El argumento que suena bien pero falla en los datos

Hay una frase que aparece cada vez que se habla de la crisis de vivienda en España y que tiene toda la lógica del mundo… hasta que miras los datos de cerca.

La frase es esta: «Si hay millones de casas vacías en España, el problema no es de oferta, sino de acaparamiento.»

Es un argumento políticamente cómodo, emocionalmente poderoso y estadísticamente engañoso.

Porque sí, España tiene 3,8 millones de viviendas vacías según el último Censo de Población y Viviendas del INE, publicado en 2021. Pero lo que ese dato no dice —y lo que el debate público sistemáticamente ignora— es dónde están esas casas.

Y ahí es donde todo se complica.

El 45% de las casas vacías está donde nadie quiere vivir

Según un análisis que cruza los datos del INE con la Estadística Continua de Población entre 2021 y 2025 y datos del Ministerio de Vivienda, casi la mitad de todas las viviendas vacías de España se concentra en la llamada España vaciada: municipios con riesgo de despoblación, sin empleo, sin servicios y, en muchos casos, sin perspectivas de recuperación demográfica.

Las provincias con mayor porcentaje de viviendas vacías sobre su stock total son Orense, con el 42,7%, Lugo con el 36,3%, Ciudad Real con el 27,7% y Zamora con el 25,7%. Las diez provincias con más casas desocupadas están todas en zonas con riesgo de despoblación: Teruel, Segovia, Soria, Cuenca…

Y ahora los datos que realmente importan para entender la crisis en las ciudades: Madrid tiene un 3,4% de viviendas vacías. Barcelona un 5,6%. Bizkaia un 4,8%.

Es decir, las zonas donde la gente no encuentra piso son exactamente las que tienen menos viviendas vacías de todo el país.

Como explica Santiago Calvo, doctor en Economía y profesor en la Universidad de las Hespérides: «Un análisis mínimamente riguroso de los datos revela que la conclusión de que el problema es el acaparamiento es profundamente errónea.»

Una casa vacía en Soria no resuelve el problema de quien busca piso en Madrid

Este es el punto que el debate político evita con más frecuencia.

Una vivienda desocupada en un municipio de 300 habitantes en la Meseta no compite con un piso en Vallecas, en el Eixample o en Ruzafa. No es un recurso desaprovechado en el sentido en que se usa el argumento. Es, en la mayoría de los casos, un reflejo del declive demográfico de esa zona.

Los municipios de menos de 1.000 habitantes acumulaban en 2021 una tasa de vivienda vacía del 32,4% sobre su stock total. Los de entre 1.000 y 10.000 habitantes, el 21,6%. Las ciudades de más de 250.000 habitantes apenas concentraban el 10,5% del total de casas vacías.

Los municipios con mayor porcentaje de vivienda vacía son, precisamente, los que pierden población. Y donde no hay demanda, no hay solución habitacional posible, por mucho que se legisle.

Incluso dentro de las provincias más vaciadas, la concentración es brutal: en Orense capital el porcentaje de casas desocupadas es del 22,1%, pero en el resto de la provincia sube al 50,8%. En Lugo capital es del 17,1%, frente al 43,5% en el resto del territorio provincial.

Las casas que nadie puede rehabilitar y las que no son de nadie

Hay otro factor que se omite sistemáticamente en el debate: muchas de esas viviendas vacías no están vacías por decisión de su propietario. Están vacías porque su estado de deterioro hace inviable habitarlas sin una inversión que no tiene retorno económico posible en esos mercados.

Luis Calderón, alcalde de Paredes de Nava, un municipio de Palencia que lucha activamente contra la despoblación, lo describe con precisión: «Suelen ser casas grandes con materiales de piedra o adobe que, si en el momento en que se abandona entra agua por el tejado, la casa se va arruinando.»

La Federación Española de Municipios y Provincias apunta que el problema de la rehabilitación en los pueblos «tiene que ver con el elevado coste del proceso sin garantizar las condiciones de una vivienda nueva, además del abandono paulatino de las zonas rurales.»

Y luego están las que directamente no son de nadie: propiedades atrapadas en laberintos de herencias que han pasado por varias generaciones sin resolver. En muchos casos, como señala el propio alcalde, «ya ni siquiera pagan impuestos porque no se sabe de quiénes son.»

El impuesto a la vivienda vacía: penalizar el síntoma equivocado

Con la Ley de Vivienda de 2023, el Gobierno activó recargos de entre el 50% y el 150% sobre el IBI para propietarios que mantengan una vivienda desocupada durante más de dos años sin causa justificada.

La intención es comprensible. La aplicación, discutible.

Como señala Calvo: «Penalizar la vivienda vacía en ciudades donde la tasa apenas llega al 7% no va a generar un volumen de oferta significativo.» Y aplicar esa penalización en los municipios rurales con mayor porcentaje «carece de sentido, porque el problema allí no es la vivienda, sino la ausencia de actividad económica y población.»

En otras palabras: si castigas fiscalmente a un propietario por tener una casa vacía en un pueblo de 200 habitantes donde no hay trabajo ni servicios, no conseguirás que esa casa se alquile. Conseguirás que el propietario la venda a precio de derribo o que directamente la abandone.

Puedes consultar cómo se mueve el precio de la vivienda en cada zona de España —tanto en mercados tensionados como en zonas con menor demanda— en el mapa de precios de Trovimap, donde los datos reflejan la realidad de cada mercado local, no los promedios nacionales que ocultan estas diferencias tan radicales.

Lo que sí funciona: el ejemplo de Paredes de Nava

En medio de un debate con frecuencia estéril, hay experiencias concretas que merecen atención.

Paredes de Nava, municipio de Palencia con algo menos de 2.000 habitantes, ha logrado alquilar entre 45 y 50 viviendas a nuevos vecinos dentro de un programa de repoblación que combina oferta habitacional con oportunidades de empleo en el medio rural. A través de la colaboración con tuTECHO, una sociedad inmobiliaria que adquiere y recupera viviendas vacías en municipios rurales, han movilizado 11 alquileres adicionales para personas vulnerables que encuentran trabajo en el municipio.

El propio alcalde resume la lógica con una frase que debería estar en el centro del debate nacional: «Si resolvemos la vivienda aquí, resolvemos parte del problema de las ciudades.»

No porque trasladar viviendas vacías de Palencia a Madrid tenga sentido geográfico. Sino porque descongestionar la demanda urbana pasa también por hacer habitables y atractivos territorios que hoy están perdiendo población.

El diagnóstico que nadie quiere hacer

La conclusión que los datos imponen es incómoda para casi todos los actores del debate.

Para quienes señalan a los propietarios como acaparadores: la mayoría de viviendas vacías están donde nadie quiere vivir, no donde la gente necesita hacerlo.

Para quienes defienden penalizar fiscalmente la vivienda desocupada: aplicar esa medida donde el problema es real —las ciudades— afectará a un stock tan pequeño que el impacto en el mercado será marginal.

Para quienes gobiernan: insistir en la cifra de 3,8 millones de viviendas vacías para justificar políticas generales es, en palabras del economista Calvo, «en el mejor de los casos, un error de diagnóstico. En el peor, una coartada para evitar las reformas de oferta que realmente hacen falta»: agilizar licencias, liberar suelo, reducir burocracia y facilitar la construcción nueva donde la demanda existe de verdad.

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