¿Cuáles son las zonas tensionadas en el alquiler según la Ley de Vivienda? Si eres propietario o gestor de inmuebles, es fundamental que conozcas estas zonas y cómo podrían afectar a tu negocio de alquiler.
Estas zonas tensionadas son lugares donde el mercado inmobiliario se enfrenta a retos específicos, como los altos precios de alquiler y de las hipotecas, lo que conduce a una posible escasez de viviendas para la población. En respuesta, los gobiernos regionales pueden aplicar restricciones para regular el mercado y abordar el problema, siendo su responsabilidad designar oficialmente una zona como tensionada. Además, en estas zonas, las opciones de alquiler pueden ser limitadas debido a la gran demanda y a la oferta limitada.
En este artículo analizaremos más de cerca en qué consisten las zonas tensionadas del alquiler y qué medidas puedes tomar para proteger tu inversión y a ti mismo.
¿Que son las zonas tensionadas?
La Ley de Vivienda 2023 introdujo cambios significativos en la regulación y supervisión de los precios de los alquileres, incluida la creación de zonas tensionadas. Estas zonas se identifican como aquellas que presentan un riesgo de oferta de vivienda insuficiente debido a condiciones concretas del mercado, como los precios de los alquileres y los costes de las hipotecas.
Las comunidades autónomas tienen competencia para declarar un área como zona tensionada, lo que permite la aplicación de medidas de control del mercado.
La declaración de una zona tensionada es válida durante tres años, con posibilidad de prórrogas anuales si persisten las circunstancias. El objetivo es orientar las actuaciones en materia de vivienda pública en las zonas con riesgo de oferta insuficiente, haciéndola asequible para la población. Ello incluye el establecimiento de normas para su declaración de conformidad con la legislación estatal.
El principal efecto de la identificación de zonas tensionadas es la elaboración de un plan específico que contenga las medidas necesarias para abordar los desequilibrios observados. Esta información es crucial para que particulares y organizaciones que operan en estas zonas entiendan las implicaciones regulatorias y cumplan las medidas especificadas de conformidad con la Ley de Vivienda.
Requisitos para ser una zona tensionada
Para que un área sea clasificada como tensionada, debe cumplir al menos una de las siguientes condiciones:
- La carga media de los gastos hipotecarios o de alquiler, combinada con los gastos y suministros básicos, supera el 30% de la renta media o de los ingresos familiares de esa zona.
- El precio de compra o alquiler de la vivienda ha experimentado una tasa de crecimiento acumulada de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa de crecimiento acumulada del IPC de la comunidad autónoma correspondiente en los últimos cinco años.
Esta clasificación es importante para identificar las zonas en las que los residentes pueden estar experimentando tensiones financieras debido a los elevados costes de la vivienda. Permite prestar apoyo e intervenir de forma específica en estas zonas tensionadas. Además, ayuda a los inquilinos y a los posibles compradores a tomar decisiones informadas sobre la asequibilidad de la vivienda en una determinada zona.
Que medidas pueden aplicarse en las zonas tensionadas
La regulación de los precios de alquiler en las zonas tensionadas tiene como objetivo controlar el aumento de la renta para que sea más asequible para los inquilinos. El aumento anual se limita al 2% en 2023, y el límite se eleva al 3% en 2024. Además, en 2025 se aplicará un nuevo índice para sustituir al IPC como referencia de la actualización de los precios del alquiler.
Además de estas medidas, los propietarios de las zonas tensionadas deben cumplir ciertas restricciones:
- Los inquilinos tienen la posibilidad de disfrutar de una prórroga anual extraordinaria de hasta tres años tras la finalización del contrato, en los mismos términos y condiciones.
- Para los nuevos contratos de arrendamiento, el alquiler se limita al importe del contrato anterior para los nuevos inquilinos.
- Se hacen excepciones si el casero realiza obras de rehabilitación o mejora, obras de accesibilidad o reformas de ahorro energético. En estos casos, el alquiler puede aumentarse hasta un 10% sobre el precio del último contrato.
- Los grandes titulares, definidos como propietarios de 5 o más fincas urbanas destinadas a vivienda, están sujetos a una normativa más estricta que los pequeños propietarios, especialmente en cuanto al control de los precios.
- Existe la posibilidad de aplicar índices de precios de referencia por zonas territoriales, junto con el establecimiento de una base de datos de alquileres para hacer un seguimiento y evaluar las medidas adoptadas, con especial atención a los grandes arrendadores y propietarios de viviendas que no se hayan alquilado en los últimos 5 años.
- También se prevén incentivos fiscales para los alquileres a largo plazo en zonas tensionadas, que ofrecen bonificaciones del impuesto sobre la renta que van del 50 al 90%.
En conjunto, estas medidas están diseñadas para paliar los efectos de la gentrificación y hacer que la vivienda sea más asequible en las zonas tensionadas.
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