España, segunda potencia turística mundial con un problema habitacional serio
Antes de hablar de Airbnb, de pisos turísticos y de quién tiene la culpa de que no encuentres piso, conviene poner los datos sobre la mesa sin ideología.
El turismo aportó al PIB nacional en 2024 un 12,6%, alcanzando los 200.699 millones de euros según la Cuenta Satélite del Turismo del INE. Las ramas características del turismo generaron más de 2,7 millones de puestos de trabajo, el 12,3% del empleo total.
España cerró 2024 con el mayor número de visitantes de su historia, 94 millones de turistas, que se dejaron más de 126.000 millones de euros, un 16% más que el año anterior.
El turismo no es un sector secundario en España. Es la columna vertebral de buena parte de su economía. Y cualquier análisis honesto del problema de la vivienda tiene que partir de ahí, aunque incomode.
Dicho esto: que el turismo sea vital para la economía española no significa que el alquiler turístico no tenga consecuencias reales sobre el mercado residencial. Las tiene. Pero son más matizadas de lo que el debate político suele reconocer.
Los números del alquiler turístico: más pequeños de lo que parecen, más concentrados de lo que conviene
El número de viviendas turísticas anunciadas en plataformas como Airbnb o Booking descendió un 12,4% en España en noviembre de 2025, con un total de 329.764 pisos vacacionales. Sobre el total de viviendas, este tipo de pisos representaron el 1,24% del total.
El 1,24%.
Si se escucha el debate público, uno podría pensar que la mitad del parque residencial español está en manos de Airbnb. La realidad estadística es muy distinta.
Entonces, ¿por qué hay ciudades donde la gente no encuentra piso? Porque ese 1,24% no está repartido uniformemente por el territorio. Está concentrado de forma brutal en exactamente los mismos barrios donde la gente quiere vivir y no puede.
Andalucía lidera con 91.757 apartamentos turísticos, seguida de Baleares con 19.398 y Madrid con 15.309. En el centro de Barcelona, en Malasaña, en el Cabanyal de Valencia o en el casco histórico de Sevilla, la proporción de pisos turísticos no es el 1,24% nacional. Puede ser el 15%, el 20% o más en manzanas concretas.
Y en esos barrios, el efecto es devastador para quien busca alquiler residencial.
La media nacional de pisos turísticos es engañosa en los dos sentidos: los que dicen que es un problema enorme y los que dicen que es insignificante tienen razón a medias. El problema es geográficamente muy concentrado y, en esas zonas concretas, muy real.
Por qué un propietario prefiere Airbnb al alquiler tradicional
La respuesta es tan simple que resulta incómoda: porque es más rentable.
Los ingresos del alquiler vacacional en España se multiplicaron por cinco desde 2019, alcanzando los 20.388 millones de euros en 2022. Un piso en el centro de Madrid o Barcelona puede generar en alquiler turístico entre dos y cuatro veces lo que generaría con un inquilino de larga duración.
A eso hay que sumar la percepción de menor riesgo: sin inquilinos que puedan no pagar, sin procesos de desahucio, sin relación contractual de largo plazo en un marco legal que muchos propietarios sienten cada vez más como hostil.
Cuando alquilar un piso por noches a turistas da más beneficios que alquilarlo por años a un residente, muchos propietarios deciden pasarse al mercado turístico. La consecuencia directa es menos oferta de alquiler de larga duración.
Eso no es especulación maliciosa. Es el comportamiento racional de alguien que tiene un activo y quiere maximizar su rentabilidad. El problema no es la mala fe del propietario. Es que el mercado genera incentivos que van exactamente en contra de lo que necesita la ciudad.
La regulación aplicada: un mosaico desigual con resultados mixtos
España ha respondido al fenómeno con un conjunto de medidas aprobadas en diferentes niveles administrativos, sin una estrategia nacional coherente.
Desde el 1 de julio de 2025 está vigente el nuevo Registro Único de Alquileres de Corta Duración, de obligado cumplimiento. De las 412.253 solicitudes de registro, 320.620 (el 78%) corresponden al alquiler turístico y 91.608 (el 22%) al alquiler de temporada.
El Ministerio de Vivienda notificó en febrero de 2026 a las plataformas online la existencia de 86.275 viviendas turísticas y temporales ilegales en España, pidiendo que se retiren sus anuncios.
A nivel local, el mosaico regulatorio es heterogéneo: Barcelona planea prohibir los pisos turísticos en edificios residenciales, Málaga y Sevilla han puesto límites en ciertas zonas, Canarias plantea restricciones a obra nueva y Baleares permite que las comunidades de vecinos los prohíban.
¿Están funcionando estas medidas? Los datos ofrecen una respuesta parcialmente positiva. La oferta de pisos turísticos alcanzó su nivel más bajo en los últimos tres años, lo que sugiere que la regulación y el registro obligatorio están teniendo algún efecto disuasorio.
Pero hay un problema: la caída de oferta turística en algunas ciudades ha coincidido con el crecimiento explosivo del alquiler de temporada, que no está sujeto a las mismas restricciones y que en muchos casos sirve exactamente para el mismo fin: evitar el alquiler residencial de larga duración.
El chivo expiatorio conveniente y el problema real que nadie quiere resolver
Aquí está la parte incómoda del análisis.
Es políticamente mucho más sencillo señalar a Airbnb que explicar por qué España construye menos de 110.000 viviendas nuevas al año cuando necesitaría construir entre 600.000 y 700.000 para equilibrar la demanda. Es más fácil pedir que se cierren pisos turísticos que reformar la ley del suelo, agilizar licencias urbanísticas o invertir en parque público de vivienda.
Los pisos turísticos son un porcentaje pequeño del total de viviendas y el problema de fondo es la falta estructural de oferta. Ambas cosas son ciertas a la vez: el impacto del alquiler turístico es muy real en zonas concretas y tensionadas, aunque no sea el único factor que explica la crisis de vivienda en toda España.
Dicho de otra manera: aunque mañana desaparecieran todos los pisos turísticos de España, el mercado residencial seguiría siendo insuficiente para absorber la demanda. Porque el problema estructural —déficit de construcción, suelo escaso, licencias lentas, parque público inexistente— no lo resuelve ninguna regulación del alquiler vacacional.
Lo que sí resolvería una regulación bien diseñada es aliviar la presión en los barrios más tensionados, recuperar oferta residencial en zonas concretas y hacer el mercado más justo para quien simplemente busca un sitio donde vivir.
Puedes ver cómo se mueve el precio del alquiler en cada barrio y ciudad de España en el mapa de precios de Trovimap, donde los datos reflejan las transacciones reales, no los promedios nacionales que ocultan lo que pasa en cada calle.
Lo que debería hacer España que todavía no hace
Un análisis honesto lleva a tres conclusiones que el debate político evita con demasiada frecuencia.
Primera: la regulación del alquiler turístico es necesaria, pero tiene que ser quirúrgica. Aplicar las mismas restricciones en el centro de Barcelona que en un pueblo de la Meseta Central no tiene ningún sentido. El problema es geográfico y la solución también tiene que serlo.
Segunda: sin un aumento significativo de la oferta residencial —construcción nueva, rehabilitación, vivienda pública de alquiler— ninguna regulación del mercado turístico resolverá la crisis de vivienda. Solo la desplazará.
Tercera: el alquiler de temporada es el agujero en la red regulatoria que nadie ha cerrado. Mientras exista como categoría sin restricciones equivalentes a las del alquiler turístico, una parte significativa de la oferta seguirá escapando hacia ese segmento.
Ni villano ni inocente: un síntoma con nombre propio
El alquiler turístico es el síntoma más visible de un problema más profundo: un mercado residencial con oferta estructuralmente insuficiente, donde cualquier uso alternativo de la vivienda —turístico, de temporada, vacío— tiene consecuencias desproporcionadas sobre los precios.
Cerrar pisos turísticos sin construir más vivienda es como tapar una gotera sin arreglar el tejado. Algo mejora, pero la causa del problema sigue ahí.
Si estás buscando piso en una de estas zonas tensionadas o pensando en poner tu vivienda en el mercado, conviene tomar decisiones con datos reales sobre lo que se paga actualmente en tu zona. El valorador gratuito de Trovimap te da una referencia basada en transacciones reales en menos de dos minutos, sin registros ni compromisos.
El debate sobre el alquiler turístico en España va a seguir durante años. Pero las decisiones sobre tu vivienda no pueden esperar a que los políticos se pongan de acuerdo.
