Las pólizas de impagos del alquiler han crecido mucho en los últimos años debido al incremento del número de viviendas alquiladas y también por la necesidad de los propietarios de sentirse protegidos frente a inquilinos que adeudan la mensualidad.
Aunque para muchos inquilinos pagar la renta mensual es una obligación regular incuestionable, hay casos en los que esto no ocurre. Y aunque es cierto que el propietario cuenta con la posibilidad de accionar sobre el aval, esto supone un trámite engorroso y una instancia a la que nunca se quiere llegar.
Un paso previo para evitar estos problemas con los pagos de los alquileres en tiempo y forma son los seguros de impagos del alquiler, una póliza a través de la cual los propietarios de viviendas en alquiler pueden dormir tranquilos. Se trata de un producto ofrecido por diferentes compañías de seguros que se presenta como alternativa al aval bancario. El punto fuerte de estos seguros es la facilidad para acceder a ellos, lo que tiene como consecuencia el aumento en el abanico de posibles inquilinos.
Si bien los avales bancarios aún son más efectivos que los seguros de impagos del alquiler, los requisitos que exigen los bancos son muy estrictos además de muy costosos para muchos bolsillos: el inquilino debe tener 12 mil euros (si el propietario solicita el aval por anualidad de renta) que, por otra parte, permanecerán retenidos en el banco como garantía. En el caso de las pólizas, con ellas el propietario tiene la garantía de cobro del alquiler mes a mes aún si el inquilino no paga, cubiertos los daños vandálicos si los hubiera –la media es una máxima de 3 mil euros- y contará con asistencia jurídica en caso de desahucio, por una cantidad de hasta 3.000 euros. Si bien el seguro no evita el impago de la mensualidad, dadas sus cláusulas minimiza los riesgos.
Pólizas de impagos del alquiler
Las pólizas de impagos del alquiler aterrizaron en España en 2003 y, de acuerdo al Observatorio Español del Seguro de Alquiler, en la actualidad una de cada cuatro operaciones está siendo garantizada con uno de estos seguros. Entre las compañías de seguros que se dedican a este producto están Arag, Das, Mapfre, Mutua de propietarios, Zurich, Caser y Catalana Occidente.
¿Cuáles son las razones de dicho crecimiento? Más allá de la garantía que ofrecen y la protección que brinda a los propietarios, se cree que el crecimiento de los seguros de impagos del alquiler está en íntima relación con el mercado inmobiliario: el auge de las pólizas refleja el aumento del número de viviendas alquiladas en los últimos años. Por otra parte, la posibilidad de que la aseguradora pague al arrendador todas las rentas impagadas a partir del segundo mes y hasta el momento de la recuperación del inmueble es otro gran atractivo.
Tipos de cobertura
Si bien la cobertura básica y más tradicional que ofrecen la mayor parte de las aseguradoras incluye los tres puntos antes mencionados surgen las diferencias al momento de pactar el pago al arrendador una vez surgidos los impagos por parte del inquilino. Si bien el periodo de cobertura más habitual son 12 meses, hay compañías que ofrecen seis, nueve, 15 y 18 meses. De acuerdo al número de mensualidades contratadas, el límite que ofrece cada aseguradora.
Debido a la popularidad creciente de las pólizas, las compañías de seguro además han incorporado servicios adicionales de gran atractivo para los propietarios. Hay varias formas de protegerse de un inquilino que no paga el alquiler y también diferentes tipos de pólizas de impagos de la renta que ayudan a cuidar la vivienda en alquiler, desde pólizas que incluyen una cobertura por impago de los suministros hasta la sustitución de la llave y el bombín, la limpieza del piso cuando el inquilino abandona el inmueble, la asistencia urgente de un fontanero, electricista o cerrajero en caso de urgencia, y hasta un servicio que permite comparar el inmueble antes y después del alquiler para verificar su estado y valorar la devolución de la fianza. A diferencia del aval bancario que garantiza una única cantidad previamente depositada, las pólizas permiten al propietario reasegurarse una serie de ítems muy importantes que engloban el cuidado del inmueble.
Y eso no es todo, hay aseguradoras que además ofrecen un servicio especial que estudia la solvencia económica del inquilino y limita sus condiciones a la hora de ser un candidato ya que establece que el alquiler mensual no puede ser superior al 45% de sus ingresos.
Aspectos jurídicos
Un punto no menos importante de los seguros de impagos del alquiler es la asistencia jurídica. Aunque muchos clientes consideran que asegurarse el pago mensual es lo único importante, cuando aparecen los problemas con los pagos de los alquileres aflora también la necesidad de un asesoramiento profesional. En este sentido, las pólizas ofrecen un efectivo engranaje jurídico, que comienza cuando el casero notifica el primer impago a la aseguradora antes de los 45 días, es decir, antes del día 20 del mes siguiente. Entonces, se realiza una primera reclamación al inquilino para evitar la vía judicial. Si después de 10 días la deuda aún no ha sido saldada, se presenta una demanda en el juzgado.
La aseguradora se encarga de todo el proceso: es quien presenta la demanda judicial de desahucio y quien adelanta al propietario las cantidades impagadas hasta el momento, contabilizando el mes de franquicia que suple con la fianza. Además, y hasta la fecha del desahucio, es ella la que pagará al propietario la renta mensual que no está pagando el inquilino. El último paso de esta instancia judicial es el recuento de siniestros al recuperar un inmueble después del desahucio, ya que la aseguradora también debe hacerse cargo de todos los posibles daños vandálicos de la vivienda. Debido a las características del procedimiento, la empresa se asegurará que el proceso se resuelva cuanto antes para así evitar pagar la renta mensual y los gastos adicionales.
Si bien las pólizas no evitan los impagos o las demandas de desahucio, minimizan los riesgos y se ocupan de todo el proceso legal, así como de los inconvenientes ocasionados en caso de inquilinos que no cumplen, una propuesta realmente atractiva para muchos propietarios. Las estadísticas así lo confirman: de acuerdo a un informe de Mapfre, con un seguro, el impago está por debajo del 0,5%, mientras que sin la póliza se mantiene por encima del 4,5%.
En el momento de analizar la contratación de un seguro de impagos del alquiler estudia cada una de las propuestas y no olvides considerar la tarifa de la póliza, cuyo servicio básico cuesta entre el 4% y el 4,5% de la renta anual. Si se contratan garantías adicionales sube al 6,5%. Una alternativa a estas pólizas es recurrir a compañías especializadas en alquileres que en lugar de entrar en acción una vez producido el impago, se concentran en evitar la morosidad en el pago de alquileres a través de una serie de medidas preventivas.
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