El 30 de junio de 2026 finalizó la moratoria de desahucios que llevaba vigente —con prórrogas sucesivas— desde 2020. Una medida que nació como respuesta de emergencia a la pandemia y que ha permanecido seis años en el ordenamiento jurídico español, con consecuencias que todavía se están valorando. Ahora que ha caducado, conviene entender qué cambia, qué no cambia, y qué implica para propietarios e inquilinos.
¿Qué era exactamente la moratoria?
La moratoria de desahucios suspendía los procedimientos de lanzamiento —el desahucio ejecutado— en casos de hogares en situación de vulnerabilidad. No eliminaba la posibilidad de interponer una demanda ni impedía que el juez dictara sentencia. Lo que hacía era pausar la ejecución material del desahucio mientras el hogar afectado no tuviera una alternativa habitacional garantizada por la administración pública correspondiente.
El resultado práctico era que muchos propietarios que habían obtenido una sentencia favorable en el juzgado no podían recuperar su propiedad durante meses o incluso años, a la espera de que los servicios sociales ofrecieran una solución al inquilino. En algunos casos, esa solución nunca llegaba. En otros, llegaba con retrasos de 18-24 meses.
Qué cambia a partir de julio de 2026
Con el fin de la moratoria, los procedimientos de desahucio vuelven a tramitarse según la legislación ordinaria: la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en lo que afecta a la valoración de la vulnerabilidad, la Ley 12/2023 de Vivienda. Esto significa varias cosas concretas:
Para los propietarios: los que tengan sentencias firmes pendientes de ejecución pueden ahora solicitar el lanzamiento sin que la moratoria lo paralice. Los juzgados empezarán a fijar fechas de lanzamiento que anteriormente quedaban en suspenso. Según estimaciones del Consejo General del Poder Judicial, hay más de 40.000 procedimientos en esta situación a nivel nacional.
Para los inquilinos vulnerables: no desaparecen las protecciones, pero cambia su naturaleza. La Ley de Vivienda de 2023 obliga a que el juzgado notifique a los servicios sociales antes de ejecutar un desahucio sobre un hogar vulnerable. Los servicios sociales tienen un plazo —variable según la comunidad autónoma, generalmente entre 1 y 3 meses— para ofrecer una alternativa. Si no lo hacen, el lanzamiento puede ejecutarse igualmente.
Lo que no cambia: la protección frente a desahucios abusivos
Conviene no confundir el fin de la moratoria con el fin de toda protección. Varios mecanismos siguen vigentes:
El artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, modificado por la Ley de Vivienda, sigue exigiendo que en los juicios de desahucio se identifique si el hogar afectado está en situación de vulnerabilidad y que se dé traslado a los servicios sociales. Las comunidades autónomas pueden —y algunas ya lo hacen— establecer medidas adicionales de protección en sus territorios. Y el parque público de vivienda en alquiler social, aunque insuficiente, sigue existiendo y debe ser ofrecido como alternativa antes de ejecutar un lanzamiento sobre hogares vulnerables.
El efecto sobre el mercado de alquiler: ¿volverán propietarios al mercado?
Este es el debate más relevante para el mercado en este momento. Uno de los efectos documentados de la moratoria fue la retirada de propietarios del mercado de alquiler: muchos pequeños propietarios —que son el 95% del parque en alquiler en España— optaron por vender su piso antes de alquilarlo, ante el temor de quedar atrapados en una situación de impago sin poder recuperar el inmueble.
Según datos de la Agencia Negociadora del Alquiler, entre 2021 y 2025 salieron del mercado de alquiler residencial más de 180.000 viviendas que pasaron a la venta o quedaron vacías. El fin de la moratoria podría revertir parcialmente esta tendencia, pero los analistas son cautelosos: la confianza del propietario pequeño no se recupera de un día para otro. Hace falta un marco legal estable y procedimientos ágiles.
Qué deben hacer propietarios e inquilinos ahora
Si eres propietario con un contrato de alquiler en vigor y tu inquilino lleva meses sin pagar, el camino sigue siendo el mismo: demanda de desahucio por falta de pago. La diferencia es que ahora, si obtienes sentencia favorable y el inquilino no acredita vulnerabilidad (o acreditándola los servicios sociales no ofrecen alternativa en plazo), el lanzamiento se ejecutará sin la suspensión indefinida que suponía la moratoria.
Si eres inquilino en situación de dificultad económica, el consejo es no esperar a que llegue la demanda. Contacta con los servicios sociales de tu ayuntamiento o comunidad autónoma antes de que se inicie el procedimiento judicial. Cuanto antes conste tu situación en el expediente, más tiempo tendrán los servicios sociales para buscar una alternativa y más sólida será tu posición procesal.
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Conclusión: un punto de inflexión, no una solución
El fin de la moratoria de desahucios es un cambio relevante en el marco jurídico del alquiler en España. Pero no es, por sí solo, la solución al problema estructural del mercado. Para que el alquiler funcione, hacen falta más viviendas disponibles, procedimientos judiciales más ágiles para todos —propietarios e inquilinos—, y un parque público de vivienda social que pueda absorber los casos de vulnerabilidad real. Mientras eso no exista, el debate entre proteger al inquilino y proteger al propietario seguirá siendo irresolublesin una política de vivienda de fondo.
