Comprar un piso para luego alquilarlo: Cosas a tener en cuenta

Introducción:

Comprar un piso para posteriormente ponerlo en alquiler es una inversión compleja en la que hay que tomar muchas decisiones, decisiones que pueden conducir al éxito o al fracaso. Desde Trovimap compartiremos con vosotros algunos consejos para ayudaros a que la compra y la futura rentabilidad que obtengamos sea la mejor posible.

Hay dos elementos fundamentales: el piso que queremos comprar y la parte financiera; es decir, el capital para hacer frente a la compraventa. Encontrar el gran chollo, la oportunidad de nuestras vidas, no es fácil ni rápido. En ocasiones supone un gran esfuerzo.

Trovimap es la destinación definitiva para aquellos que están buscando un piso para comprar o alquilar: disponemos de una base de datos absolutamente completa para toda España

Eligiendo el momento perfecto para comprar:

Una vez elegido el piso, toca enfrentarse a una de las preguntas que siempre ronda nuestros pensamientos (igual que en la mente de los expertos). ¿Es un buen momento para comprar? Y siempre hay opiniones para todos los gustos.

Hay varios indicadores del sector que nos ayudan a evaluar cuál es el momento idóneo para realizar una operación de esta envergadura. Aunque el precio de los pisos ya tocó suelo y cuesta mucho encontrar las mismas oportunidades que emergían en los años oscuros de la crisis, todavía se pueden adquirir inmuebles a precios muy competitivos. Además, no debemos olvidar que nuestra adquisición es una inversión, y echando un vistazo a la evolución de los precios, el valor de la vivienda crece.

Durante el año 2023, los precios aumentaron casi un 3% y parece que la tendencia se consolida porque en el primer trimestre de 2024 el crecimiento llegó al 1,2%, según el índice de Tinsa.

Hay más datos que indican que la conyuntura actual es propicia: Si atendemos a los datos publicados por el Banco de España en su informe sobre los valores del mercado de la vivienda correspondientes al último trimestre de 2023, comprobamos que la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler es del 4,4% y superaría el 8% si sumamos la revalorización. Otras inversiones como fondos o depósitos bancarios no llegan al 3,5%.

La rentabilidad bruta de una vivienda puede alcanzar el 8%, mientras que un depósito bancario difícilmente alcanza el 3,5%

Afrontar la compra de la vivienda: El análisis financiero

Llega el momento de sentarse y hacer números, porque la manera en que vamos a pagar nuestro piso es de vital importancia. Hay futuros propietarios que afrontan la compra con el suficiente capital para pagar la totalidad de la suma al contado, y existen compradores que tienen que recurrir a un préstamo del banco por el 100% del valor de la propiedad. Sea cual sea tu situación, debes tener presente las siguientes consideraciones:
· ¿Tienes liquidez o necesitas un préstamo hipotecario?
· ¿Tienes unos ingresos regulares o cuentas con el apoyo económico de un familiar o pareja?
· ¿Tienes trabajo estable? ¿Qué pasaría si pierdes el empleo?

Deberías ser capaz de dar respuestas sólidas a todas estas preguntas, para impedir que cualquiera de ellas te acabe generando un imprevisto que pueda comprometer la operación. A continuación, repasamos algunas cosas a tener en cuenta al respecto de algunas de ellas:

Ventajas del préstamo hipotecario:

Si necesitamos un préstamo hipotecario para la compra, no hay mejor época para sentarte a negociar con los bancos. Si a esta situación coyuntural le sumamos que los bancos compiten entre sí para vincular contractualmente a compradores durante decenas de años, y que los tipos de interés continúan en valores negativos (y por el momento se desconoce cuando subirán), no debemos tener dudas de que, en este aspecto, es el mejor momento para comprar un piso. Las condiciones que imponen los bancos en las hipotecas son más flexibles que antes de la crisis. No les queda otro camino que adaptarse a la nueva realidad socioeconómica si quieren obtener beneficios en el negocio de las hipotecas, ya que el margen de ganancias que tienen con otros productos, como los depósitos, es mínimo.

Es el momento, pues, de conseguir facilidades de pago. Nunca sabemos lo que nos puede deparar el futuro. Nadie lo desea, pero a lo mejor nos tenemos que enfrentar a problemas de liquidez. Por eso, deberemos incluir en un crédito hipotecario:

· Claúsulas que nos protejan por si uno de los miembros de la pareja se queda sin trabajo.

· Podemos negociar una variación de los pagos en función de los ingresos que tengamos ya que nuestro trabajo es de carácter temporal o nuestros ingresos no son regulares.

· Suspender el pago de la hipoteca durante dos años para hacer frente a la falta de ingresos.

La alternativa de las SOCIMIS:

Hoy en día, existen alternativas a la hora de elegir un piso para comprar y posteriormente ponerlo en alquiler. Una de ellas son las SOCIMIS. Las Socimis son Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Se trata de inmobilirias que se dedican al alquiler, que es el fin al que vamos a destinar nuestra futura propiedad. Sus características son las siguientes:

· Deben contar con una cartera de inmuebles de los que al menos el 80% se dedique al alquiler.

· Deberán retribuir anualmente a sus accionistas. Repartirá el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler.

· El inversor recibe una renta periódica.

· Tienen exenciones fiscales.

Si elegimos este camino y nos convertimos en accionistas de una SOCIMI, eliminas rápidamente toda la carga de trabajo que conlleva el comprar una propiedad, alquilarla y mantener un piso con inquilinos, que en más de una ocasión puede acabar en un disgusto, o simplemente conllevar una carga de trabajo difícil de compaginar con otras obligaciones laborales o familiares. Las ventajas son atractivas, pero no son todo ventajas, lógicamente. También existen inconvenientes que deben tenerse en cuenta:

· La poca liquidez que generan: Especialmente, comparado con lo que podemos obtener de una renta de un piso cobrada directamente a nuestros bolsillos.

· La necesidad de contar con un importe elevado para estar en condiciones de realizar la inversión.

La alternativa de las SOCIMIS es precisamente eso: una alternativa. Una opción que podemos valorar, pero en la que no ahondaremos en mayor profundidad en este artículo.

El precio de la compra: principal riesgo de la inversión

El precio es lo primero en lo que deberemos fijarnos cuando buscamos un piso y lo que más dudas nos genera. Siempre podemos analizar los pisos similares y comparar precios, y también resulta recomendable utilizar un valor como el PER (Price Earning Ratio). Se trata de una herramienta que nos indica el tiempo que vamos a tardar en recuperar todo el capital invertido.
Si dividimos el precio de venta entre el precio al que vamos a alquilar el piso obtendremos el número de años que nos llevará recuperar el dinero: Por ejemplo, si un piso cuesta 240.000 euros y lo vamos a alquilar por 12.000 euros (1.000 euro al mes) al año, el PER es 20 veces. Es decir, tardaríamos 20 años en recuperar el dinero.

Si invertimos los datos y dividimos el alquiler total de un año por el precio de venta, obtendremos la rentabilidad bruta. Si seguimos con los datos del caso anterior, tendríamos una rentabilidad del 5%. El Banco de España indica que la actual rentabilidad bruta de alquilar vivienda es del 4,4% . Basta con hacer una simple regla de tres para saber que el PER medio es de 22,7 años o 264 meses.

Entre los servicios que Trovimap te ofrece de forma gratuita, está la herramienta de tasación de inmuebles online, que te servirá tanto para conocer el valor estimado de cualquier piso o propiedad que puedas pensar en comprar, como el posible precio del alquiler que podrías instaurar en esa vivienda tras su adquisición. Sólo tiene que escribir la dirección y el índice catastral, y en segundos conocerás el precio en el que están valoradas estas variables.

Calcular el precio del alquiler posterior: Elementos a tener en cuenta

Una vez que conozcamos el PER (para ello debemos estar atentos a los informes trimestrales del Banco de España) podemos calcular el precio al que tendremos que alquilar el piso, en función del tiempo en el que queremos recuperar la inversión. Si nos atenemos a la media expuesta previamente, en una vivienda que se vende por 300.000€, bastaría con dividir entre 264 meses para saber el precio del alquiler, que sería de 1.135€.

Sin duda, el PER es una valiosa herramienta para rentabilizar cuanto antes nuestra compra pero existen otras variables que pueden condicionar el precio del alquiler que percibimos: Recibiremos un “no” por parte de las personas interesadas en nuestro piso si las paredes presentan humedades o pedimos demasiada renta para lo aislado que está del centro de la ciudad. El objetivo es que nuestra oferta sea la más atractiva y para eso debe tener un precio justo, determinado principalmente por los siguientes factores:

Ubicación de la vivienda:

La localidad en la que se encuentra el piso es fundamental en el precio de alquiler. Existen grandes diferencias entre una ciudad pequeña, mediana y una de las grandes capitales. La diferencia entre alquilar una propiedad en Madrid o Barcelona y hacerlo en el resto de ciudades puede llegar al doble.

El mercado del alquiler está en alza y los precios se han disparado, sobre todo en las capitales.

Para no tener que recorrer a pie las calles de nuestra localidad, apuntando números de teléfonos para averiguar los precios de la zona y características de los inmuebles, Trovimap te da la opción de consultar en su página web todos los pisos que están anunciados.

Oferta similar en la zona:

Una vez que conozcamos el precio oritentativo en nuestra localidad, debemos fijarnos en los pisos similares al nuestro que se encuentren en nuestra zona. Los inquilinos atraídos por una zona concreta, visitarán todas las viviendas para elegir la mejor. Debemos conocer a nuestra competencia para no caer en la tentación de fijar nuestro alquiler por encima del resto y quedarnos con nuestro piso vacío.

Estado del piso:

Puede tener una localización idónea pero si la propiedad tiene muchos años y no está reformada, o no está bien conservada influirá, y mucho, en el precio que un inquilino esté dispuesto a pagar. Si el piso está amueblado o si la propiedad cuenta con ascensor variarán también la renta, al igual que incluir los gastos de comunidad o calefacción. Todo este tipo de cosas pueden condicionar nuestro precio de compra, pero también el futuro precio del alquiler, o el montante total de las operaciones a llevar a cabo.

Público al que irá dirigida la vivienda:

No es lo mismo alquilar nuestro piso a estudiantes que a un profesional que acaba de llegar a la ciudad. El precio y la calidad, así como el estado de la vivienda, no será igual si pensamos en una familia como inquilinos, que si pretendemos alquilarlo a turistas durante breves periodos de tiempo. Como si se tratara de diseñar un nuevo producto que debe salir al mercado, deberemos tener en cuenta el público objetivo al que lo dirigimos para orientar nuestra inversión y posteriores acciones.

Las ventajas de las propiedades de los bancos:

Un lugar dónde quizás podemos encontrar el piso que buscamos (con importantes ventajas si sabemos negociar) es el listado de propiedades de los bancos.

Las entidades bancarias necesitan con urgencia aligerar el número de pisos que tienen, ya que en su mayoría suponen un lastre. Implican importantes gastos de mantenimiento, sin olvidar la depreciación que experimentan con el paso de los años al no ser vendidos. Por eso, las propiedades suelen estar infravaloradas con respecto a otras de similares características. Si encontramos el piso con las condiciones que necesitamos, los bancos pueden ser nuestra gran oportunidad ya que suelen ofrecer financiación para la compra con condiciones excepcionales:
· Una baja fianza
· Un bajo nivel de interés
· Mayor facilidad en el proceso de calificación para obtener el crédito.
· Suelen tener un descuento por ofertas de pago en efectivo debido a su alto coste de capital.

Consultar los pisos que los bancos tienen en cartera es una oportunidad que no todo el mundo se aprovecha porque piensa que se va a encontrar con una propiedad llena de desperfectos provocados por el iracundo propietario embargado. Sin embargo, la mala conservación puede suponer una baza a nuestro favor con la que contamos a la hora de negociar con la entidad bancaria para rebajar el precio del inmueble.

Como has podido leer, son muchos los factores que hay que analizar y vigilar para que nuestra inversión sea satisfactoria. Requiere mucho trabajo, pero la recompensa merece la pena. Los asuntos que hemos analizado en este post son los principales consejos, pero hay más.

Seleccionar a los futuros inquilinos:

Ya tenemos ojeado piso, el método de financiación que emplearemos para su adquisición, los aspectos legales…, tenemos también decidido el precio al que lo vamos alquilar y el tipo de público objetivo al que vamos a dirigirlo: ahora sólo falta escoger a los inquilinos. Un último paso que no lo podemos dar en falso ya que se puede convertir en una fuente de problemas muy importante, por lo que vamos a ser precavidos y vamos a protegernos ante la llegada de un posible moroso, o simplemente de un inquilino tendente a generar problemas.

Desde Trovimap; te ofrecemos estos consejos que debes tener en cuenta antes de dar las llaves de tu propiedad:

Contrata un seguro contra impagos:

Las empresas de seguros han disparado la venta de pólizas dedicadas al impago de rentas; y es normal porque es la modalidad más segura para el propietario si tiene que hacer frente a un inquilino que no paga el alquiler. Más allá de la garantía que ofrecen y la protección que brinda a los propietarios, se cree que el crecimiento de los seguros de impagos del alquiler está en íntima relación con el mercado inmobiliario: el auge de las pólizas refleja el aumento del número de viviendas alquiladas en los últimos años.

Estas son las prestaciones de un seguro contra impagos:
· El propietario recibirá las rentas impagadas por el inquilino.
· El seguro incluye todos los servicios jurídicos que el cliente necesite para conseguir recuperar su propiedad.
· El coste de este tipo de pólizas ronda el 4,5% de la renta anual.
· Entre las compañías de seguros que se ofrecen a este producto están Arag, Das, Mapfre, Mutua de Propietarios, Zurich, Caser y Catalana Occidente.

Si estás interesado y necesitas saber más, lee este post: Cómo evitar que un inquilino no pague el alquiler, en el que podrás encontrar, entre otras cosas, los tipos de cobertura existentes.

Solicitar un aval bancario:

El Aval bancario es un tipo de garantía que solicita el arrendador al inquilino para que se cumplan las condiciones acordadas en el contrato de alquiler. Se suele solicitar un aval por varias mensualidades de alquiler antes de hacer entrega de las llaves a los inquilinos.

Es una buena solución, pero como todo, tiene sus inconvenientes: La parte negativa de esta opción son las exigencias tan altas que piden los bancos, con avales que llegan a dos anualidades del alquiler, impagable para la mayoría de inquilinos.

Otra alternativa es pedir un aval privado entre propietario y arrendatario, donde este último ofrece como garantías sus nóminas o el pago por anticipado de un número pactado de rentas. Tanto el banco como la empresa de seguros (si nos decidimos por contratar una póliza por impagos) van a realizar un seguimiento previo al inquilino para conocer su historial financiero y si arrastra alguna morosidad.

Como complemento a alguna de las alternativas anteriores, podemos contratar a un profesional especializado, que nos asesorará sobre los pasos que debemos dar para estar seguros ante la llegada de un moroso a nuestra propiedad. También nos informará sobre el precio al que debemos poner en alquiler nuestro piso. Sus honorarios son una mensualidad de la renta y estará a nuestra disposición durante el contrato.

En Trovimap contamos con los servicios de asesores y profesionales con muchos años de experiencia en el sector inmobiliario que están a su disposición.