No hay magia en el mercado inmobiliario, lo que a menudo ocurre son una serie de pequeños movimientos constantes, cuantificables y predecibles que, en primera instancia, permiten establecer ciertas regularidades a futuro. Pero también hay tsunamis eventuales y oleadas irregulares que alteran el paisaje cotidiano. Es el típico movimiento de la macroeconomía actual, en donde las piezas están en íntima relación, como sucede en el dominó: todo depende de un equilibrio regular aunque inestable y basta que una pieza trastabille para que todo el juego se altere.
Es lo que ocurrió hace algunos años, cuando el sistema colapsó y la burbuja estalló. Y a pesar de que, poco a poco, el mercado inmobiliario resurgió de las cenizas, regalando indicios cada vez más positivos de su recuperación, aún hay mucho por remontar pues quedan vestigios de aquél terremoto. Un nicho en el que mejor se observa esta realidad es el de las propiedades de los bancos, es decir aquéllos inmuebles que fueron ejecutados y hoy forman partes de los activos de las entidades bancarias. De acuerdo al último reporte de Fitch Ratings, la reconocida agencia de calificación crediticia especializada en calificar productos financieros, los precios de venta de las propiedades de los bancos no reflejan el optimismo generalizado que vive el sector de bienes raíces.
El informe: qué hacer con las propiedades de los bancos
De alguna manera, las propiedades que pasaron a manos de los bancos después de que sus dueños no pudieran afrontar sus hipotecas, son el testimonio más crudo del saldo que dejó la crisis. Frente a la necesidad de reducir sus inventarios, las entidades bancarias desarrollan una serie de estrategias para vender sus propiedades.
El informe de Fitch revela que, durante la primera mitad de 2016, los bancos han vendido sus propiedades a precios que representan un descuento medio del 65% en relación al precio de tasación original de la vivienda, es decir el mayor descuento en propiedades de los bancos hasta el momento. De acuerdo a los expertos analistas del reporte, hay una explicación a esta realidad: “la mayoría de los activos que han sido vendidos en los últimos tiempos son productos de baja calidad, es decir aquéllos cuya demanda fue muy baja durante los peores años de la crisis”.
Los especialistas responsables del estudio van un paso más allá y estiman que el panorama no será muy favorable en los próximos tiempos dado que, en su opinión, sólo habrá una reducción de los descuentos de estos activos si se registra una mejora significativa en el mercado inmobiliario.
En este contexto, Fitch destaca el rol de aquéllas firmas y empresas especializadas en la gestión de este tipo de activos. Es común que los bancos vendan la gestión de sus portfolios inmobiliarios a grandes fondos de inversiones como Apollo, Värde y Cerberus. Desde que hace tres años desembarcaran en el mercado inmobiliario, estas empresas -que operan como firmas independientes en el sector financiero- tienen una influencia positiva tanto en la gestión de hipotecas residenciales así como en el mercado inmobiliario en general.
Para Fitch, el cambio en la gestión tendrá una influencia cada vez más significativa en España debido a las ventajas comparativas de estos fondos, como son la amplia experiencia internacional sumada a una mejor capacidad tecnológica. El informe estima que, en la actualidad, estas empresas gestionan entre 20 mil y 30 mil millones de euros vinculados a problemas con los activos del sector inmobiliario, y que estos fondos prefieren llegar a un consenso con los deudores antes de transitar por los canales legales.
El futuro de las viviendas de los bancos
El estudio realizado por la agencia de calificación ahonda en otros aspectos vinculados a las propiedades de los bancos. Un análisis comparativo revela que los nuevos préstamos hipotecarios crecieron un 38% durante el segundo cuarto de 2016 en comparación con el mismo período del año anterior. Esto se debe a la recuperación de la economía, así como a la mejora en las condiciones financieras.
Fitch espera que la tendencia continúe en el futuro porque, a pesar del crecimiento, el total del volumen crediticio hoy representa apenas el 30% con respecto a los niveles previos a la crisis. Si bien los factores antes mencionados marcan el ritmo de las hipotecas actuales, la empresa afirma que hay otros factores que también entran en juego e influyen en la realidad. Así, a pesar de sus buenos augurios, la recuperación es mucho más lenta que la ocurrida en otros países, como Italia, Alemania y Francia, en donde los volúmenes crediticios hoy representan el 80% respecto a los niveles previos a la crisis.
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