La pasada semana el Gobierno español dió a conocer el índice de referencia que regulará los precios del alquiler en España, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Vivienda iniciada en mayo del 2023. En rueda de prensa, el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, destacó que «los principales objetivos de este sistema de índices es ejercer un control del precio del alquiler en las zonas tensionadas y rebajar sustancialmente los precios del alquiler«.
«Estamos comprometidos con la consecución de los objetivos marcados en la Ley de Vivienda», ha añadido Lucas, quien ha recordado que actualmente sólo Cataluña aplicará el límite del precio del alquiler.
La presentación de este nuevo Índice de Referencia se considera de ámbito estatal y se aplicará a todas las comunidades autónomas que decidan adoptar esta nueva medida de control de precios de alquiler.
En Trovimap, analizamos en profundidad todo lo que necesitas saber sobre el nuevo índice de precios de alquiler del Gobierno.
¿Qué es el Índice de Referencia de Precios de Alquiler?
El Índice de Referencia del Precio del Alquiler regulará el precio de los alquileres en las zonas tensionadas, que son todas aquellas en las que puede haber riesgo de falta de oferta y exceso de demanda.
Aunque el concepto de zonas tensionadas se ha creado en la Ley de Vivienda, serán las propias comunidades autónomas las que tendrán la potestad de decidir qué zonas se designan como tensionadas. Sólo en estas zonas se aplicará el índice de referencia para limitar el precio del alquiler.
Todas las zonas declaradas como tensionadas por sus Comunidades Autónomas estarán sujetas a este índice de referencia para limitar los precios del alquiler.
¿Para qué sirve el Índice de Referencia?
El Índice de Referencia, tal como establece la ley de vivienda, se aplicará para controlar los precios del alquiler en las zonas con problemas. Su objetivo es abordar el desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas de alquiler en estas zonas, haciéndolas más asequibles para los inquilinos. Se exigirá a los propietarios que limiten el precio de sus viviendas de alquiler de acuerdo con este índice.
Este índice limitará específicamente los precios máximos de las viviendas de alquiler en zonas tensionadas, con ciertas condiciones.
- Alquiler nuevo en zona tensionada con un gran tenedor: el precio máximo de los nuevos contratos de alquiler no podrá superar el Índice de referencia del precio del alquiler.
- Alquiler nuevo para una vivienda que no ha sido alquilada en los últimos 5 años: el precio máximo de los nuevos contratos de alquiler no podrá superar el Índice de referencia del precio del alquiler tanto si el casero es un gran tenedor o un pequeño propietario.
- Alquiler nuevo en zona tensionada con pequeño propietario: podrá mantenerse igual que el precio del contrato anterior pudiendo incrementarse el porcentaje que corresponda a la actualización del alquiler que será del 3% durante 2024. En este caso, el casero podrá mantener el precio del alquiler anterior incluso si la mensualidad es más alta que el máximo indicado por el índice de referencia.
¿A quien afecta principalmente este Índice de referencia?
El Sistema de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda afectará sólamente a las zonas que hayan sido declaradas tensionadas.
- Inquilinos que firmen un nuevo contrato de alquiler en un piso que esté dentro de una zona tensionada: alquilarán las viviendas con los precios máximos marcados por este índice. Aunque existe una excepción: Si un inquilino alquila una vivienda que ha sido alquilada en los últimos 5 años por un pequeño propietario y ese alquiler era más alto que el índice de referencia de precios, se podrá mantener ese precio.
- Propietarios que sean grandes tenedores que pongan un piso de alquiler en una zona tensionada: deberán fijar un precio del alquiler acorde con los límites marcados con el Sistema de Referencia.
- Propietarios cuyo piso no haya estado alquilado en los últimos 5 años (o nunca haya sido alquilado): deberán fijar un precio del alquiler acorde con los límites marcados del índice del precio del alquiler.
¿Cómo funcionará el límite al precio del alquiler?
El índice de alquiler determinará los precios máximos en función del estado de la vivienda en las zonas tensionadas. Según la ley de vivienda, los propietarios pueden fijar los precios dentro de la horquilla designada, que puede variar en función de las características del piso:
- Superficie de la vivienda: entre 30m2 y 150m2
- Certificación energética: A (más eficiente) hasta G (menos eficiente).
- El año de construcción
- Estado de conservación: en perfecto estado, en buen estado, con necesidad de actualizaciones o en deficiente estado
- Si tiene o no ascensor
- Si tiene o no aparcamiento.
- Si está amueblado o no
- La altura de la vivienda: bajo, ático o pisos intermedios
- Si tiene zonas comunitarias como jardín, azotea o salas comunes donde el inquilino tendrá acceso.
- Si tiene piscina, servicios deportivos o de ocio.
- Si incluye servicio de conserjería, de seguridad o similares
- Si tiene vistas especiales: de gran atractivo o singularidad
Mientras mejor estado y carácterísticas tenga una vivienda, mayor será el precio dentro del rango establecido por el límite.
¿Cómo saber el precio máximo de mi piso en alquiler según el Índice de Referencia de Precios?
Para conocer los rangos de precios de los pisos de alquiler podremos hacerlo a través de la página web del Ministerio de Vivienda.
- Encontraremos el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda donde podremos ver los rangos de precios a nivel nacional, tanto si la vivienda está en una zona tensionada como si no lo está.
- En la sección “Buscar Vivienda” podremos buscar un piso en concreto o una zona añadiendo bien la referencia catastral o una dirección.
- Una vez aquí podremos buscar tanto por dirección como en el mapa para encontrar el número o el edificio que nos interesa.
- Cuando hemos encontrado la vivienda deberemos rellenar los “Datos de la Vivienda” con las diferentes características como la superficie de la vivienda, el estado de conservación o si tiene ascensor por ejemplo.
- Finalmente, con los datos introducidos, el índice de referencia nos dará un rango de precios que marcará los límites si la vivienda está en una zona declarada como tensionada.
Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana
¿Dónde se aplicará el Índice de precios del alquiler?
El Índice de referencia de precios del alquiler de viviendas servirá para limitar los precios máximos de la renta en las zonas que se declaren tensionadas de acuerdo con la Ley de Vivienda. Estas zonas tensionadas las podrán declarar las propias Comunidades Autónomas si cumplen alguna de las siguientes condiciones:
- Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios de los hogares en la zona.
- Que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya experimentado en los últimos 5 años un crecimiento acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima del incremento del IPC.
Actualmente únicamente la Comunidad Autónoma de Cataluña ha sido la que ha declarado varios municipios tensionados y, por ahora, será la única comunidad donde se aplicará este nuevo índice de referencia del alquiler.
¿Cómo saber el precio máximo al que puedo alquilar mi vivienda?
El precio máximo al que se podrá alquilar una vivienda en una zona tensionada estará conformado por dos rangos de valores: el inferior y el superior. En función de las características que tenga la vivienda alquilada y que hemos enumerado anteriormente, se podrá alquilar por un precio máximo u otro.
Por ejemplo: de acuerdo con lo comunicado en la rueda de prensa del Ministerio, una vivienda en la Calle Valencia de Barcelona Capital podría alquilarse por un máximo de 984 euros mensuales y una vivienda en la calle Madrazo, también de Barcelona Capital, tendría un precio máximo de 847 euros al mes.
¿Y si ya tengo un alquiler que está por encima del precio límite en una zona tensionada?
La Ley y las zonas tensionadas se aplicarán a los nuevos contratos de alquiler de viviendas, por lo que si tenemos un piso alquilado con un precio superior, el precio no se bajará al límite del índice del alquiler. Con las actualizaciones anuales del alquiler podrá ir subiendo cada año con el porcentaje indicado en la Ley de Vivienda.
En estos casos el precio únicamente podría bajar si nuestro casero es un gran tenedor, se acaba el contrato de alquiler y decidimos crear uno nuevo. Ya que en estos casos el casero que sea gran tenedor en los nuevos contratos de alquiler – si la zona sigue considerándose tensionada – deberá poner el precio máximo que se indique en el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda.
He hecho reformas, dónde puedo acreditarlo para subir el precio del alquiler
La Ley de Vivienda contempla que un casero podrá subir el precio del alquiler hasta un 10% más en los siguientes casos:
- Cuando la vivienda haya sido rehabilitada en los últimos dos años de acuerdo con los términos previstos en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que son:
- Reformas subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
- Que las reformas tengan como objetivo la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas.
- Cuando en los 2 años antes de la firma del nuevo contrato de alquiler se hayan finalizado obras de la vivienda que permitan un ahorro de energía no renovable del 30% o más
- Cuando en los 2 años antes de la firma del nuevo contrato de alquiler se hayan finalizado reformas de mejora de la accesibilidad.
Este Índice se ha elaborado en base a más de dos millones y medio de declaraciones de la renta correspondientes a 2022 y está previsto que se actualicen con las del próximo ejercicio.
