Hoy en día, el alquiler es una opción por la que se deciden muchas personas cuando buscan una vivienda. Si también has pensado que es la opción idónea para ti, no debes olvidar tomar ciertas precauciones y tratar de evitar algunas cláusulas en el contrato de alquiler que resultan abusivas o ilegales.
Consideraciones iniciales del contrato de alquiler
En primer lugar, antes de alquilar debemos de tener una serie de consideraciones en mente. El contrato debe figurar por escrito en dos copias y estar firmado en todas sus páginas por arrendador y arrendatario. Cada uno deberá recibir su copia correspondiente.
Además, el arrendador deberá incluir una copia del certificado energético de la vivienda. Y será conveniente revisar las condiciones y posibles daños que pudiera presentar el inmueble, así como el inventario de mobiliario existente.
Cláusulas en el contrato de alquiler que deben evitarse
El contrato es un acuerdo que aporta garantías legales tanto al propietario como al inquilino. No obstante, no deja de ser común que se incluyan entre las cláusulas en el contrato de alquiler algunas que resultan desmedidas e ilegales y que no deberían aceptarse. Las más frecuentes son las siguientes:
Permanencia de un año obligatoria
De acuerdo con la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos, transcurridos 6 meses desde la firma del contrato puedes finalizar el alquiler (avisando con 30 días de antelación). Si bien es cierto que, puede existir una penalización por ello, siempre y cuando esté previamente recogida en el contrato de alquiler.
De forma que, si piensas que no te quedarás el año completo en la vivienda o tu estancia es temporal por motivos de trabajo u otros, revisa esta cláusula antes de firmar.
Denegación de prórrogas del contrato
Esta también es una de las cláusulas en el contrato de alquiler que habitualmente se incluye y se debe evitar.
Inicialmente, como inquilino, tienes derecho a continuar con el alquiler durante los primeros tres años. A partir de entonces, el propietario puede pedirte que abandones la vivienda al finalizar el contrato, avisando siempre con 2 meses de antelación.
En ocasiones, para evitar cumplir con este punto, algunos propietarios imponen alquileres de 11 meses, de modo que el contrato sea considerado de temporada. Sin embargo, para que este tipo de contrato respete la legalidad debería existir una causa que justifique la temporalidad como un traslado temporal de trabajo o los estudios, por ejemplo. Así que si no es tu caso, no dejes que se incluya el periodo de 11 meses o inferior.
Subida de la renta en cualquier momento
Esta es una cláusula abusiva. La renta solo puede revisarse cuando cumple la fecha anual del contrato.
Acceso a la vivienda del propietario
Este es un tema frecuente de conflicto entre propietarios y arrendatarios. El arrendador no puede entrar en la casa durante el periodo de alquiler. Si desea hacerlo, debería avisar de antemano y concertar la visita con el inquilino. De forma que, en el contrato tampoco debe aparecer ninguna cláusula que autorice al casero a entrar cuando quiera.
Si bien es cierto que, el inquilino debe facilitar el acceso cuando se trate de algún tipo de reparación o mantenimiento que requiera la vivienda.
Responsabilizar de las reparaciones al inquilino
El mantenimiento de la casa es responsabilidad del propietario. Así, es este el que debe encargarse de reparar aquellas cosas que vayan estropeándose a causa del deterioro del tiempo y el uso. Por tanto, a menos que hayas roto algo por uso indebido, el gasto no debe recaer sobre ti como inquilino.
Gastos de comunidad y derramas
Al igual que con las reparaciones y mantenimiento de la vivienda, recuerda que no debe ser el inquilino quien se encargue de gastos como el IBI o el abono mensual a la comunidad, sino que son responsabilidad del propietario.
Por tanto, no se puede incluir ninguna de estas cláusulas en el contrato de alquiler.
No devolución de la fianza
El objetivo de la fianza es dar garantías al arrendador de que el inquilino cumplirá con las obligaciones adquiridas. Por ello, si no existen obligaciones pendientes por tu parte, el propietario no puede retener la devolución de la fianza, ni recurrir a excusas como la necesidad de pintar o limpiar la vivienda.
Pagos anticipados de mensualidades
Acerca de los pagos anticipados de mensualidades, se incluyen con frecuencia cláusulas abusivas. Pero debes saber que el propietario tampoco puede solicitarte el pago de más de una mensualidad con antelación.
Contratación de un seguro de vivienda de forma obligatoria
El arrendatario no tiene la obligación legal de contratar un seguro de hogar. Sin embargo, el propietario tampoco tendrá que asumir los gastos de aquellos desperfectos ocasionados en las pertenencias de los inquilinos ni tampoco las que puedan generar los inquilinos en las casas de los vecinos. Por ello, conviene que figure en el contrato de alquiler quién tomará la responsabilidad de realizar este seguro.
Quitar al inquilino el derecho de tanteo y retracto
A menos que se haya renunciado a la adquisición preferente en el contrato de alquiler, cuando se decide vender la vivienda, el propietario debe informar y dar la opción de que sea el inquilino el que la compre en primer lugar.
De forma que, si crees que en un futuro puedes estar interesado en comprar la vivienda en la que vives de alquiler, vigila que tu contrato no incluya la cláusula de renuncia a la adquisición preferente.
Por último, además de asegurarte de que no figuran las anteriores cláusulas en el contrato de alquiler antes de firmarlo, infórmate también acerca del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ITP. Algunas comunidades como Madrid y Catalunya comenzaron hace un año aproximadamente a recaudar esta tasa y tanto inquilinos como propietarios deben informarse antes de formalizar el contrato.
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