Introducción
En el mundo de la vivienda y la tasación, es común encontrarse con dos términos: “metros construidos” y “metros útiles”. Estos conceptos son fundamentales para entender el valor de una propiedad y su funcionalidad. En este artículo, vamos a aclarar las diferencias entre ambos y cómo afectan a la valoración de una vivienda.
¿Qué son los metros construidos?
Los metros construidos se refieren al área total de una propiedad, incluyendo todos los elementos que forman parte de la construcción. Esto significa que los metros construidos engloban no solo las áreas habitables (como las habitaciones y salas de estar), sino también los muros, pasillos, balcones, terrazas, trasteros y cualquier otro espacio construido.
En resumen, los metros construidos representan la superficie total de la vivienda, independientemente de su utilidad práctica.
¿Qué son los metros útiles?
Los metros útiles, por otro lado, se refieren al área de la vivienda que realmente se puede utilizar para vivir o trabajar. Estos metros excluyen los elementos no habitables, como los muros, pasillos y zonas comunes. Los metros útiles son aquellos que el propietario puede aprovechar para sus actividades diarias.
En general, los metros útiles son más relevantes para los ocupantes de la vivienda, ya que representan el espacio real disponible para vivir, colocar muebles y llevar a cabo las actividades cotidianas.
Normativa
La normativa española establece que los metros construidos deben incluir todos los elementos de la construcción, mientras que los metros útiles deben excluir los espacios no habitables y la estructura de la vivienda (paredes, desagües, conductos de ventilación, instalaciones eléctricas, etc.). Esta distinción es importante para garantizar la transparencia en las transacciones inmobiliarias y la valoración precisa de las propiedades.
La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, en su artículo 4, define los principales conceptos relativos a las distintas superficies que se pueden considerar. Estos son:
- Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.
- Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.
- Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
- Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
¿Cómo afecta a la valoración?
La diferencia entre los metros construidos y los metros útiles puede influir en el valor de una vivienda. Aquí hay algunas consideraciones:
- Precio por Metro Cuadrado: Los compradores y tasadores suelen utilizar el precio por metro cuadrado para comparar propiedades. Si una vivienda tiene más metros útiles en relación con los metros construidos, su precio por metro cuadrado puede ser más alto.
- Funcionalidad: Los metros útiles son más relevantes para los compradores, ya que representan el espacio real disponible. Una vivienda con una distribución eficiente y más metros útiles puede ser más atractiva.
- Zonas Comunes: En edificios con zonas comunes (como piscinas, jardines o gimnasios), los metros construidos incluyen estos espacios. Sin embargo, los metros útiles no los consideran, lo que puede afectar la percepción del valor. Suele ser una práctica habitual en una tasación donde no se pueda obtener una superficie comprobada, usar los metros construidos excluyendo las zonas comunes que no formarían parte de una posible transacción.
Conclusión
En resumen, los metros construidos incluyen todo, mientras que los metros útiles se centran en el espacio habitable real y que se puede pisar. Ambos conceptos son importantes para la valoración de una vivienda, y los compradores deben considerar ambas cifras al evaluar una propiedad.
Es fundamental que los profesionales inmobiliarios puedan explicar estas diferencias a sus clientes para que tomen decisiones informadas 🏠💼.
