Precio de los pisos en Madrid – Guía por Distritos [2017]

Introducción

En este post os mostraremos una guía actualizada de los precios de las viviendas en la ciudad de Madrid. Esta guía ha sido desarrollada durante el mes de Julio de 2017; cuando se realicen futuras actualizaciones de los precios, se anunciarán en la fecha del título y en este primer comentario del post. En el presente post estamos haciendo referencia al precio medio del metro cuadrado para adquirir un piso en propiedad, no para alquilarlo.

Del mismo modo, analizaremos la trayectoria de los precios desde 2007, cuando los inmuebles estaban en máximos históricos, antes de que comenzara la crisis, hasta la actualidad.
Todos sabemos que la crisis redujo -y de qué manera- el precio de los pisos. La recuperación económica actual ha servido para corregir esa tendencia en Madrid, pero no lo suficiente como para situarlo en los precios anteriores. Parece, con los datos en la mano, que queda camino por delante para alcanzar los precios que existían en 2007 en la capital española. Según el informe del 2º trimestre de 2017 de la tasadora TINSA y atendiendo también al banco estadístico del Ayuntamiento de Madrid, la pérdida de valor de las viviendas en Madrid respecto a 2007 supera el 44%.

Pese a la recuperación económica, los precios medios del metro cuadrado en Madrid han bajado más de un 44%

Y como Madrid es una ciudad muy grande, con más de 3 millones de habitantes censados, y los precios varían según la zona que nos ocupe, hemos segmentado los precio por distritos para que tengas al detalle la variación del coste de un piso según en qué punto de la ciudad se encuentre. De hecho, la diferencia del precio de la vivienda según la zona es llamativa. Así, según los datos de TINSA, entre adquirir una vivienda en el distrito más caro y hacerlo en el más económico hay una diferencia de 2.673€ / metro cuadrado.

La diferencia de precio del metro cuadrado entre el distrito más barato y el más caro de Madrid supera los 2.600€ /m2

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Precio global del metro cuadrado en Madrid

El precio medio de la vivienda en la ciudad de Madrid en el segundo trimestre de 2017 se situó en 2.378 € / metro cuadrado, lo que representa un incremento interanual del 10,8%, un crecimiento por encima de los dos dígitos que no es uniforme en todo el mapa de la capital. Hay distritos cuyos precios crecen a ritmos superior, llegando alguno de ellos al 15%, y hay otros que no llegan ni al 2%. Las diferencias en los precios en los 21 distritos que componen el municipio de Madrid lo analizaremos en este post más adelante.

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Guía de precios de pisos en Madrid

Madrid es una de las principales capitales europeas y el precio de los inmuebles varía (mucho) en función del distrito en el que se encuentren. Por ejemplo, el precio medio del metro cuadrado de una vivienda situada en el barrio de Salamanca, uno de los más distinguidos en todos los aspectos, se cotiza a 3.935€ de media, lo que supone un 68% más elevado que el de una casa situada en Villaverde, el distrito donde se ubican las viviendas más económicas, a 1.262€ / metro cuadrado de media.

Así, el precio de una casa de 100 metros cuadrados en el primero de los distritos podría superar los 400.000€, mientras que una propiedad con la misma superficie en Villaverde podría estar valorada en 120.000€.
Como señalábamos antes, el mapa de Madrid está dividido en 21 distritos que presentan un comportamiento desigual en cuanto al precio de las viviendas. Salamanca, Chamberí, Chamartín y Centro son los distritos más caros y su metro cuadrado es 1.300€ superior a la media de la ciudad. Si echamos un rápido vistazo a los barrios más baratos para adquirir una vivienda son: Villaverde, Puente de Vallecas y Carabanchel, por este orden. En el primero de ellos, podemos encontrar propiedades donde el metro cuadrado es 1.116€ más barato que la media de la ciudad.
A continuación, presentamos un análisis específico del precio medio del metro cuadrado distrito por distrito en Madrid:

Centro

El distrito Centro comprende el casco antiguo de la Villa de Madrid, su núcleo principal y sus primeros desarrollos. Este distrito es el más histórico y engloba los barrios y zonas más turísticos y conocidos, como: el Madrid de los Austrias, el Madrid de los Borbones, La Latina, Malasaña, Chueca y el Barrio de las Letras.

El Centro limita al Sur con los distritos de Arganzuela y Latina y discurre por la  Ronda de Segovia, Ronda de Toledo, y Ronda de Atocha. Por este distrito discurren lugares tan insignes como: el Paseo del Prado, el Paseo de Recoletos y limita al Norte con populares calles como las de: Génova, Sagasta, Carranza y Alberto Aguilera. Estamos hablando de lo más turístico de Madrid, de edificios legendarios y paisajes de la ciudad que forman parte del imaginario colectivo ya que hemos crecido con su imagen en nuestra retina. Su metro cuadrado es uno de los más cotizados, sin duda, de Madrid:

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 3.564€ [/su_note]

Arganzuela

El distrito de Araganzuela constituye la prolongación hacia el Sur del centro histórico de la ciudad. La incorporación de los terrenos que hoy conforman el distrito al Proyecto de Ensanche de Madrid, allá por el siglo XIX, quedan perfectamente configurados las características de su desarrollo posterior. Hoy en día, el distrito se extiende al este del río Manzanares y se encuentra en su totalidad dentro del perímetro de la M-30. En Arganzuela podemos encontrar el estadio Vicente Calderón, el antiguo Matadero de Madrid, la Casa del Reloj, el Museo del Ferrocaril y el Teatro Circo ‘Price’.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 3.046€ [/su_note]

Retiro

Situado en el Sudeste del área central de Madrid, la historia de este distrito está marcada por el parque del mismo nombre y por la estación de tren de Atocha. Se trata de una zona de carácter variado, llena de contrastes, próspera y pujante. Es uno de los puntos más turísticos de la ciudad y el distrito cultural por excelencia, en el que se encuentran desde el Museo del Prado, el Palacio de Comunicaciones, el Panteón de Hombres Ilustres o la Basílica de la Virgen de Atocha.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 3.404€ [/su_note]

Salamanca

 

El distrito de Salamanca debe su nombre a su constructor, el malagueño José de Salamanca y Mayol, Marqués de Salamanca, que lo promovió y erigió en parte en el siglo XIX. Está compuesto por barrios residenciales y comerciales; como, por ejemplo, las zonas de Castellana y Recoletos, que se encuentran entre las más caras de Madrid.

En las calles de Serrano y José Ortega y Gasset se ubican los más prestigiosos comercios de lujo, por lo que son los preferidos por los madrileños con gran poder adquisitivo, aristócratas, diplomáticos y famosos entre otros.

Destaca también por sus señoriales fachadas, que convierten a Madrid en una de las capitales más europeas en cuanto a arquitectura clásica y vanguardista. El barrio de Salamanca es sin duda, una de las zonas residenciales más elegantes y prestigiosas del continente europeo.
Las principales avenidas que estructuran el distrito son: Serrano, Velázquez, Príncipe de Vergara, Conde de Peñalver y Francisco Silvela. No nos podemos olvidar de María de Molina, Diego de León, Goya y O’Donnell. Es, como no podía ser de otra forma, el distrito más caro.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 3.935€ [/su_note]

Chamartín

Es una de las zonas más caras y contiene varias áreas de rascacielos de la ciudad, incluyendo las Torres de Europa. El distrito alberga también la sede de varias de las empresas más importantes de España. En definitiva, es el área financiera de la capital. Por lo tanto, el precio de las viviendas y propiedades estará por encima de la media de la ciudad. En este distrito encontrarás el Museo de la Ciudad, el Parque de Berlín, el Parque del Canal de Isabel II, los Juzgados de la Plaza Castilla y uno de los reclamos de la ciudad, a nivel turístico y deportivo, el Estadio Santiago Bernabéu, donde juega sus partidos el Real Madrid.

Cuenta también con una de las estaciones más importantes de ferrocarril de todo Madrid y una de las más concurridas de España, Madrid-Chamartín.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 3.663€ [/su_note]

Tetuán

El distrito de Tetuán es muy heterogéneo, tanto arquitectónica como socialmente. En él podemos encontrar desde modernos rascacielos, en el complejo AZCA, centro financiero de Madrid, hasta pequeñas casas de tipología rural o semirrural, herencia del barrio en sus orígenes, en la zona oeste del distrito. La calle Bravo Murillo, antigua calle O’Donell ,en su primer tramo desde la Glorieta de Cuatro Caminos, y antigua Carretera «mala» de Francia, en su tramo final, vertebra el distrito. Se trata de un barrio con una población compuesta en un alto porcentaje por la inmigración.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 2.629€ [/su_note]

Chamberí

El distrito está compuesto por seis barrios (Gaztambide, Arapiles, Trafalgar, Almagro, Ríos Rosas y Vallehermoso). Forma parte de la llamada ‘almendra’ de la ciudad y algunas de las calles más célebres de Madrid están en Chamberí: la calle de la Princesa, Isaac Peral, paseo de Juan XXIII, plaza de Alonso Martínez y calle de Génova.

Los límites geográficos del distrito los conforman el Paseo de la Castellana, incluso alguno de sus tramos forman parte de Chamberí, y la plaza de Colón, que alberga uno de los edificios más emblemáticos de Madrid. Podemos decir que Chamberí es una de las cunas del ‘casticismo madrileño’. Hablamos de una zona de Madrid con mucha historia y en la que reside parte de la alta sociedad madrileña. Por estos motivos, hoy en día es el segundo distrito más caro.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 3.863€ [/su_note]

Ya sabes que en Trovimap puedes filtrar también las zonas del mapa para consultar los pisos sólo en las calles que más te interesen. Por ejemplo, si usas el cropping del mapa dentro de este filtro del barrio de Chamberí, puedes consultar los pisos de diferentes calles o zonas de la forma más cómoda.

Fuencarral – El Pardo

Este distrito es el de mayor superficie, pero no el más poblado. Al encontrarse dentro del mismo el monte de El Pardo, las áreas urbanizadas representan un porcentaje inferior al 50% del distrito. En él podemos encontrar el Palacio Real de El Pardo y también el Hipódromo de la Zarzuela. En la zona más urbanizada se encuentra el Hospital La Paz.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 3.863€ [/su_note]

 Moncloa – Aravaca

Se encuentra en el amplio arco de la zona Noroeste de la ciudad, un desarrollo urbanístico que tuvo como eje a la carretera de A Coruña. Su evolución histórica ha estado condicionada por la segregación y urbanización de terrenos de la Corona o del Patrimonio Nacional. Es un distrito que concentra edificios representativos del poder político como el Palacio de la Moncloa o la sede del Tribunal Constitucional. Otros edificios y lugares referentes son la Ciudad Universitaria, la sede del Ejército del Aire, la plaza de España, el Tempo de Debod, la Torre Madrid y no nos podemos olvidar del primer pulmón de la ciudad, la Casa de Campo.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 3.029€ [/su_note]

Latina

No debe confundirse con el «barrio de La Latina», en pleno centro de la ciudad; con el distrito «Latina»: En un ayer no muy lejano, el distrito de la Latina era el cruce de caminos impuesto por la proximidad de los Puentes de Toledo y de Segovia, en el que se unían la carretera de Extremadura, llamada hasta el siglo XVII Camino de Móstoles o Camino de Alcorcón. La población se halla distribuída en zonas diferenciadas que han ido creciendo vertiginosamente a medida que mejoraban los servicios y los accesos al centro de la ciudad. Tienen más raigambre los barrios de la Puerta del Angel y, por su pasado militar, los de Campamento y Cuatro Vientos.
El barrio de Aluche ejerce de eje principal del distrito, con su intercambiador del metro como espacio vertebrador para sus usuarios. Hoy el barrio cuenta con amplias zonas verdes, comandadas por el Parque de Aluche, al servicio de la población compuesta por trabajadores que llegadan a la ciudad en los años 70. Es un distrito sensiblemente más económico que otros que se encuentran en Madrid.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 1.712€ [/su_note]

Carabanchel

Este populoso distrito, con casi 300.000 habitantes, está al sur de la aglomeración madrileña, en la orilla derecha del Manzanares. Tuvo su origen en dos pequeños pueblos: Carabanchel de Abajo y Carabanchel de Arriba. Se anexionaron al municipio de Madrid en 1948. Aún permanece, aunque vacía, la antigua cárcel de Carabanchel, famosa durante la dictadura franquista. Es un distrito muy popular, compuesto por una población de clase trabajadora, pero orgullosa de su origen y de su barrio. Es un distrito al que se hallan constantes referencias en diferentes piezas de la cultura musical y cinematográfica madrileña. Pese a no estar excesivamente alejado del centro (algunas de sus zonas empiezan a la otra orilla del río Manzanares, delante del Vicente Calderón), es una zona cuyos metros cuadrados tienen un precio medio bastante por debajo del que presentan las áreas más fastuosas de la capital.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 1.554€ [/su_note]

Usera

Creado en la última reestructuración municipal de 1987, este distrito se halla delimitado por el puente de Praga, Paseo de Santa María de la Cabeza, Plaza de Fernández Ladreda (denominada plaza Elíptica) y la carretera nacional 401. Hoy en día, el distrito está habitado en gran medida por población inmigrante; principalmente, procedente de Asia y Latinoamérica. Como la mayoría de los barrios de mucha población inmigrante, el precio medio de sus metros cuadrados están bastante alejados de la media de los barrios más selectos.

Usera es un distrito grande. Contiene los barrios de Zofío, Orcasitas, Orcasur, San Fermín, Moscardó y la propia Usera; presentando éstos características bastante desiguales en cuanto a localización. Mientras que hay calles de Moscardó y Usera relativamente cerca del centro, otras partes del distrito como las mencionadas Orcasitas y Orcasur quedan bastante alejadas; lo cual también nos sugiere que habrá diferencias sustanciales en el precio del metro cuadrado en función de las distintas áreas que exploremos dentro del distrito.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 1.596€ [/su_note]

Puente de Vallecas

En la década de los 80, el distrito estaba dividido en dos: el distrito del Puente y el de la Villa. La construcción del metro en el Puente de Vallecas, en 1924, supuso un importante paso para la expansión del distrito que alcanzaría su apogeo a nivel de popularidad en las décadas de 1940 a 1950, asentándose en el distrito una gran población inmigrante.
Predominan sus funciones residencial y comercial, aunque se mantiene una interesante industria artesanal.

No hay que confundir el distrito Puente de Vallecas con el barrio «Vallecas», un barrio conocido por su tradición obrera y proletaria. Vallecas no está insertado exactamente en Puente de Vallecas, sino que empieza al sud-este del mismo, a partir de la parada de Ferrocarriles de Vallecas, al lado de Santa Eugenia; en el distrito de Villa de Vallecas (ver más adelante).

Sin embargo, dentro de Puente de Vallecas sí que encontramos la casa de uno de los grandes emblemas de esta zona de Madrid: el Estadio del Rayo Vallecano, un club de tradición humilde pero que ha logrado consolidar largas épocas en Primera División. El Estadio de Vallecas se encuentra en el corazón del distrito, al lado del Parque Azorín.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 1.424€ [/su_note]

Villaverde

El distrito está en el extremo sur del Ayuntamiento y limita con Leganés y Getafe, delimitando el final de la ciudad por la zona sud-este. Villaverde registra el metro cuadrado más barato de Madrid por varios motivos: el primero, por la lejanía del centro de la ciudad; el segundo, por la falta de servicios y opciones de ocio dentro de los barrios que lo componen, y, por último, por la inseguridad que ‘reinaba’ en las calles hasta no hace muchos años.

Con el paso del tiempo, se han hecho progresos por recuperar la normalidad en la zona, y se prevé que el metro cuadrado subirá de precio a medida que la situación de la zona mejore. El distrito limita por su parte norte y oeste con los distritos de Carabanchel, Usera y Puente de Vallecas; respecto a los cuales vemos que no existe una diferencia de precio tan significativa.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 1.262€

* El más barato de la ciudad [/su_note]

Villa de Vallecas

Este distrito surge en 1987. El pueblo de Vallecas había sido municipio independiente de la provincia de Madrid (como pueden ser hoy en día Getafe, Leganés o Majadahonda) hasta su anexión a la capital en 1950. La Villa de Vallecas supera los cien mil habitantes, lo cual sólo es la tercera parte de la población del distrito vecino distrito: Puente de Vallecas. Este distrito tiene bastante superficie, pero no toda está urbanizada, conteniendo bastante tramo de las carreteras M31 y M50, de acceso y circunvalación a Madrid respectivamente. Pese a estar muy alejado del centro, es el distrito que registra el precio / m2 más alto de aquellos situados a las afueras de la ciudad por la zona sur / este.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 1.878€ [/su_note]

Vicálvaro

Hasta su anexión a Madrid en 1951, Vicálvaro ha pertenecido sucesivamente a los distritos de Vallecas, Ventas y al de Moratalaz. Se convierte en distrito en sí mismo en 1987. Comprende el viejo casco de origen rural y los poblados de su alrededor, hasta que la capital fue mordiendo su término y convirtiéndolo en suelo industrial para fábricas de todo tipo de sectores. Junto a las viviendas – conocidas como ‘colmenas’- perduran las viejas casitas de una planta y la sombra respetada de la necrópolis de la Almudena. Cuenta en la actualidad con un campus universitario.

Vicálvaro marca el final de Madrid por su parte este, haciendo frontera al sur con Villa de Vallecas y al norte con Coslada. Pese a ser un distrito bastante grande, no está todo urbanizado, y también contiene bastantes tramos de carretera, como la autovía de circunvalación M-45.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 1.588€ [/su_note]

Moratalaz

Siutado al Este de Madrid, el área de Moratalaz se desarrolló urbanísticamente con un objetivo: convertirse en la primera ciudad dormitorio de la capital. La construcción de las zonas residenciales generó espacios vacíos entre ella y Vicálvaro (un distito diferente) para ser rellenados posteriormente con viviendas de mayor nivel.

Las «ciudades dormitorio» de Madrid vienen a ser básicamente áreas acondicionadas para que sus habitantes puedan disponer de propiedades de confort y cierto nivel, propiedades que ubicadas en las zonas más céntricas o fastuosas de la ciudad costarían verdaderas fortunas, y serían imposibles de financiar por parte de la clase media / media-alta de Madrid.

Moratalaz se extiende al este del centro de la ciudad, razonablemente cerca del Retiro, por debajo del Crematorio de La Almudena; y es un distrito de características principalmente residenciales. El poder adquisitivo medio es más elevado que el de otras zonas como Puente de Vallecas, Usera o Carabanchel; lo que se refleja en el precio medio de su m2.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 1.829€ [/su_note]

Ciudad Lineal

Una de las principales propuestas para la periferia de Madrid fue la del ingeniero Arturo Soria, autor del proyecto de Ciudad Lineal de 1886. Arturo Soria pretendía ruralizar la ciudad y urbanizar el campo: la fórmula se concreta en una ciudad alargada que se expande a través de un eje de comunicación, actualmente formado por las calles Arturo Soria y Hermanos García Noblejas , con tranvía y equipamientos básicos de barrio en sus paradas, y con casas unifamiliares que facilitasen una vida sana y un entorno higiénico.

Solo se llegó a construir un segmento de todo el proyecto que debería rodear Madrid. Hoy la Ciudad Lineal se halla engullida por el complejo urbano. En este distrito se mezclan espacios, como el cementerio de La Almudena, con edificios modernos y obras de ingeniería, como el puente de Ventas, pegado a la internacional plaza de toros, que lleva el mismo nombre.

Se trata de un distrito que, además de ser razonablemente grande, es especialmente alargado, siguiendo la frontera que marca la M30 Lateral hacia el norte de Madrid. Se halla bastante próximo a barrios caros y prestigiosos, como Tetuán o Chamartín; motivo por el cual el precio medio de su metro cuadrado está por encima de áreas próximas, como Moratalaz.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 2.312€ [/su_note]

Hortaleza

Es un enorme distrito de Madrid situado al noreste del municipio. Comprende el antiguo término municipal de Hortaleza y parte del de Canillas, anexionados ambos a la capital mediante sendos decretos del año 1949. Los barrios del distrito son: Pinar del Rey, Canillas, Valdefuentes, Apóstol Santiago, Piovera y Palomas. En el barrio de Pinar del Rey se encuentra el casco histórico de la Villa de Hortaleza.

Este distrito hace frontera con el selecto barrio de la Moraleja, al norte de la ciudad, e incluye zonas como el Campo de Golf de la Moraleja, el Parque Felipe VI o Encinar de los Reyes. Sus zonas más al norte tocan con esta parte, tradicionalmente perteneciente a la clase más aristocrática de Madrid, y las partes sur-oeste quedan cerca de Chamartín, lo cual justifica que pese a no estar céntrico, las propiedades de este distrito presenten un precio por encima de la media de los distritos situados en las zonas más alejadas.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 2.653€ [/su_note]

San Blas – Canillejas

Se extiende al sur de la carretera de Barcelona y al este de la calle Hermanos García Noblejas. Este distrito tiene un carácter mixto: residencial e industrial. La primera, en los barrios de Simancas y San Blas, y la industrial, en García Noblejas. El polígono del Gran San Blas, construído a finales de los 60, fue un ejemplo de barrio de promoción pública, destinado a absorber los amplios núcleos chabolistas existentes en Madrid en aquellos años.

La situación ha mejorado lo suficiente como para que su precio / m2 sea ligeramente superior a otras zonas barriales de las afueras Madrid. Este distrito comprende los barrios de Salvador, Canillejas, Rejas, Rosas, Amposta y Arcos. Se extiende al este de la Avenida de la Institución Libre de Enseñanza hasta hacer frontera con Coslada y con el Aeropuerto de Madrid.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 1.982€ [/su_note]

Barajas

A raíz de la construcción del Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid Barajas, en el entonces término municipal de Barajas, el distrito comenzó a crecer, uniéndose con el tiempo el recinto aeroportuario y el barrio de Alameda de Osuna. El aeropuerto, obviamente, es al referencia en el distrito, que se desarrolla gracias a su repercusión, aunque, ante la cercanía de las viviendas, no fueron pocos los conflictos generados con colectivos vecinales por la contaminación acústica de los aviones. Es uno de los distritos, no obstante, con más crecimiento de los último años.

[su_note note_color=»#cddcfc»]Precio medio del metro cuadrado: 2.302€ [/su_note]

Si te estás preguntando por qué no hemos incluido en este ranking zonas como Alcobendas, Leganés, Getafe, Móstoles, Alcorcón, Torrejón de Ardoz, o San Sebastián de los Reyes, debes saber que estas pequeñas ciudades no están anexionadas propiamente como parte de la ciudad de Madrid. De todos modos, a través del sistema de navegación por el mapa de Trovimap, puedes consultar los precios de las viviendas que se hallen disponibles en estas poblaciones sin ningún problema.

Tabla con los rankings de precios

A continuación, te presentamos un ranking de los distritos, de más caro a más barato; para que puedas verlos ordenados:

Distrito	Precio medio m2
Salamanca	3.935 €
Chamberí	3.863 €
Chamartín	3.663 €
Centro	3.564 €
Retiro	3.404 €
Arganzuela	3.046 €
Moncloa	3.029 €
Fuencarral	2.711 €
Tetuán	2.629 €
Hortaleza	2.563 €
Barajas	2.433 €
Ciudad Lineal	2.302 €
San Blas	1.982 €
Moratalaz	1.829 €
Villa de Vallecas	1.878 €
Latina	1.712 €
Vicálvaro	1.588 €
Carabanchel	1.554 €
Puente de Vallecas	1.424 €
Villaverde	1.262 €

Evolución de los precios en los últimos diez años

Hace una década, estallaba la burbuja inmobiliaria con los precios de los pisos y propiedades por las nubes. El metro cuadrado en Madrid en aquel año llegaba a los 4.262€ de media, frente a los 2.378€ actuales.

El valor de las propiedades de los distintos distritos se vio afectado por igual cuando la crisis económica asomaba la cabeza. Los primeros puestos estaban copados por Salamanca (5.363€), Chamartín (5.273€), Centro (4.728€) (como ahora con la excepción del crecimiento del precio de Chamberí). Los distritos más periféricos, Villaverde, Puente de Vallecas y Usera, eran los más baratos, siendo el primero de ellos el más económico con 2.998€ el metro cuadrado (por los 1.262€ de hoy en día).

Ninguno de los distritos escaparon a la depreciación de los precios desde 2007 hasta hoy, aunque la caída ha sido desigual. Por ejemplo, Salamanca registraba el metro cuadrado hace diez años a 5.363€, mientras que hoy lo hace a 3.935€. Estamos hablando de una diferencia en el precio de un 27% menos. Muy considerable, sin duda; pero menos de la mitad de lo que observamos en otros distritos más pobres. Por ejemplo, si nos fijamos en el distrito con el metro cuadrado más barato actualmente, Villaverde, vemos que la pérdida de valor es de un 58%.

El orden de los distritos en el ranking es el mismo, con variaciones pocos significativas, si comparamos el coste del metro cuadrado de hace diez años respecto a la pérdida de valor actual. La llegada de la recuperación económica ha servido para mudar la tendencia y, a medida que la salida de la crisis se consolidaba, el precio de los pisos empezó a aumentar. Si analizamos los datos del último informe de la tasadora TINSA, podemos ver que el crecimiento interanual es de casi un 11%. Pero hay casos que llegan al 15% de revalorización respecto al mismo periodo de 2016, hablamos del distrito de Usera. Otro caso llamativo, es el Barajas, que en los últimos años ha experimentado un desarrollo urbanístico destacado y cotiza su metro cuadrado en unos más que meritorios 2.433€, pese a su lejanía del centro madrileño.

 

Previsiones de futuro

Según el último informe de Bankinter sobre la evolución de los precios para 2017 y 2018, los precios en las zonas más demandas de Madrid continuarán con la tendencia alcista mostrada en los últimos ejercicios, con incrementos que rondarán el 4%. Eso sí, hay que tener presente que las grandes oportunidades inmobiliarias que florecieron en las crisis tocan a su fin porque cada vez quedan menos.
Según el estudio, “las rentas seguirán subiendo en las zonas vinculadas a los centros de negocios y en los mejores centros comerciales. No obstante, el potencial de compresión de rentabilidades es más limitado una vez que nos encontramos en niveles cercanos a los mínimos históricos y el diferencial de rentabilidad en los activos inmobiliarios con respecto a la renta fija se está reduciendo por las mayores expectativas de inflación”. En resumen, y atendiendo a Bankinter, el margen de beneficio es menor si lo comparamos con inversiones en productos financieros.

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