El sector de la compraventa inmobiliaria se ha vuelto a despertar en nuestro país. El motivo es que, tras la crisis económica, la situación del sector parece volver a coger confianza y los compradores comienzan a estar nuevamente interesados en acceder a la compra de inmuebles.
Uno de los motivos por los que el sector vuelve a activarse es porque, en algunas zonas, los precios han bajado de forma considerable en relación a los momentos cenit de final del 2007, pero también porque actualmente existen más opciones de compraventa que resultan muy interesantes, sobre todo para los inversores, como es el caso de los pisos hipotecados.
En este artículo vamos a hablar acerca de comprar un piso hipotecado y todos los factores que deberás tener en cuenta si te estás planteando llevar a cabo este tipo de operación.
Comprar vivienda con carga hipotecaria: qué debes saber
La opción de comprar un piso hipotecado es muy llamativa para personas que tengan el dinero suficiente como para realizar esta operación, ya que el precio de estos inmuebles suele ser mucho más económico que los que actualmente encontramos en el mercado convencional.
Pero para poder comprar casas con hipotecas pendientes tienes que saber que existen diferentes opciones a tener en cuenta: desde subrogar la hipoteca del vendedor, hasta solicitar una nueva hipoteca con la misma entidad que pone el piso a la venta, o con otro banco escogido por ti mismo.
Qué es la subrogación de una hipoteca
Como acabamos de indicarte, cuando estás pensando en comprar un piso hipotecado, tienes que saber que una de las opciones que tienes a tu disposición es subrogar el préstamo del anterior dueño. Dicho en otras palabras: con esta operación, te convertirías en el titular de la hipoteca que ya existe sustituyendo, así, en el puesto de titular al vendedor del inmueble.
Este trámite se conoce con el nombre de «subrogación de deudor» y sería algo parecido a «sustituirlo», cambiar de titularidad para hacerte cargo tú del importe pendiente de la hipoteca. Esta opción te permite el ahorro de gastos importantes a la hora de comprar un piso y, por este motivo, fue una de las más solicitadas durante la burbuja inmobiliaria.
Pero hoy en día esta opción ya no es la más solicitada por los compradores de pisos debido a que, actualmente, se suele pedir una entrada del 20% al nuevo titular para poder subrogar la hipoteca, cuando hace unos años se solían conceder hipotecas por el 100% del valor del inmueble. El motivo es que a la banca no le conviene este tipo de trámite en la época actual, debido a que el Euríbor está a cotas muy bajas, mientras que los diferenciales han ido creciendo de forma progresiva desde el 2008.
¿Se puede negociar una hipoteca subrogada?
Es posible que a la hora de comprar un piso hipotecado y solicitar una subrogación quieras renegociar con el banco las condiciones de la hipoteca de la que te convertirás en nuevo titular. Tienes que saber que en el caso de que quieras cambiar algunos aspectos contractuales, deberás realizar una «novación» del contrato. ¿Y esto qué significa? Se trata de un trámite imprescindible para poder realizar una modificación y que conlleva costes extras ya que su firma debe llevarse a cabo delante de un notario.
Muchos expertos recomiendan que, antes de descartar esta opción, valores concienzudamente la hipoteca que tenía el antiguo propietario para evaluar si lo que en ella hay estipulado te interesa o no; es mejor pagar un poco más al principio pero tener mejores condiciones hipotecarias que, por ahorrarnos algo de dinero en trámites, terminemos con unas condiciones en el préstamo que no nos sean tan interesantes.
¿Se puede cambiar de entidad bancaria con una subrogación?
Esta es una cuestión muy habitual entre los usuarios que quieren comprar un piso hipotecado. Y es que, aunque el anterior propietario negociara su préstamo con un banco concreto, con la negociación de la que te hemos hablado en el apartado anterior también cabe la posibilidad de optar por otra entidad que te resulte más interesante.
En este sentido tienes que saber que, lo más probable, es que el banco ofrezca una serie de condiciones y modificaciones para intentar retener al cliente en su entidad; sin embargo, la decisión final dependerá única y exclusivamente del propietario, que podrá llevarse el préstamo hipotecario a otra sucursal o entidad bancaria.
Comprar piso con hipoteca pendiente: paso a paso
Si ya tienes claro que quieres comprar un piso hipotecado, a continuación vamos a descubrir cuáles son los pasos que deberás seguir para poder llevar a cabo este trámite y conseguir las mejores condiciones para ti.
Paso 1: Solicitar todos los datos del inmueble a comprar
Aunque parezca obvio, este paso es realmente imprescindible. Antes de decantarte por comprar un piso hipotecado, es esencial que le pidas al vendedor una copia de la escritura para, así, cerciorarte de que, efectivamente, él es el propietario de la vivienda. Para ello, deberás fijarte bien en todos los datos del inmueble que quieres comprar y que relacionan al vendedor como su titular actual.
En cuanto tengas la escritura, deberás solicitar al Registro de la Propiedad una notificación que termine de verificar que la propiedad está a nombre del vendedor. En esta petición también solicita que especifiquen si existe información relacionada con embargos existentes en el inmueble, deudas de las que no tengas constancia u otras cargas.
Si en esta notificación aparece que existen cargas en relación al inmueble que se quiere adquirir, entonces tienes dos opciones:
- Exigir al vendedor que se haga cargo de la deuda
- Subrogar la hipoteca del inmueble que, como hemos mencionado más arriba, es una opción para cambiar la titularidad
Por último, deberás pedir el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (más conocido como IBI) para comprobar que esté correctamente pagado, así como el justificante de que está al corriente de los pagos de la comunidad de vecinos y/o de las derramas asociadas a la finca.
Paso 2: Los gastos a afrontar al comprar un piso hipotecado
Una vez estés seguro de que el piso que quieres comprar está libre de cargas, lo siguiente es comenzar con los trámites para adquirirlo. Tienes que saber que todos los gastos de la operación de compraventa corren a cargo del comprador; todos excepto el impuesto de plusvalía, que deberá pagarlo el vendedor.
A la hora de comprar un piso hipotecado, se debe pagar un impuesto que siempre tiene lugar cuando se trata de viviendas de segunda mano: el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El importe al que asciende este tributo ronda entre el 6% y el 7%, dependiendo de la comunidad autónoma en la que realicemos la transacción, así como otros aspectos relacionados con la situación del comprador (tales como su edad, ingresos, etc.).
Paso 3: Ir al notario para realizar la compraventa del piso
El siguiente paso para poder comprar un piso hipotecado, es ir al notario juntamente con la escritura de la vivienda para que las dos partes se reúnan y terminen de cerrar los acuerdos relacionados con la operativa.
Será el notario el encargado de establecer una fecha para la firma de la transacción y, en cuanto la realicemos, ya nos convertiremos en los propietarios de la misma y deberemos hacer frente al pago de la vivienda.
Paso 4: Renegociar las condiciones hipotecarias con la entidad
Cuando se procede a comprar una vivienda con carga hipotecaria existe la posibilidad de que el nuevo comprador pueda volver a negociar con el banco las condiciones de dicho préstamo. Para poder realizar estos cambios deberás, como ya hemos dicho, optar por una subrogación hipotecaria y, también, por una novación que será la que te permitirá cambiar las condiciones pactadas.
Ambos procedimientos conllevan el pago extra de una cantidad de dinero que tienes que tener en cuenta y que varía mucho dependiendo de cada caso particular. De todas formas, si no te interesan en absoluto las condiciones impuestas por el banco, es altamente recomendable que valores la opción de realizar estos trámites para, así, poder optar por unas condiciones más interesantes para ti.
Recuerda que ahora eres tú el nuevo propietario del inmueble y que el pago de la hipoteca puede alargarse durante años. Luchar por unas mejores condiciones y valorar las diferentes opciones que tienes a tu disposición es un paso muy inteligente para realizar una compra óptima para ti y tu economía.
¿Qué se necesita para solicitar una hipoteca en un banco?
Si quieres comprar un piso hipotecado suele ser imprescindible que, para poder pagarlo, debas hipotecarlo también, y si no optas por subrogar como hemos mencionado más arriba, probablemente tengas que pedir una nueva hipoteca a una entidad bancaria. Pero ¿actualmente cómo está el sector?, ¿es fácil pedir una hipoteca?
Lo primero que es importante remarcar es que una hipoteca es un tipo de préstamo bancario que se otorga desde una entidad bancaria para poder proceder a la compra de inmuebles. La persona que adquiere la hipoteca se compromete a pagar de forma mensual una parte de la deuda (y el interés correspondiente) para así, ir devolviendo de forma fraccionada el importe que ha obtenido prestado de la entidad financiera.
Si en algún momento este compromiso se viera roto por el cliente, el banco puede comenzar a realizar una serie de operativas que pueden terminar con el embargo del piso, que la propiedad pase a manos del banco y finalmente con el desalojo de la familia o de los individuos que allí residan. Estos pisos pueden terminar siendo subastados o vendidos por un precio inferior al precio actual del mercado.
Aspectos importantes que debes saber sobre las hipotecas
- La firma de la hipoteca siempre se realiza delante de un notario, al ser una personalidad judicial que presencia y garantiza la correcta compraventa del inmueble. Se trata pues, de una operativa con la que te comprometes de forma legal a cumplir una serie de obligaciones como el pago del préstamo, de los intereses, etcétera.
- Tipos de interés: tienes que saber que, a la hora de contratar una hipoteca, existen dos tipos de intereses, el fijo y el variable. El primero es un tipo de interés que nunca cambiará, mientras que el segundo es un importe que se revisa de forma periódica en relación a la evolución de índices de referencia como es el caso del Euribor, el más habitual.
- Tasación de la vivienda: cuando se solicita una hipoteca, el banco enviará a un tasador al inmueble para que le indique cuál es el precio real de la vivienda y, en base a ello, podrá conocer el valor de la misma y así, determinar cuánto es el máximo de importe que se concederá en el préstamo. En Trovimap te ofrecemos una herramienta de valoración online para que tengas una referencia.
Para solicitar una hipoteca a una entidad bancaria, necesitarás aportar la siguiente documentación, que es imprescindible para poder realizar este tipo de contrato:
- Documentación oficial del propietario que quiere comprar un piso hipotecado: DNI, NIF, tarjeta de residencia, etc.
- Declaración de la renta: deberás presentar la declaración del IRPF del último año.
- Documentos acreditativos de solvencia: es imprescindible demostrar que eres un comprador solvente y, por ello, deberás entregar las 3 últimas nóminas o, si eres autónomo, los tres últimos pagos del IRPF trimestral.
- Contrato de la compraventa del inmueble.
- Notificación del Registro de la Propiedad del Inmueble: es imprescindible presentar este documento que indica que el inmueble está libre de cargas.
- IBI: también deberá presentarse el último recibo pagado del IBI del inmueble que se está vendiendo.
- Copia de la escritura: la última escritura de la transmisión de la finca también debe aportarse cuando se quiere solicitar una hipoteca para comprar un piso hipotecado.
- Certificado de la comunidad de propietarios: que especifique que el inmueble está libre de cargas y que no debe nada a la comunidad de vecinos.
- Copia del seguro del hogar: es obligatorio contar con un seguro de hogar cuando se adquiere una vivienda nueva, ya que el titular es el único responsable del estado y la seguridad de la vivienda.
- Copia del seguro de vida: otro de los seguros imprescindibles para poder solicitar una hipoteca es el de vida.
- Cédula de habitabilidad de la vivienda.
Cuando hayas aportado toda esta documentación, el banco se encargará de revisarla y, en el caso de que todo sea correcto, realizará una oferta en un documento que tiene 10 días de vigencia y donde se estipulan las cláusulas de la escritura y toda la información y las condiciones económicas.
Si todo es correcto, ya podrás firmar esta hipoteca ante notario y convertirte, así, en el nuevo propietario de la vivienda.
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