¿Sabías que desde el Gobierno se ha aprobado una nueva ley hipotecaria? Es una nueva ley que se ha bautizado con el nombre de Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario y que tiene previsto aprobarse durante el primer semestre del 2018.
El objetivo de esta nueva propuesta de ley está pensado para conseguir aportar una mayor transparencia a la persona que quiere comprar un piso y también ofrecer una mayor seguridad jurídica en el campo de los préstamos hipotecarios en España. Pero ¿en qué consiste exactamente esta nueva ley hipotecaria?
En este post vamos a descubrirte todo lo que necesitas saber sobre la nueva ley hipotecaria para que, así, sepas exactamente cómo afectará y cuál será la situación en el ámbito inmobiliario a partir de ahora.
Cómo afecta la nueva ley hipotecaria a las hipotecas actuales
Es probable que estés pensando en si la aplicación de esta nueva ley afectará a las personas que, actualmente, ya tienen una hipoteca. Lo cierto es que la aplicación de dicha ley tiene un impacto bastante reducido y, de hecho, tan solo podrán aplicarse los nuevos cambios en el caso de que se quiera convertir una hipoteca de tipo variable a una fija.
También permitirá que se amplíen los plazos, así como las cantidades de «impagos» permitidas antes de que la entidad financiera comience con el proceso de ejecución hipotecaria y, por tanto, con el desahucio de la vivienda.
En general, esta nueva ley lo que te ayudará es a abaratar los costes que puedan haber por cambiar una hipoteca por otra, aunque sea de la misma entidad o de otra distinta. Para ello, lo que se hace es favorecer la novación del préstamo y la subrogación del acreedor; además, también se abaratan hasta un 90% los gastos de la notaría y del registro.
La nueva ley con relación a los impagos
Este nuevo proyecto de ley hipotecaria también pretende proteger a aquellas personas o familias que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca. Para ello, se han establecido nuevos límites que se calculan en relación con el tiempo que se haya contratado la hipoteca.
En resumen, los cambios que se aplicarán serán los siguientes:
- Primera mitad de vida de la hipoteca: el banco solo podrá aplicar la cláusula de vencimiento anticipado en el caso de que el impago sea mayor del 2% del capital que se haya concedido (o, en su defecto, que lleve 9 meses sin pagar)
- Segunda mitad de la hipoteca: en estos casos, la cláusula únicamente se podrá aplicar si el impago es superior al 4% (o a 12 mensualidades sin pagar)
¿Qué tener en cuenta de la nueva ley hipotecaria si vas a comprar una vivienda?
En el caso en el que vayas a comprar una vivienda tienes que saber que la nueva normativa te beneficiará, en su gran mayoría. Para ello, te recomendamos que tengas en cuenta estos consejos que te ayudarán a firmar un préstamo hipotecario interesante para ti:
- Comprueba que no haya cláusulas abusivas: para ello es importante que acudas al notario una semana antes de proceder a la firma de la hipoteca. Él será el encargado de determinar que el contrato no tiene cláusulas que puedan considerarse «abusivas», además, te resolverá cualquier duda que puedas tener al respecto.
- Infórmate sobre el nuevo modelo de hipoteca: tienes que saber que con la nueva ley hipotecaria se creará un nuevo modelo tipo de hipoteca al que podrás acogerte, siempre y cuando tu entidad bancaria esté de acuerdo. Todavía está en fase de creación pero es interesante que, antes de firmar nada, te informes bien sobre todos los productos actuales.
- Comprueba los «productos vinculados»: con la aplicación de esta nueva ley se conseguirá que los bancos no «obliguen» a los hipotecados a contratar todos los productos vinculados a la hipoteca; de hecho, estará totalmente prohibido que las entidades obliguen a contratarlos. Estos productos son seguros de hogar, vida, etcétera.
- Productos combinados: en cambio, sí que se permitirá que los bancos ofrezcan la posibilidad de contratar productos «combinados» que están pensados para mejorar las condiciones de la hipoteca si se contratan otros productos bancarios como seguros. Sin embargo, en ningún caso será una obligación sino que tan solo será una opción del cliente.
Las ventajas de la nueva ley de las hipotecas
Además de lo que ya hemos mencionado hasta ahora, tenemos que saber que también existen ventajas interesantes que resumiremos a continuación:
- Abaratamiento de costes (ya explicado más arriba).
- Facilidad a la hora de cambiar de hipoteca con tipos fijos a tipos variables.
- Rebaja en las comisiones por la amortización: este también es un punto interesante que aportará esta nueva ley vinculada con las hipotecas. Se trata de una rebaja en el caso de que quieras realizar una amortización del capital prestado, ya sea parcial o completa.
- Intereses limitados por los impagos: también hay una novedad con relación a las comisiones o intereses que se cobran cuando se produce un impago de la letra. Se establece un interés máximo que el banco podrá cobrar al usuario del 9%.
Los notarios serán gratuitos
Además de todo esto, es importante remarcar que, a partir del 2018, será obligatorio que haya un asesoramiento previo de los Notarios y que este sea 100% gratuito. Esto se establece para conseguir que el comprador se asegure y se convenza de que la ley se aplicará de forma controlada y correcta.
Sin embargo, es importante remarcar que esta puntualización asombra bastante a la comunidad económica pues, desde siempre, y tal y como apunta el Consejo General del Notariado, la función de los mismos es la de asesorar y dar información acerca de cualquier consulta que se precie.
Las desventajas de la nueva ley hipotecaria
Según todo lo dicho parece que la aplicación de esta nueva ley sea todo un acierto y que beneficie extremadamente al usuario. Sin embargo, también hay algunas desventajas que son importantes conocer como, por ejemplo, los gastos de la formalización del préstamo.
La nueva normativa promueve que todo el trámite sea «transparente», es decir, que queden bien fijados qué gastos son los que asume cada parte: el banco y el comprador. Sin embargo, no especifica cuáles son los máximos gastos que debe asumir un cliente ni cuáles son los que debe asumir el banco. Esta situación puede dejar desprotegidos a una gran cantidad de usuarios que se pueden ver con la obligación de pagar una cuantía muy importante de gastos derivados de la formalización de la hipoteca.
Otro punto importante que debemos remarcar es que la nueva ley no incluye ninguna mención a la dación en pago, es decir, el cese del préstamo hipotecario si el cliente entrega la casa al banco. Esta sigue siendo una cláusula muy polémica, sobre todo debido a los años de crisis donde muchas familias se vieron despojadas de sus viviendas pero con deudas muy altas.
Este es un punto que, para muchos miembros de la comunidad económica, ha sido una gran decepción pues, pese a que el Gobierno ya indicó que esto no se tendría en cuenta para conformar la nueva ley, lo cierto es que muchos sectores de la sociedad han estado luchando para procurar que existiera la posibilidad de la dación en pago y, así, evitar que familias desahuciadas vivieran con un cargo hipotecario tan grande sin ni siquiera tener un hogar en el que vivir.
¿Qué gastos son los que se tienen que pagar cuando firmas una hipoteca?
Como ya hemos mencionado, en la nueva ley quedará reflejado cuál de las dos partes (banco o comprador) paga qué gastos de los derivados por la transacción financiera. Sin embargo, puede que te cuestiones acerca de cuáles son estos gastos.
Tienes que saber que en cualquier préstamo hipotecario se tienen que pagar una serie de gastos que se relacionan con estos conceptos:
- Notaría
- Registro
- Impuestos
- Gestoría
Además, claro está, del IVA y los impuestos vinculados a la compraventa de inmuebles. La suma de todo este dinero aumenta de forma muy considerable el valor total de la transacción y, por eso, causa asombro que en la nueva ley hipotecaria no se haya querido determinar a quién le toca pagar A y a quién le toca pagar B.
Los expertos opinan que las hipotecas serán más caras
Desde que se aprobó esta nueva ley sobre la legislación hipotecaria, han sido muchas las lecturas que se han realizado de esta situación. Una de ellas viene de la mano de economistas experimentados que creen que dicha ley encarecerá las hipotecas.
Aunque, a simple vista, la nueva ley tenga como objetivo reducir al máximo los riesgos a los que se exponen los compradores cuando quieren firmar una hipoteca, lo cierto es que, en el fondo, se puede leer que todas estas reformas conllevarán un aumento de los costes financieros y, por tanto, un encarecimiento de los intereses bancarios.
De todas formas, para los expertos en el tema esta NO es una mala noticia. Defienden que es mucho más positivo conseguir hipotecas con menos riesgo aunque, luego, sean más caras. Es mucho más interesante para el consumidor que los préstamos que se negocien protejan en mayor medida sus intereses aunque, después, tenga que devolver un importe un poco mayor que la media del importe que devolvería en la actualidad.
Los bancos y los compradores
Los economistas suelen defender que, al fin y al cabo, son los bancos los que se arriesgan con el préstamo del dinero y, por tanto, no pueden poner en riesgo también a los consumidores ya que ellos son los expertos en analizar y gestionar dicho riesgo.
Es lógico, por tanto, que la nueva ley hipotecaria abogue por un sistema más seguro para el comprador y que le proteja ante situaciones como deudas, impagos, cambios de hipotecas, etcétera. Sin embargo, defienden que al asumir un mayor riesgo los bancos, también es normal que su producto se vuelva más caro para, así, conseguir una mayor calidad y rentabilidad.
Resumen de la nueva ley hipotecaria
Para concluir con este artículo sobre la nueva ley hipotecaria es importante que aglutinemos toda la información que hemos facilitado y realicemos un compendio:
- Hipotecas más transparentes: se verá de forma clara quién asume cada gasto.
- Hipotecas más flexibles: podrán cambiarse sin apenas que nos genere coste alguno.
- Menos comisiones.
- Mayor margen por impago: se amplían los meses para poder estar en deuda con el banco antes de que este comience con el proceso de expropiación.
Por tanto, como cualquier reforma de ley, tiene aspectos positivos y negativos. En general podemos apunta a que esta nueva propuesta protegerá mayormente los intereses de los compradores y hará que las condiciones de amortización, las comisiones o los cambios de tipo hipotecario sean más bajos.
Sin embargo, tal y como apuntan los expertos en el tema, también puede suceder que los intereses que abonemos a las entidades terminen siendo más altos que en la actualidad. Aunque este cambio debemos de verlo como algo positivo: pagaremos más pero estaremos más seguros. Y esto, en el campo de la vivienda, es muy importante.
Así pues, existen aspectos tanto positivos como negativos en la nueva propuesta de ley. El objetivo principal ha sido procurar regular las malas praxis que se han llevado en los últimos años y que hicieron que el mercado inmobiliario estallara con la crisis. Ahora, viviendo una etapa de recuperación económica, nos encontramos con una nueva propuesta de ley que tiene como objetivo adaptarse a los tiempos actuales y conseguir productos financieros más seguros para el consumidor.
Y si en realidad ya estás buscando una nueva hipoteca, en este post te dejamos algunos consejos para buscar la mejor hipoteca.
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