valor de la casa. Otra opción, es apoyarse en portales inmobiliarios como Trovimap, para poder conocer las prestaciones de los vendedores de la zona en cuestión.
Una vez que se tiene una idea del valor de la vivienda, el tasador prepara un informe detallado pasando por la aprobación de la tasadora para su correcta revisión.
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