No todas son buenas noticias para quien vende una propiedad. Si bien la mayor parte de los gastos corren por cuenta del comprador, al momento de cerrar la operación el vendedor también tendrá que realizar un desembolso considerable. Para evitar las sorpresas, hoy nos centramos en calcular los gastos de venta de una vivienda.
Vender una propiedad supone una serie de trámites e impuestos inevitables que es bueno conocer y considerar antes de publicar una propiedad a la venta y de fijar el precio de la vivienda. Los gastos de escritura de compraventa suman unos 700 euros y aunque por ley deberían ser asumidos tanto por el comprador como por el vendedor, los expertos en compraventa de inmuebles aseguran que esto no sucede en la práctica.
En cuanto al vendedor, deberá hacerse cargo de varios ítems. Entre los gastos de venta de una vivienda está la plusvalía de hacienda, el pago del impuesto municipal o plusvalía municipal, la cancelación de la hipoteca si la hubiera y la tarifa de los notarios. A esto hay que sumar ciertos gastos adicionales si la vivienda no estuviese al día, considerando que toda propiedad debe venderse libre de cargas.
Pago de la plusvalía de hacienda
Si resides en España y quieres vender una vivienda que no es residencia habitual, debes saber que tendrás que tributar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o IRPF. Este impuesto se paga a hacienda en la declaración de IRPF y nace de la diferencia entre el importe de la compra y el de la venta del inmueble, siempre que haya habido algún tipo de ganancia o beneficio. En ese caso, la ganancia debe ser declarada como incremento patrimonial o plusvalía.
El impuesto se calcula por la diferencia entre el valor al que se vende una propiedad y el valor al que se la compró. Hasta 2014, es decir antes de la última reforma fiscal, se aplicaban ciertos coeficientes y correcciones en el IRPF para evitar un pago muy alto frente a la ganancia patrimonial -situación que beneficiaba mayormente a los pisos comprados hace muchos años- pero, después de la reforma, se eliminaron algunos de los coeficientes y, a partir de 2015, el pago subió. Sin embargo, debido a que los precios de las propiedades han sufrido una bajada en los últimos años, lo que sucede es que no siempre hay que pagar este impuesto, menos aún si el precio de venta es menor que el de compra pues en ese caso hay pérdida patrimonial.
Si el propietario no residiera en España, entonces tendrá que pagar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
El pago de la plusvalía de hacienda contempla dos grandes excepciones.
- Residencias habituales: la ley exime del pago a todas las personas que venden su hogar para utilizar el dinero para comprar otra vivienda habitual, siempre y cuando no se superen los dos años de plazo estipulados. En ese caso, igualmente habrá que hacer una declaración de ganancias aunque el propietario se acogerá al supuesto de exención por reinversión.
- Mayores de 65 años: los propietarios mayores de 65 años que venden un inmueble estarán exentos del pago sobre las ganancias patrimoniales. Hacienda establece una serie de consideraciones especiales para personas mayores cuyas ganancias no se verán afectadas. La nueva normativa establece que incluso si se tratase de una residencia no habitual, estará exenta de impuestos, siempre que el importe obtenido se destine a constituir una renta vitalicia a su favor.
Pago de la Plusvalía municipal: de 0 a 9 mil euros
Más conocida como “plusvalía municipal”, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) es una cantidad que el vendedor tendrá que pagar en el Ayuntamiento correspondiente y que se estima según el valor catastral del suelo y de la edificación, de acuerdo al número de años que se ha tenido la vivienda en posesión.
La cantidad puede ir de los 0 a los 9 mil euros y la cifra específica es calculada por el ayuntamiento. En los últimos años, el valor se ha incrementado aún cuando los precios de las viviendas han bajado debido a que el valor catastral de muchas propiedades ha subido.
Cancelación registral de la hipoteca
Si el vendedor tuviera una hipoteca pendiente de pago deberá realizar la cancelación anticipada, que equivale al 1% de la deuda pendiente. Este trámite viene acompañado de la cancelación registral de la hipoteca pues aún cuando la deuda sigue vigente es necesario cambiar el registro de la misma para que esté a nombre del nuevo comprador. Esto supone un gasto de notaría y registro que suman unos 1.000 euros.
Vivienda al día: registros, notaria y pagos a la comunidad
Más allá de estos trámites obligatorios para vender una vivienda, debes tener en cuenta ciertos gastos adicionales de venta que podrían aparecer si la propiedad tuviera pagos pendientes a la comunidad (IBI, derramas, tasa de basuras). Hay que saber que, al momento de concretar la venta del inmueble, la vivienda deberá estar libre de cargas. El caso del IBI es particular pues se paga a comienzos del año, si la firma de la escritura ocurriera los primeros días de enero es necesario pactar antes quien lo pagará pues de otra forma quedaría a cargo del vendedor.
Por último, el vendedor deberá considerar el certificado de eficiencia energética, requisito obligatorio para concretar la transacción.
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