¿Porque no han bajado apenas los precios de las viviendas durante el 2023 y lo que llevamos de 2024?.

O mejor dicho, ¿ porque han subido en algunos sitios?, y ¿ cuál es la razón del mantenimiento de los precios y las subidas cuando el volumen de transacciones ha disminuido?

El mercado inmobiliario español ha experimentado una serie de cambios significativos en los últimos años. Uno de los desafíos más apremiantes es la reducción de la oferta que genera la actual escasez de viviendas, especialmente en las principales ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla.

El Banco de España asegura que se necesitan 600.000 viviendas hasta 2025 para suplir el déficit de inmuebles en el país, pese a que hay casi 4 millones de viviendas vacías o desocupadas, según recoge la institución en su ‘Informe anual de 2023’

Es crucial comprender las razones detrás de esta escasez y anticipar las tendencias futuras en el sector residencial español.

¿Por qué hay una escasez de oferta?

1. Una demanda sostenida

La demanda de viviendas sigue siendo alta debido a factores como la urbanización, la migración interna y la creciente población. La necesidad de un hogar propio persiste frente a la dificultad del alquiler, lo que ejerce presión sobre la oferta existente que ha crecido poco en las últimas décadas.

Por ejemplo en Barcelona, la demanda de viviendas cerca de las playas y el centro histórico sigue siendo insaciable. Los compradores buscan apartamentos con terrazas y vistas al mar, lo que ha llevado a una mayor competencia por las propiedades disponibles en una ciudad con poco espacio de crecimiento.

El Banco de España señala que el menor ‘stock’ de vivienda disponible se debe también al auge del alquiler de temporada y del vacacional en los últimos años. Las viviendas turísticas suponen ya cerca del 10% del tamaño del mercado del alquiler y tiene una ratio estimada en el 1,8% del total de viviendas principales del mercado residencial, con unas 340.000 viviendas.

Además pone de relieve que casi 4 millones de  viviendas en España están vacías o desocupadas. De ellas, buena parte se encuentran en zonas con un menor dinamismo geográfico

2. Falta de suelo urbanizable

La disponibilidad de suelo urbanizable es limitada. Las restricciones legales y la falta de terrenos adecuados para la construcción dificultan la creación de nuevas viviendas. Además, la burocracia y los procesos de aprobación retrasan los proyectos inmobiliarios. Aun no existe un marco legal y burocrático que permita agilizar la construcción o transformación de suelos.

En ciudades grandes como Valencia, la falta de suelo disponible en el centro histórico ha llevado a la rehabilitación de edificios antiguos. Los inversores compran propiedades para renovarlas y convertirlas en apartamentos modernos.

3. Elevados costes de construcción

Los costos de construcción han aumentado significativamente en los últimos años. La escasez de materiales, la inflación y los salarios más altos para los trabajadores de la construcción han encarecido los proyectos residenciales. Esto desalienta a los promotores a desarrollar nuevas propiedades.

Los promotores en ciudades cómo Sevilla enfrentan desafíos para mantener los costos de construcción bajo control. La escasez de mano de obra cualificada en esta provincia y los precios de los materiales han afectado los márgenes de beneficio.

4. Especulación y compra para inversión

La inversión en viviendas como activo financiero ha aumentado. Los inversores compran propiedades para alquilarlas o revenderlas, lo que reduce aún más la oferta disponible para los compradores que buscan una vivienda principal. Segun el Banco de España, las adquisiciones de vivienda por parte de población extranjera alcanzó su máximo histórico de 134.000 en 2022 (más de un 19% del total).

Como ejemplo, la popularización de la inversión inmobiliaria ha encarecido los apartamentos en el centro histórico de Madrid. Los inversores extranjeros compran propiedades para alquilarlas a turistas o estudiantes.

Tendencias futuras

1. Mayor enfoque en la rehabilitación y renovación

Dada la escasez de suelo, la rehabilitación de edificios existentes se está convirtiendo en una tendencia importante. La renovación de viviendas antiguas y la adaptación de espacios comerciales en viviendas serán estrategias para aumentar la oferta.

2. Mayor diversificación de tipos de viviendas

Los promotores buscarán alternativas creativas, como viviendas modulares, microapartamentos y viviendas colaborativas. La diversificación de los tipos de viviendas permitirá atender a diferentes segmentos de la población.

3. Mayor inversión en tecnología y sostenibilidad

Las viviendas inteligentes y sostenibles serán cada vez más populares. La eficiencia energética, la domótica y las soluciones ecológicas serán características clave en las nuevas construcciones.

4. Mayor descentralización hacia ciudades medianas

Las ciudades medianas y áreas suburbanas ganarán protagonismo. La pandemia demostró que el teletrabajo es viable, lo que permite a las personas buscar viviendas fuera de las grandes urbes o alejadas del centro de trabajo.

Conclusión

Uno de los principales problemas sociales y económicos de España es la falta de oferta inmobiliaria. Esta escasez es fruto de un mal planteamiento urbanístico y de la poca planificación del crecimiento de pisos en sus principales ciudades. Las consecuencias de la escasez de oferta traen dificultades sociales para su población, con tensiones en los precios y generan enormes retos para los próximos años.

El Banco de España señala que, debido a «los efectos sociales y económicos adversos asociados a las dificultades de acceso a la vivienda», es justificable la adopción de medidas políticas correctoras. la nueva normativa debería poner un «foco especial» en el estímulo de la oferta de vivienda. Entre otras recomendaciones, el banco también cree que se debería impulsar el parque de vivienda público, lo que supondría incrementar en más de un 150% la producción anual media de viviendas registrada en España en los últimos años durante los próximos 10 años.

La reducción de la oferta de viviendas es un desafío real en el mercado inmobiliario español. Sin embargo, las tendencias futuras apuntan hacia soluciones que seguro deben ser innovadoras y con mayor adaptación a las necesidades cambiantes del mercado español.