El nuevo valor de referencia catastral entró en vigor a principios de 2022. Desde ese momento, es el valor de mercado que establece la Dirección General del Catastro el que se aplica a la hora de calcular algunos de los impuestos asociados a la compraventa de vivienda.

Ese valor de referencia catastral, que se actualiza cada año, es generalista. Se establece en función de información aportada por notarios y registradores, pero no tiene en cuenta las particularidades de cada vivienda, como pueden ser el estado de conservación o las calidades.

Para muchos compradores, esa falta de adecuación a la realidad supone una carga impositiva adicional. Cabe la posibilidad de reclamar y solicitar la corrección de ese valor de referencia catastral, pero con un coste en tiempo y dinero para el comprador. Si bien, la justicia ya se ha pronunciado al respecto.

Inconvenientes del nuevo valor de referencia catastral

El gran inconveniente del nuevo valor de referencia catastral es esa mayor carga fiscal para los compradores que adquieren una vivienda a un precio inferior al que marca el Catastro. De hecho, un informe de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias indica que ese incremento impositivo se ha producido en un 19,05% de las compraventas.

Tener que pagar impuestos según una base imponible superior al valor real de la transacción implica un encarecimiento encubierto del coste de la vivienda. No hay que olvidar que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se sitúa entre un 4% y un 10% (varía según la comunidad autónoma) y que en cualquier caso implica un desembolso importante para el comprador.

Pero ese valor de referencia catastral tiene otro inconveniente destacable: se actualiza anualmente. Es decir, no tiene en cuenta que el mercado inmobiliario es un mercado en constante evolución, que en doce meses -e incluso en periodos mucho más breves según la coyuntura económica- puede registrar variaciones de precios a veces importantes.

Por qué se espera un incremento de las reclamaciones del valor de referencia catastral

Ese incremento artificial del valor de mercado de muchos inmuebles podría elevar el número de tasaciones periciales inmobiliarias hasta en un 25% en los próximos meses, según estimaciones del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid. El motivo es que para que la Administración atienda la impugnación del valor de referencia catastral se requiere de la presentación de informes válidos que justifiquen la causa de la reclamación (al menos hasta ahora era así).

¿Pero por qué se prevé un aumento de las impugnaciones en 2023? La explicación está en un previsible cambio de ciclo inmobiliario que, de hecho, ha comenzado a mostrar los primeros síntomas. En los próximos meses, se prevé un periodo de desaceleración y de ajustes a la baja en los precios de la vivienda.

A priori, la bajada de los precios en el mercado inmobiliario es una ventaja para los compradores. Pero a la hora de satisfacer los impuestos derivados de la operación, esa ventaja puede diluirse. Se aplicará un valor de referencia catastral de referencia calculado en un periodo de bonanza, con una información que ya no se adecua a la realidad del mercado inmobiliario. Y ese hecho provocará que sean aún más los inmuebles en los que el valor de referencia catastral sea superior al real.

La evolución del mercado inmobiliario no siempre es previsible a medio y largo plazo. Es más, las circunstancias pueden cambiar en cuestión de semanas. Por ello, un valor catastral actualizado anualmente no resulta eficaz. No solo eso, sino que en caso de un enfriamiento del sector con ajustes a la baja en los precios, puede suponer un sobrecoste a veces inesperado por los compradores.

¿Qué pasos debe dar el comprador de vivienda?

Para evitar una carga impositiva injusta, aquellos que estén pensando en adquirir una vivienda, mucho más en periodos de cambio de ciclo, deberían tomar algunas precauciones. La primera es consultar el valor de referencia catastral del inmueble. Es un proceso sencillo que se puede realizar en la de la Sede Electrónica del Catastro.

En segundo lugar, comprobar el valor real de la propiedad a través de herramientas de valoración online gratuitas. Es un paso muy sencillo que permite comparar no solo el precio real de diferentes propiedades, sino comprobar su evolución real en el tiempo. Esta opción resulta también útil para realizar consultas periódicas y elegir el mejor momento para realizar la compra.

Si el valor real del inmueble es inferior al de referencia, solo quedaría una alternativa que es la de la reclamación. Existen dos vías:

  • Tributar por el valor que figura en la escritura (menor que el de referencia) y recurrir a posteriori, cuando la Administración detecte el error y envíe una nueva liquidación. El inconveniente es que se corre el riesgo de una sanción.
  • Tributar por el valor de referencia oficial e interponer después una reclamación para que se rectifique ese valor y la Administración devuelva lo pagado de más en los impuestos.

Primera sentencia que invalida la aplicación del nuevo valor de referencia catastral

Desde su entrada en vigor, cuando existían discrepancias entre el valor de referencia y el valor real de la operación, correspondía al reclamante hacerse cargo del coste de la tasación oficial imprescindible y presentar documentación acreditativa de la discrepancia.

Sin embargo, una sentencia reciente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León (TSJCL) rechaza el uso del valor de referencia catastral para el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Así, este fallo del alto tribunal sienta jurisprudencia y es una razón más por la que aquellos que estaban pensando en reclamar se decidan en los próximos meses.

Si estás pensando en adquirir una vivienda y necesitas conocer su precio real de mercado para compararlo con el valor de referencia catastral, Trovimap te ofrece una herramienta de valoración profesional gratuita y permanentemente actualizada.

Con una valoración de mercado podrás decidir si la diferencia en el cálculo de los impuestos asociados a la compraventa es o no lo suficientemente importante como para reclamar o solicitar una tasación oficial, que implica un gasto añadido.

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