Redactar un contrato de alquiler puede parecer un mundo, pero es más sencillo de lo que piensas. Imagina que es como montar un mueble: si tienes las piezas correctas y sigues las instrucciones, el resultado será sólido y seguro. La clave es identificar bien a las personas, describir la vivienda con precisión y dejar claras las condiciones desde el principio.
Para empezar, solo necesitas tener a mano tres documentos: el DNI de todos los que firman, la referencia catastral del piso y el certificado de eficiencia energética. Con esto, ya tienes la base para crear un acuerdo legal y transparente que proteja tanto al propietario como al inquilino.
Los pilares de un contrato de alquiler a prueba de sorpresas
Un contrato bien hecho es mucho más que un papel firmado. Piensa en él como la hoja de ruta que va a guiar la relación entre propietario e inquilino. Es vuestro escudo, el que establece las reglas del juego desde el minuto uno para evitar malentendidos y conflictos en el futuro.
Para que ese contrato sea a prueba de balas, es crucial entender la protección contra disputas por contratos incompletos. La clave es no dejar cabos sueltos; cada detalle importante debe quedar negro sobre blanco.
Identificación precisa de las partes y la vivienda
El primer paso, y uno de los más importantes, es identificar sin lugar a dudas quién firma y sobre qué inmueble. Parece una obviedad, pero un simple error aquí podría llegar a invalidar todo el documento.
Asegúrate de incluir siempre esto:
- Datos del arrendador y arrendatario: Nombre completo, DNI/NIE y domicilio de todos los que firman. Si alquilan varias personas, tienen que aparecer todas.
- Descripción detallada del inmueble: La dirección completa, sin olvidarte del piso, la puerta y el código postal. Es fundamental añadir la referencia catastral, el «DNI» de la vivienda.
- Documentos anexos: Es obligatorio por ley mencionar que se entrega una copia del Certificado de Eficiencia Energética.
Este encabezado es el que marca el tono del resto del contrato. En España, el mercado es muy variado, y cada alquiler es un mundo. De hecho, el 77% de los contratos de alquiler son para vivienda habitual, lo que demuestra lo vital que es este tipo de acuerdo. Les siguen, muy de lejos, los alquileres temporales con un 7%.
Datos imprescindibles para iniciar tu contrato
Para que no se te escape nada, aquí tienes una tabla con lo fundamental que debe aparecer al principio del documento. Tener esto bien atado desde el inicio es la mejor forma de empezar con buen pie.
| Elemento | Descripción | Ejemplo práctico |
|---|---|---|
| Identificación de las partes | Nombres completos, DNI/NIE y domicilio de arrendador e inquilino(s). | «REUNIDOS: De una parte, D. Juan García Pérez, con DNI 12345678-A…» |
| Descripción de la vivienda | Dirección completa, ciudad, provincia y código postal. | «Calle de la Paz, Nº 15, 3º B, 28012, Madrid.» |
| Referencia catastral | Código alfanumérico único que identifica el inmueble en el Catastro. | «Referencia catastral: 9876543BC1234D0001EF» |
| Certificado Energético | Mencionar el registro del certificado y entregar una copia al inquilino. | «El arrendador declara disponer del Certificado de Eficiencia Energética con nº de registro…» |
Con estos pilares bien definidos, estarás construyendo un acuerdo sólido y transparente, sentando las bases para una experiencia de alquiler positiva para todos.
Definiendo las reglas del juego con cláusulas esenciales
Una vez que hemos identificado a las partes y la vivienda, llega el momento de meterse en harina, en el corazón del contrato: las cláusulas. Aquí es donde vamos a definir los derechos y obligaciones de cada uno, creando un marco de convivencia claro y, sobre todo, justo. Piensa que unas cláusulas bien redactadas son tu mejor seguro para evitar malentendidos y conflictos a lo largo de la vida del alquiler.
Estas reglas del juego no se inventan, por supuesto. Todas se apoyan en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la biblia de los alquileres en España. Esta ley marca unos mínimos que protegen tanto al inquilino como al propietario, y que son de obligado cumplimiento. Vamos a desglosar las más importantes para que sepas cómo atar todos los cabos sueltos.
La duración del contrato de alquiler
Fijar el tiempo que durará el alquiler es uno de los primeros puntos que hay que dejar claros. Según la LAU, la duración se pacta libremente entre las partes, pero ojo, porque existe un plazo mínimo en favor del inquilino que es crucial conocer.
- Plazo inicial: Aunque firméis por un año, si la vivienda es para uso habitual, el inquilino tiene derecho a quedarse hasta cinco años (o siete si tú, como propietario, eres una empresa). Esto funciona con prórrogas anuales que son obligatorias para ti, el arrendador.
- Voluntad del inquilino: El inquilino, por su parte, puede decidir no renovar el contrato cada año. Para ello, solo tiene que avisarte con al menos 30 días de antelación antes de que venza el contrato o cualquiera de sus prórrogas.
Ejemplo práctico:
Imagina que Laura le alquila su piso a Carlos por un año. Aunque el contrato diga «un año», Carlos tiene derecho a quedarse hasta 5 años. Cada año, el contrato se renueva automáticamente a menos que Carlos le diga a Laura (con 30 días de antelación) que se quiere ir. Para Laura, esa renovación anual es obligatoria.
La renta mensual y cómo se paga
La cláusula de la renta es, sin duda, la que más miradas atrae. Tiene que ser cristalina, sin dejar ni un resquicio a la interpretación. Aquí no solo se fija la cantidad, sino también el cómo y el cuándo se paga.
Es fundamental que especifiques:
- El importe exacto: La cantidad mensual en euros, bien clara.
- La forma de pago: Lo más común, seguro y recomendable es la transferencia bancaria. Incluye el número de cuenta (IBAN) donde debe hacerse el ingreso.
- El plazo de pago: Define un rango de días para que se haga efectivo, por ejemplo, entre el día 1 y el 5 de cada mes.
Un consejo de oro: Huye de los pagos en efectivo. La transferencia bancaria deja un rastro documental que os protege a ambos. Es un comprobante de pago irrefutable si alguna vez surge una discrepancia.
La renta es un tema delicado, y más en el mercado actual. La revisión de los contratos es un momento clave, con entre 220.000 y 300.000 contratos actualizándose cada año en España. Para que te hagas una idea, en los últimos cinco años, el precio medio de un piso de 80 m² ha subido de 856 € a 1.144 €, un incremento del 33%. Este panorama, como es lógico, genera bastante tensión a la hora de renegociar las condiciones. (Fuente)
La fianza y las garantías adicionales
La fianza es esa cantidad de dinero que el inquilino te entrega para garantizar que va a cumplir con sus obligaciones. No es opcional; es una cláusula obligatoria y está perfectamente regulada por la ley.
- Fianza legal: Para el alquiler de una vivienda habitual, la ley es tajante: la fianza será de una mensualidad de la renta. Ni más ni menos.
- Depósito obligatorio: Como propietario, tienes la obligación legal de depositar esa fianza en el organismo correspondiente de tu comunidad autónoma. No hacerlo puede acarrearte sanciones importantes.
Además de la fianza, la LAU permite que acuerdes garantías adicionales para tener una mayor seguridad frente a posibles impagos o desperfectos. Eso sí, estas garantías no pueden superar el valor de dos mensualidades de renta.
Algunas de las más habituales son:
- Depósito adicional: Una cantidad extra que se suma a la fianza legal.
- Aval bancario: Un banco se compromete a pagar si el inquilino no lo hace.
- Seguro de impago de alquiler: Una póliza que te cubre las espaldas si el inquilino deja de pagar la renta.
Ejemplo práctico:
Si el alquiler mensual es de 900 €, la fianza legal será de 900 €. Adicionalmente, podrías pedir un depósito extra (hasta un máximo de 1.800 €). Así, el inquilino pagaría al inicio 900 € de fianza + 900 € de depósito adicional + 900 € del primer mes, sumando un total de 2.700 €.
Es vital saber qué puedes incluir y qué no para evitar problemas legales. Por eso, te recomendamos echar un vistazo a las cláusulas en el contrato de alquiler que hay que evitar. Dedicar tiempo a redactar estas cláusulas con precisión es la mejor inversión para asegurar una relación de alquiler tranquila y sin sustos.
Cómo gestionar la actualización de la renta y el reparto de gastos
Llegamos a dos de las cláusulas más delicadas de cualquier contrato de alquiler: el dinero. Dejar bien atado cómo se actualizará la renta cada año y quién se hace cargo de cada gasto es la mejor forma de evitar malentendidos y roces innecesarios en el futuro. Créeme, unas reglas claras desde el minuto uno son la mejor garantía para una relación cordial entre propietario e inquilino.
Estos puntos, junto a la duración y la fianza, forman el núcleo duro de un buen contrato. Son los pilares que sostienen todo el acuerdo.
Para que te hagas una idea visual, este esquema resume las piezas clave que no pueden faltar.
Como ves, si la duración, la renta y la fianza están bien definidas, ya tienes la base sobre la que construir un acuerdo sólido y sin fisuras.
La actualización anual de la renta
Durante años, el Índice de Precios al Consumo (IPC) fue el rey para actualizar los alquileres. Sin embargo, la Ley de Vivienda ha cambiado las reglas del juego, sobre todo para los contratos más recientes.
Lo primero y más importante: la actualización solo se puede aplicar una vez al año, coincidiendo con la renovación anual del contrato. Y lo segundo, que es crucial, es que debe estar expresamente pactada en el documento. Si el contrato no dice nada sobre actualizar la renta, esta se quedará congelada durante toda su vigencia. No hay vuelta de hoja.
Para los contratos de alquiler de vivienda habitual, la actualización de la renta está actualmente limitada. Hasta el 31 de diciembre de 2024, el incremento máximo permitido es del 3%. Esta medida busca proteger a los inquilinos de subidas descontroladas. A partir de 2025, se aplicará un nuevo Índice de Referencia que está preparando el Instituto Nacional de Estadística (INE), que se espera sea más estable que el IPC.
Un ejemplo práctico de cómo se actualizaría:
Imagina que tienes un alquiler de 1.000 € al mes y llega la fecha de renovación anual (dentro del año 2024).
- Cálculo: 1.000 € x 3% = 30 € de subida mensual.
- Nueva renta: 1.000 € + 30 € = 1.030 €.
Un apunte clave: Como propietario, tienes que notificar la subida por escrito al inquilino, explicando el porcentaje que aplicas y de dónde sale el cálculo. La nueva mensualidad se empieza a pagar a partir del mes siguiente a que reciba la notificación.
El reparto de los gastos de la vivienda
¿Quién paga el IBI? ¿Y la comunidad? ¿Y si se estropea la caldera? Estas preguntas son un clásico y una fuente de conflictos si no se dejan claras por escrito. Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) marca unas pautas, da bastante margen para que las partes lleguen a un acuerdo.
La regla general es bastante lógica:
- El propietario (arrendador): Se encarga de los gastos para que la vivienda sea habitable. Esto incluye los impuestos sobre la propiedad (como el IBI) y las reparaciones importantes para conservar la casa.
- El inquilino (arrendatario): Paga los suministros que gasta (luz, agua, gas, internet) y los pequeños arreglos que surgen del uso diario.
Ahora bien, la ley permite que algunos gastos del propietario, como el IBI o la cuota de la comunidad, se le pasen al inquilino. Para que esto sea legal y puedas reclamarlo, tiene que figurar de forma expresa en el contrato, detallando el importe anual de esos gastos en el momento de la firma. Si no lo pones, olvídate de poder cobrarlo después.
Para que lo veas más claro, hemos preparado una tabla que resume el reparto habitual de gastos. Es una buena chuleta para tener a mano.
Reparto de gastos habituales en un alquiler
| Gasto | Responsable habitual (según ley) | ¿Es pactable? | Consejo Trovimap |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) | Propietario | Sí, se puede repercutir al inquilino. | Si se pacta, debe especificarse claramente el importe anual en el contrato para que sea válido. |
| Cuota de la comunidad de propietarios | Propietario | Sí, siempre que se detalle en el contrato. | Es vital aclarar si solo incluye la cuota ordinaria o también las derramas. Así evitarás sorpresas. |
| Tasa de recogida de basuras | Inquilino (generalmente) | Sí, pero lo habitual es que la pague quien vive y genera los residuos. | Lo más justo y extendido es que la asuma el inquilino. |
| Suministros (luz, agua, gas) | Inquilino | No, ya que es un gasto ligado al consumo personal de quien vive allí. | Lo ideal es que el inquilino ponga los contratos a su nombre. Facilita la gestión y evita problemas. |
| Seguro del hogar (continente) | Propietario | No, es responsabilidad del dueño asegurar el inmueble (las paredes, la estructura…). | Es muy recomendable que el inquilino contrate un seguro para su contenido (muebles, efectos personales). |
Tener estas cláusulas bien atadas te dará una tranquilidad inmensa. Y recuerda, aunque no es un gasto mensual, la fianza es otra pieza clave en la relación económica. Si tienes dudas sobre cómo funciona, te recomendamos echar un vistazo a nuestra guía sobre todo lo que debes saber de la fianza en un alquiler de viviendas.
El día a día del alquiler: uso, obras y mantenimiento
Una vez que hemos dejado claros la renta y los plazos, toca bajar al terreno de juego: la convivencia diaria. Aquí es donde surgen las pequeñas batallas que, si no se prevén en el contrato, acaban convirtiéndose en auténticos quebraderos de cabeza. ¿Quién paga esa persiana que no sube? ¿Puede el inquilino pintar el salón de su color favorito? ¿Y si quiere traer a su perro?
Anticiparse a estas situaciones es clave. No se trata de poner trabas, sino de establecer unas reglas del juego claras y justas para todos. Unas pocas cláusulas bien pensadas en este apartado te ahorrarán discusiones, malentendidos y mucho, mucho tiempo.
La gran pregunta: ¿quién paga las reparaciones?
Este es, sin duda, el epicentro de la mayoría de conflictos entre propietarios e inquilinos. Una avería en la caldera en pleno invierno o un grifo que gotea sin parar. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) traza una línea bastante clara que debemos reflejar en nuestro contrato.
La lógica es sencilla y se basa en el origen del problema:
- Obras de conservación (a tu cargo, como propietario): Eres responsable de todo lo necesario para que la casa siga siendo habitable. Piensa en averías serias de la estructura, tuberías, la instalación eléctrica, la calefacción… Son elementos esenciales de la vivienda y su buen funcionamiento corre de tu cuenta.
- Pequeñas reparaciones (a cargo del inquilino): El inquilino debe asumir los pequeños arreglos que surgen del desgaste por el uso diario. Son esas pequeñas cosas que se estropean con el uso normal y cotidiano.
Para que no haya lugar a dudas, vamos a verlo con ejemplos prácticos que te sonarán:
| Situación | ¿Quién paga? | ¿Por qué? |
|---|---|---|
| Fuga en una tubería dentro de la pared | Propietario | Es un elemento estructural. Mantenerlo es clave para la habitabilidad. |
| La cisterna del váter pierde agua por el uso | Inquilino | Se considera una reparación pequeña derivada del desgaste normal. |
| La caldera se estropea por vieja | Propietario | Es una reparación grande y necesaria para que la casa sea habitable. |
| Cambiar una bombilla que se ha fundido | Inquilino | Es el mantenimiento más básico y obvio del día a día. |
Un consejo de oro: No te quedes solo con lo que dice la ley, plásmalo en el contrato con un umbral económico. Por ejemplo: «El arrendatario asumirá las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario cuyo coste no exceda los 150 €«. Esto evita debates sobre qué es «pequeño» y qué no.
¿Se pueden hacer obras o cambiar el color de las paredes?
Es natural que un inquilino quiera sentir la casa como suya, pero tú tienes que proteger tu inversión. La ley aquí es tajante: el inquilino no puede hacer obras que cambien la configuración de la vivienda sin tu permiso explícito y por escrito.
Esto va desde tirar un tabique hasta cambiar los azulejos del baño o instalar un aire acondicionado perforando la fachada. Si lo hace por su cuenta, tienes todo el derecho a dar por terminado el contrato y exigirle que deje la casa tal y como estaba.
¿Y algo tan simple como pintar? Aunque no es una obra mayor, sí altera la apariencia del piso. Lo mejor es dejarlo claro desde el principio:
- Ejemplo si eres flexible: «Se autoriza al arrendatario a pintar las paredes, con el compromiso de devolverlas en su color original (blanco roto, RAL 9010) al finalizar el contrato, asumiendo el coste de ello.»
- Ejemplo si prefieres que no se toque nada: «Cualquier alteración estética, incluido el cambio de color de las paredes, requerirá la autorización previa y por escrito del arrendador.»
Normas de convivencia: mascotas, subarriendo y trabajo en casa
Por último, hay que definir claramente qué se puede hacer y qué no en la vivienda.
- Mascotas: Ojo con esto. La ley no dice nada, así que si no las quieres, tienes que incluir una cláusula que lo prohíba expresamente. Si las aceptas, no está de más especificar qué tipo o tamaño, para no encontrarte con sorpresas inesperadas.
- Subarriendo y cesión: La LAU es clara: están prohibidos sin tu consentimiento previo y por escrito. Es una de esas cláusulas que no pueden faltar jamás en tu contrato, te protege de que tu piso acabe alquilado a terceros sin tu control.
- Actividad profesional: Hoy en día, con el teletrabajo, es muy común. Si el inquilino trabaja desde casa como freelance no hay problema. La cosa cambia si su actividad implica recibir clientes o un trasiego constante de gente, ya que podría considerarse un uso comercial. Para evitar líos, especifica siempre que el uso del inmueble es exclusivamente para vivienda habitual.
El proceso para finalizar el contrato de forma correcta
Por muy bien atado que dejes un contrato de alquiler, todo tiene un fin. Saber cómo gestionar esta última etapa es tan crucial como negociar las cláusulas iniciales. Si se hace bien, te ahorras conflictos, proteges tus derechos y garantizas que todo termine de forma civilizada, tanto para el propietario como para el inquilino.
Y ojo, que el final no siempre llega cuando se cumple el plazo pactado. A veces, una de las partes necesita o quiere irse antes de tiempo. Es en esos momentos cuando tener unas reglas del juego claras en el contrato se vuelve imprescindible.
Si el inquilino decide irse antes de tiempo
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es bastante clara en esto. Le da al inquilino el derecho a «desistir» del contrato una vez que han pasado los primeros seis meses desde la firma. Es un derecho que no se puede quitar, pero, como todo, tiene sus condiciones.
Para hacerlo correctamente, el inquilino debe:
- Avisar con tiempo: La ley exige notificar al propietario con un preaviso mínimo de 30 días. Mi consejo es que siempre se haga de forma que deje rastro, como un burofax. Las palabras se las lleva el viento.
- Asumir una posible penalización: El contrato puede incluir una cláusula que penalice esta marcha anticipada. Si la firmasteis, el propietario tiene derecho a pedir una indemnización. ¿De cuánto? El equivalente a una mensualidad de renta por cada año que faltara por cumplir. Si es menos de un año, se calcula la parte proporcional.
Ejemplo práctico:
Imagina un alquiler de 1.000 € al mes. El inquilino se va 6 meses antes de que se cumpla el primer año. Si el contrato tiene la cláusula de penalización, el propietario podría reclamarle 500 € (la mitad de una mensualidad).
Cuando el propietario puede resolver el contrato
El propietario también puede poner fin al alquiler, pero no porque sí. La ley marca unas causas muy concretas, que básicamente se resumen en incumplimientos graves por parte del inquilino.
Las más habituales son:
- No pagar la renta: La más común y el motivo principal de desahucios.
- Hacer obras sin permiso: Si al inquilino le da por tirar un tabique sin el consentimiento por escrito del dueño.
- Subarrendar o ceder la vivienda: Realquilar la casa a otra persona sin autorización es causa de resolución fulminante.
- Montar fiestas o actividades peligrosas: Cuando el comportamiento del inquilino se vuelve un problema para la comunidad de vecinos.
El documento final: finiquito y entrega de llaves
El último paso para cerrar el círculo es formalizar el adiós. No vale con un «hasta luego» y dejar las llaves en el buzón. Es fundamental firmar un documento de resolución de contrato y entrega de llaves.
Este papel es vuestro salvavidas legal y debería detallar:
- La fecha de finalización: El día exacto en que se entregan las llaves y el contrato muere.
- El estado de la vivienda: Una pequeña declaración donde el propietario confirma que recibe el piso y en qué condiciones lo hace.
- La liquidación de cuentas: Dejar por escrito que no hay deudas de alquiler ni facturas de suministros pendientes.
- El destino de la fianza: Acordar el plazo para devolver la fianza, una vez se compruebe que no hay desperfectos ni pagos pendientes. La ley da un máximo de 30 días desde la entrega de llaves.
Un consejo de oro: para evitar la típica pelea sobre si un arañazo ya estaba ahí, haced una inspección juntos el último día. Sacad fotos de todo, al detalle, y comparadlas con las que se hicieron al entrar. Ese reportaje gráfico es la mejor prueba para justificar cualquier retención de la fianza. Si quieres profundizar, existen muchos modelos para la terminación del contrato de alquiler de forma legal que te pueden servir de guía.
Resolvemos tus dudas: preguntas frecuentes sobre el contrato de alquiler
Llegamos al final de esta guía y es completamente normal que todavía tengas algunas preguntas rondando la cabeza. Para eso hemos creado esta sección: para dar respuesta a esas dudas de última hora que suelen surgirle tanto a propietarios como a inquilinos justo antes de estampar la firma.
Son esas pequeñas incertidumbres que, si no se aclaran, pueden generar desconfianza. Aquí tienes respuestas directas y al grano para que cierres el trato con total seguridad.
¿Sirve de algo un contrato de alquiler verbal?
Legalmente, sí, un contrato verbal es válido en España. Ahora bien, en la práctica es una opción terriblemente desaconsejable. Genera una inseguridad jurídica enorme para ambas partes.
Si no hay nada por escrito, demostrar las condiciones que se pactaron (la renta, la duración, quién paga qué gastos…) se convierte en una auténtica pesadilla en caso de conflicto. Un acuerdo de palabra se rige por los mínimos que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero cualquier detalle específico que hayáis acordado es casi imposible de probar.
Nuestro consejo es rotundo: Siempre, sin excepción, ponlo todo por escrito. Es la única forma de que tanto propietario como inquilino tengáis un documento al que agarraros si algo va mal, protegiendo vuestros derechos y dejando claras vuestras obligaciones.
¿Tengo que registrar el contrato en algún sitio oficial?
No, en España no es obligatorio registrar el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad para que sea válido. Tampoco hace falta firmarlo ante notario. Un contrato privado firmado por los dos tiene plena validez legal entre vosotros.
Sin embargo, hay algo que sí es obligatorio para el propietario: el depósito de la fianza. Tienes que ingresar ese dinero en el organismo de vivienda de tu comunidad autónoma. Ojo con esto, porque no hacerlo puede acarrear sanciones económicas importantes.
¿Puedo prohibir que el inquilino tenga mascotas?
Sí, como propietario tienes todo el derecho a prohibir animales en tu piso. La ley no dice nada al respecto, así que lo que manda es lo que acordéis en el contrato.
Para que la prohibición sea efectiva, tienes que incluir una cláusula específica y muy clara que lo diga expresamente. Si el contrato no menciona nada sobre mascotas, se entiende que están permitidas.
- Ejemplo para prohibirlas: «Queda expresamente prohibida la tenencia de animales de cualquier tipo en la vivienda arrendada».
- Ejemplo para permitirlas (con condiciones): «Se permite la tenencia de una mascota (perro/gato), siendo el arrendatario único responsable de los daños que esta pueda ocasionar y de no generar molestias a la comunidad de vecinos».
¿Y si el inquilino deja de pagar la luz o el agua?
Lo normal es que los contratos de suministros (luz, agua, gas) estén a nombre del inquilino. Si deja de pagar, la deuda es suya y la compañía reclamará directamente contra él, no contra ti como propietario.
El problema viene si los contratos siguen a tu nombre. En ese caso, la deuda te la comerías tú. Por eso es vital que en el contrato de alquiler se incluya la obligación del inquilino de cambiar la titularidad de todos los suministros a su nombre nada más entrar a vivir. Es la mejor forma de protegerte de posibles impagos.
En Trovimap, queremos que alquilar una vivienda sea un proceso transparente y seguro para todos. Si estás pensando en poner tu propiedad en el mercado y quieres saber por dónde empezar, nuestra herramienta de valoración online gratuita te dará una estimación de mercado precisa en solo dos minutos.
