Los altos precios de los alquileres llevan a muchos inquilinos a subarrendar a turistas para así solventar sus propios gastos y llegar más holgados a fin de mes.
Las respuestas se repiten en las ciudades españolas más importantes del país y van desde sencillas explicaciones libres de culpa a razones meditadas y a tono con un mercado activo: “subalquilo a turistas para poder pasar el mes”. Así lo afirman algunos inquilinos mientras que otros se quejan de los altos precios de los alquileres en España y de la necesidad de encontrar alternativas viables para afrontar los gastos que supone el alquiler de una vivienda. Algunos –los menos- encuentran en el subalquiler a turistas un gran modo para conocer personas del mundo entero, con diferentes costumbres y formas de vida. Y luego están los que encuentran en el subalquiler de pisos a turistas un pequeño pero efectivo empujoncito que los ayudará a pagar los suministros de luz, agua y gas o bien servicios como Internet.
El fenómeno se observa aún más en Barcelona y Madrid, donde las habitaciones en alquiler para turistas se han transformado en un mercado paralelo aunque invisible en términos formales, sin reglas pautadas pero con un gran atractivo tanto para locales como para foráneos. Hay quienes piensan en esta realidad como una cuestión de simple necesidad y por eso es que se animan a subarrendar las viviendas alquiladas en plataformas como Airbnb y otras similares, sin el consentimiento del arrendador. Es el caso de David, ingeniero de 34 años, quien vive solo en un piso alquilado del barrio del Poble Sec y acepta a regañadientes a sus huéspedes temporales: “a nadie le gusta tener gente entrando y saliendo de casa cada dos por tres”.
Lo cierto es que estamos ante un fenómeno invisible pero real, el subarriendo de habitaciones de la vivienda alquilada es una práctica creciente siendo el turismo el principal nicho de mercado, seguido de las familias monoparentales, los estudiantes y, por último, trabajadores que se trasladan por motivos laborales.
Orígenes del subarriendo a turistas
El origen de este nicho inmobiliario se encuentra en la crisis financiera y frente a la imposibilidad de acceder a la vivienda propia. Si bien en la actualidad las hipotecas están en alza, su reactivación aún es muy lenta. De acuerdo al INE, las hipotecas están creciendo desde hace 25 meses, con poco más de 244 mil en 2015, un número muy por debajo de la cifra 1.768.198 registrada en 2006.
También influyen otros factores, propios de un país que busca una salida a sus problemas financieros: una burbuja en los precios de los alquileres producto de la falta de oferta, la precariedad salarial y laboral que transforma el sueño de la casa propia en una utopía en grandes capas de la sociedad y, finalmente, un mercado laboral más móvil y falto de oportunidades que lleva a que muchas familias prefieran un alquiler a la compra de una vivienda, transformando sustancialmente los barrios, ahora con una población flotante en lugar de una arraigada al lugar.
El fenómeno se observa especialmente en los precios de alquileres de las grandes capitales del mundo, como París, Nueva York, Ámsterdam o San Francisco, así como en Madrid y Barcelona. Los precios de los alquileres de ambas ciudades se encuentran en sus máximos históricos, siendo los barrios más céntricos los que lideran el ranking.
Esto coincide también con un fuerte incremento en el tránsito de turistas en España que llegan a estas tierras debido a los conflictos en los países del Mediterráneo o los atentados en Francia. De acuerdo a una encuesta de Ocupación Hotelera del INE, el número de turistas ha crecido un 4,95 %, llegando a 68 millones de pernoctaciones. En Madrid, los visitantes crecen en torno al 6% anual.
Por último, no hay que olvidar el cambio paulatino producto de la burbuja del alquiler llevó a la reconversión de muchos hogares familiares en apartamentos turísticos en alquiler, lo que a su vez transformó los barrios, con una oferta de alquileres ampliada y turistas que comenzaron a elegir estas zonas en lugar de las tradicionales.
El subalquiler: entre la legalidad y la ilegalidad
El alquiler de pisos a turistas siempre ha sido un negocio rentable aunque, históricamente, para tener un apartamento turístico era necesario realizar una serie de trámites administrativos, estudios, licencias y demás. Si bien los inquilinos debieran seguir las mismas reglas, no es lo que sucede en la práctica. Por eso hablamos de invisibilidad, de una realidad que transcurre a hurtadillas y en silencio, en los márgenes del mercado inmobiliario y del sistema legal. En su intento por sobrevivir económicamente, muchos inquilinos hoy se animan a subarrendar a turistas sin consulta alguna ni acuerdo de las partes, una solución en teoría fácil a corto plazo…aunque también riesgosa cuando se hace por fuera de la ley.
La Ley de Arrendamientos Urbanos es clara al respecto, pues estipula que el subarriendo es legal sólo cuando el arrendatario tiene consentimiento escrito. En caso de querer una mayor protección frente al subarriendo a turistas, el propietario puede incluir en el contrato una cláusula que prohíba el subarriendo de la propiedad y si se viola lo estipulado, el propietario está en condiciones de solicitar la resolución del contrato.
Cuando se trata de subarriendos consentidos, es el arrendatario quien hace un contrato con cada subarrendatario que ocupará una habitación de la propiedad, especificando las zonas alquiladas y las normas de convivencia de la casa. Por otra parte, el contrato de subarriendo tiene la misma duración que aquél del arrendamiento inicial.
Hay otro punto a tener en cuenta, y es que la suma del precio de los subarriendos de las distintas habitaciones no puede superar al precio total del alquiler que paga el inquilino inicial, algo que no sucede en la mayor parte de los casos. Es común que los inquilinos utilicen Airbnb y otras plataformas similares para contactar a los turistas debido a la falta de regulación de estos sitios colaborativos. A pesar que infringen lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, los inquilinos se animan a publicar en estos sitios dado que entonces pueden obtener una renta muy por encima del valor límite que establece el precio total del alquiler inicial.
Los riesgos de subarrendar una vivienda
Aunque rentable, subarrendar un inmueble no es un negocio sencillo. Aunque el propietario estuviera al tanto de la situación, supone un riesgo importante, pues las aseguradoras no cubren el subarriendo, al tiempo que más personas en la vivienda significa también mayores probabilidades de actos vandálicos, impago de la renta, etc. Y si el inquilino lleva adelante el subarriendo sin que el propietario lo sepa, tendrá que asumir los costes de eventuales daños por parte de los turistas.
En casos de sospechas, lo mejor es averiguar los movimientos que suceden en la vivienda. Si puedes, visita la propiedad y llega sin avisar, pregunta a los vecinos si ven gente entrar y salir a menudo y verifica en Internet si hay publicaciones del inmueble en alquiler.
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