¿Se te está a punto de acabar el contrato de alquiler? Si actualmente te encuentras en esta situación o vas a firmar un nuevo contrato de alquiler, tienes que conocer cuáles son tus derechos como inquilino y cómo el propietario (o la inmobiliaria) pueden rescindir tu contrato de forma legal y controlada.
En el momento en el que se llega al fin del contrato de alquiler se debe firmar un acuerdo entre ambas partes para que se fijen las cláusulas del fin de dicho acuerdo. Es por este motivo que en el post de hoy vamos a descubrirte los diferentes modelos legales de terminación de un contrato de alquiler.
Aspectos a tener en cuenta del cese de un contrato de alquiler
Como ya hemos indicado, en cuanto se llega al fin de un contrato de alquiler de inmueble es importante que se llegue a un acuerdo entre el propietario y el alquilado en el que se determine la finalización de la relación contractual pero, también, que se den por cerradas y terminadas las obligaciones que puedan haberse fijado al iniciar dicho alquiler.
Tienes que saber que, actualmente, existen dos modelos de terminación de contrato de alquiler:
- Acuerdo de terminación con liquidación: con este acuerdo se deja claro que se llega al término de la relación entre ambas partes y, por tanto, se quedan completamente cerradas las obligaciones y deberes que tenían el uno con el otro. Tras la firma de este acuerdo, el inquilino deberá retornar las llaves y poniendo fin, de forma total, a cualquier relación, es decir, que no se permiten futuras reclamaciones derivadas por ninguno de los dos participantes en el contrato.
- Acuerdo de terminación con retención de la fianza: este otro tipo de acuerdo sería parecido al establecimiento de un «punto y seguido» en la relación contractual. El motivo es que, con dicha firma, se cierran algunas obligaciones pero no todas. Los motivos de esta situación pueden ser variados (que no haya podido haber acuerdo, que no se hayan podido cuantificar las obligaciones, etcétera). Con este acuerdo, las dos partes siguen en una relación legal hasta que se llegue al cese completo de las obligaciones.
¿Qué sucede cuando se termina un contrato de alquiler?
Terminar con un contrato de alquiler de vivienda comporta que se finalicen las relaciones entre el casero y el inquilino y que, por tanto, ambas partes comiencen a ser completamente independientes.
Dependiendo de la posición que ocupes en dicha relación (es decir, si eres el arrendatario o el arrendador), la situación que vendrá a partir del cese del contrato será distinta.
La situación del arrendador cuando se termina un contrato
En estos casos, el arrendador (es decir, la persona propietaria del piso) se encuentra con una nueva situación en relación con la gestión del inmueble. Es por este motivo que, en el acuerdo que se firme para dar por terminado el contrato, se tienen que incluir algunos puntos como los siguientes:
- El momento en el que la vivienda estará vacía y, por tanto, podrá recuperarla.
- El estado en el que se encuentra el inmueble en la actualidad. Es posible que, tras su uso, la casa tenga algún desperfecto o que se deba realizar alguna reparación. Es importante señalizar esto porque los gastos relacionados con alguna de estas reformas pueden ser reclamados a la persona que ha alquilado el inmueble. Para que esto no cause problema alguno, lo que se recomienda es que se revise, juntamente con el arrendatario, el estado de la casa y se listen los desperfectos que pueden haber.
- Las obligaciones pendientes (si las hay) del arrendatario. Es decir, que se deje claro que los recibos pendientes, las multas y demás serán responsabilidad del inquilino ya que es su deber proceder al pago. Dejar esto bien estipulado es esencial para evitar malos entendidos en un futuro.
- La retención de la fianza es una opción que tiene el arrendador y que puede asegurarle que, en caso de que el alquilado no quiera hacer frente a alguna de sus obligaciones, él pueda tener el líquido necesario para pagar aquello que corresponda. La retención podrá ser total o parcial.
La situación del inquilino
En la otra cara de la moneda tenemos al inquilino o, también conocido, como arrendatario o, simplemente, alquilado. Es la persona que ha estado habitando el inmueble a cambio de un pago mensual que se le hacía al arrendador.
En el acuerdo que se firma cuando se llega al fin del contrato de alquiler se tienen que dejar claras las condiciones del inquilino que son las siguientes:
- Fin del pago mensual: a partir del fin del contrato, el inquilino ya no deberá pagar el alquiler de forma mensual debido a que ya no usará este servicio. Por tanto, la obligación de pagar la renta desaparece.
- Revisión conjunta del estado del inmueble: en el caso del inquilino también es muy positivo (y la mar de recomendable) que revise juntamente con el arrendador el estado actual de la vivienda para que, así, entre las dos partes se comprueben y verifiquen los posibles desperfectos generados del uso de la casa. De esta forma se puede llegar a un acuerdo que, para los dos, sea beneficioso.
- Devolución de la fianza: este es un punto importante al que un inquilino debe prestar atención cuando firme este modelo de terminación de contrato. Y es que, en él, se debe determinar el retorno de la fianza, es decir, cuándo es el tiempo máximo para recibirla y cuáles son las condiciones para que el dinero sea menor del entregado al inicio de la relación.
Cómo se usa el modelo de acuerdo de fin de alquiler
Ya te hemos indicado que existen dos modelos diferentes que permiten poner punto y final a una relación de alquiler de un inmueble. Pero ¿cómo puede usarse dicho documento?, ¿es válido para todo el mundo?
Tienes que saber que se trata de un documento que puede usarse tanto a nivel empresarial como a nivel particular, por tanto, tanto personas físicas como jurídicas pueden formar parte de dicho acuerdo.
Se puede usar, también, tanto para inmuebles urbanos que estén destinados a viviendas o locales de negocio, como también para inmuebles rústicos (como fincas o masías) así como para plazas de garajes o trasteros.
¿Cuándo se debe firmar este acuerdo?
La firma de este documento se lleva a cabo siempre que una relación comercial entre un arrendador y un arrendatario llega a su fin. Esta situación puede darse por diversas causas:
- Término del alquiler por voluntad del inquilino: se deja el inmueble antes de que llegue la fecha fin del contrato.
- Decisión del arrendatario: puede darse el caso de que sea el propio arrendatario quien decida rescindir el contrato antes de tiempo por necesidad de uso particular.
- Fin del contrato de alquiler: es la opción más habitual y consiste en que el acuerdo se firme cuando llegue el día en el que el contrato finaliza y alguna de las dos partes no quiera retomar nuevamente la relación contractual.
En cualquiera de estas situaciones es importante que se firme el acuerdo para negociar el cese del contrato y dejar estipuladas las obligaciones y derechos que tiene cada una de las partes.
El documento deberá ser firmado tanto por el arrendatario como por el arrendador para mostrar su conformidad.
La fianza y el fin de un contrato de alquiler
La fianza es ese monto de dinero que pagas de forma anticipada a la inmobiliaria o al propietario para que, así, se pueda asegurar el pago de tu alquiler o se puedan pagar desperfectos en el momento del cese.
Normalmente, la fianza comporta el pago de 2 mensualidades que se quedan guardadas y retenidas para que, al terminar el contrato, se retornen al inquilino de forma íntegra. Con este pago previo se está asegurando al arrendador que el arrendatario tiene solvencia y, además, este se está comprometiendo a cumplir con sus nuevas obligaciones como inquilino.
Como ya hemos dicho, la fianza se guarda para, así, poder retornarse en el momento en el que se finalice el contrato.
La devolución de la fianza
Por tanto, cuando se termina el alquiler del inmueble, la parte del arrendador deberá devolver la fianza al inquilino, siempre y cuando él haya cumplido sus obligaciones.
La fianza se le puede devolver de dos formas:
- Completa: en estos casos, se devuelve el importe de la fianza de forma íntegra al haber comprobado que la vivienda o el local está en buenas condiciones y que no se necesita invertir dinero alguno para dejarlo en buen estado.
- Parcial: se devuelve una parte de la fianza pues, la otra, se destina a invertir el dinero en arreglar algunos desperfectos que puedan haber ocurrido dentro del espacio.
En los casos en los que el inmueble que se devuelve esté en mal estado, es probable que la inmobiliaria o el propietario se quede con la fianza y, por tanto, no devuelva dinero alguno al inquilino.
Los avales y el fin de los contratos de alquiler
Es posible que, a la hora de contratar el inmueble, dieras los datos de un aval para poder garantizar, aún más, tu solvencia. Un aval suele ser una persona que se compromete a pagar tus deudas en el caso de que tú no puedas hacer frente a ellas.
Normalmente, los jóvenes que alquilan su primer piso necesitan el aval de sus padres o tutores; esto también puede suceder en el caso de personas con muchas deudas o con nóminas un tanto bajas. Con un aval, el arrendador se asegura que, aunque el titular del alquiler no pueda hacer frente a los pagos, habrá otra persona que sí que los hará por él.
En el momento en el que se firma el cese de la relación de alquiler entre ambas partes, el avalador quedará totalmente liberado de esta responsabilidad.
Cómo rescindir un contrato de alquiler
En el caso de que estés alquilando un piso y quieras terminar el contrato antes del periodo estipulado en el acuerdo, tienes que saber que se tienen que tener en cuenta una serie de aspectos para que esta relación llegue correctamente a su final.
En el caso de que no realices bien este cese puede ser que el propietario te solicite una indemnización por incumplimiento de contrato. Por tanto, ¡no te la juegues!
Aquí te dejamos algunos de los aspectos básicos que tienes que conocer si quieres dejar tu alquiler antes de tiempo:
- Avisa 1 mes antes: es importante que avises al propietario, al menos, 30 días antes de marcharte del piso pues, de esta forma, te aseguras de la devolución total o parcial de la fianza.
- Aviso por escrito: además, este aviso no podrá ser únicamente verbal sino que deberás formalizarlo mediante un escrito y con el preaviso de 30 días que ya hemos mencionado.
- Conoce cuál es el tiempo mínimo: en un contrato de alquiler siempre hay un tiempo mínimo y un tiempo máximo de alquiler, de esta forma, el propietario se asegura que, al menos, la relación durará cierto tiempo. En el caso de que quieras marcharte antes de cumplir el tiempo mínimo tienes que saber que, lo más probable, es que no te devuelvan la fianza.
Tienes que saber que, actualmente, el periodo mínimo de un alquiler es de 6 meses, es decir, transcurrido este tiempo el alquilado podrá marcharse del inmueble y tener derecho a cobrar la fianza. No estará incumpliendo ningún contrato sino que estará en todo su derecho.
Pero desde Trovimap te recomendamos que, antes de firmar un contrato de alquiler, revises bien toda la información para cerciorarte de que el acuerdo que estás firmando es interesante para ti y para tu futuro.
¿Qué pasa si el propietario quiere la casa?
Además de esto tienes que saber que, en el caso de los propietarios, estos pueden recuperar el inmueble 1 año después de haberlo alquilado. Pero esto tan solo puede realizarse si la vivienda la necesita para un uso privado (por motivos familiares o personales), nunca podrá hacerlo con fines lucrativos o para subir el precio del alquiler.
Cuando esto ocurre el propietario también deberá informar con preaviso al inquilino pero, en estos casos, deberá hacerlo con 2 meses de antelación como mínimo.
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