Durante décadas, el comprador extranjero tipo era un jubilado del norte de Europa con dinero y ganas de sol. En 2026, ese retrato ya no es real. Los datos lo demuestran.
Cierra los ojos y piensa en el comprador extranjero de vivienda en España. ¿Qué imagen te viene? Casi seguro que es un jubilado británico o alemán buscando sol en la Costa del Sol o Valencia. Un apartamento frente al mar. El sueño nórdico bajo el sol mediterráneo.
Ese estereotipo está a punto de caducar. En el segundo semestre de 2025, solo 24 operaciones separaron a los compradores marroquíes del primer puesto del ranking de extranjeros que más viviendas compran en España. Los británicos mantienen el liderato por los pelos: 5.178 frente a 5.154. Una diferencia testimonial que puede invertirse en cualquier trimestre de 2026.
No es un dato anecdótico. Es el síntoma de un vuelco profundo en quién quiere vivir en España, dónde compra y cuánto paga. Y tiene implicaciones directas para el mercado inmobiliario.
Los números del vuelco: 24 operaciones de diferencia
Según los datos del Colegio de Notarios de España para el segundo semestre de 2025, el ranking de compradores extranjeros de vivienda quedó así: Reino Unido (5.178 operaciones), Marruecos (5.154), Italia (4.397), Alemania (4.351) y Rumanía (4.339).
Pero hay un matiz importante. Entre los extranjeros residentes en España —los que viven aquí permanentemente— Marruecos ya lidera con claridad. Los compradores marroquíes residentes concentran el 12,1% de todas las operaciones de ese segmento. Es decir, la diáspora marroquí ya es el grupo extranjero más activo comprando vivienda en el país donde vive.
Además, el total de operaciones de compradores extranjeros no residentes cayó un 15,1% respecto al año anterior. Los datos apuntan a que el inversor y el jubilado europeo están perdiendo protagonismo. En cambio, el comprador marroquí residente sigue creciendo.
| «Los marroquíes ya lideran entre los extranjeros residentes. Y a nivel total, solo 24 operaciones les separan del primer puesto. El cambio ya está aquí.» |
Top 5 nacionalidades compradoras de vivienda en España. 2º semestre 2025. Fuente: Colegio de Notarios / CaixaBank Research.
Por qué está pasando esto: tres razones que nadie menciona
El ascenso del comprador marroquí no es aleatorio. Responde a tres factores estructurales que llevan años construyéndose.
Primero, el Brexit. La salida del Reino Unido de la UE complicó enormemente la vida del jubilado británico en España: visados, impuestos, sanidad, residencia. Muchos frenaron sus compras. Las operaciones de no residentes europeos han bajado un 15,1% en solo un año.
Segundo, la diáspora marroquí en España ha madurado. Hay más de 900.000 marroquíes residentes en el país. Una parte de ellos lleva décadas aquí, ha construido una situación económica estable y está en edad de comprar su primera vivienda o de invertir. No son inversores extranjeros. Son vecinos que compran donde viven.
Tercero, el precio. El comprador marroquí paga de media 768 euros por metro cuadrado, frente a los 2.479 euros de media del comprador extranjero total. Eso significa que compra en zonas más asequibles, donde el mercado tiene más profundidad y donde la demanda nacional también es alta. Barrios de ciudades medianas, periferia de grandes urbes, provincias de interior.
Distribución regional de compras de vivienda por extranjeros en España (% sobre total). 2º semestre 2025. Fuente: Colegio de Notarios / CaixaBank Research.
Dos mercados dentro del mismo mercado
Los datos de precio por metro cuadrado revelan algo fascinante: los compradores extranjeros en España no son un grupo homogéneo. En realidad, son dos mercados completamente distintos que coexisten.
Por un lado, el comprador de lujo o inversor: franceses (2.950 €/m²), británicos (2.800 €/m²), alemanes (2.650 €/m²). Compran en la costa, en zonas turísticas o en barrios premium de grandes ciudades. Su impacto en los precios de esas zonas es significativo.
Por otro lado, el comprador de diáspora: marroquíes (768 €/m²), rumanos (1.350 €/m²), colombianos (1.507 €/m²). Compran en mercados locales, a precio de mercado local, en competencia directa con el comprador español. Su impacto no está en zonas turísticas sino en el mercado residencial ordinario.
| «Hay dos tipos de comprador extranjero en España: el que compra donde vacaciona y el que compra donde vive. El segundo grupo está ganando protagonismo.» |
Precio medio (€/m²) pagado por compradores extranjeros según nacionalidad. 2º semestre 2025. Fuente: Colegio de Notarios de España.
Qué significa esto si quieres vender o comprar en 2026
Este cambio en el perfil del comprador extranjero tiene consecuencias prácticas. Si vendes en una zona costera o turística, el comprador europeo de alto poder adquisitivo sigue ahí, aunque ha bajado. Si vendes en una ciudad mediana o en barrios de grandes urbes, la demanda de la diáspora marroquí y de otras comunidades es creciente y activa.
En cualquier caso, lo primero que necesitas saber es cuánto vale tu vivienda en el mercado actual y quién está comprando en tu zona. La tasación online gratuita de Trovimap te da el valor de mercado actualizado en tiempo real. Y si quieres explorar la demanda real por zonas, el mapa de precios de la vivienda en España te muestra cómo evolúa el precio barrio a barrio.
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El comprador del futuro ya está comprando hoy
El mercado inmobiliario español siempre ha tenido una capa de demanda extranjera importante. Lo que está cambiando es quién forma esa demanda. El turista-inversor sigue existiendo, pero pierde peso. En su lugar, crece el residente que compra para vivir, para quedarse, para echar raíces.
Ese cambio es estructural. No es una moda ni un dato puntual. Es el reflejo de décadas de inmigración que ha construido comunidades estables con capacidad económica creciente. Y tiene un nombre: Marruecos, a 24 operaciones del primer puesto. Para vendedores, agencias y promotores, entender este nuevo mapa de la demanda ya no es opcional. Es una ventaja competitiva que marca la diferencia entre vender rápido y al precio correcto, o quedarse rezagado con datos de hace diez años.
