En los seis primeros meses de aplicación de nuevo valor de referencia del Catastro, la tributación en la compraventa de vivienda de segunda mano se ha incrementado de media un 17,11%. Es la principal conclusión de un estudio realizado por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).

El nuevo sistema de valoración catastral entró en vigor en enero de 2022. Desde ese momento es el valor de mercado que marca la Dirección General del Catastro, y no el valor real, el que sirve de base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y el de Actos Jurídicos Documentados. De acuerdo con los datos de FAI, el resultado ha sido el de un incremento de la carga fiscal para muchos compradores.

Cómo afecta la aplicación del valor de referencia del Catastro al mercado inmobiliario

La encuesta realizada por la FAI sobre más de 400 agencias inmobiliarias pone de relieve que la gran mayoría, un 76,11%, han intervenido en procesos de compraventa cuyo valor de referencia del catastro ha sido superior al valor de transmisión real en escrituras. Ese porcentaje ha sido más elevado en comunidades como Castilla-La Mancha (100%), Región de Murcia (92,86%) o Aragón (85,71%).

Otro dato de relevancia del estudio se refiere al porcentaje de compraventas en el que el valor de referencia catastral era superior al valor real de mercado. La cifra global es del 19,05%, aunque también hay variaciones por comunidades autónomas. En lo alto de la tabla se situaron Castilla-La Mancha (39,4%) y Castilla y León (36,75%), mientras que en Cantabria y Canarias la cifra fue muy inferior (14,4% y 9,4%, respectivamente).

Finalmente, el incremento medio en la valoración respecto al valor real de la transmisión fue del 17,11%. En Galicia, Canarias o Aragón fue algo superior, en el entorno del 20% – 21%, mientras que en Baleares o la Región de Murcia la cifra se rebajó al 12% y 14%, respectivamente.

En definitiva, el nuevo valor de referencia del Catastro ha supuesto en muchos casos una mayor carga impositiva para los compradores. Este hecho, según la FAI, puede suponer un freno a las compraventas, sobre todo entre los que buscan su primera vivienda.

Si vas a comprar una vivienda de segunda mano, evita sorpresas

Conviene tener en cuenta que el nuevo valor de referencia del Catastro no se calcula en función de las características particulares de la vivienda. Ese cálculo es genérico, se hace teniendo en cuenta datos catastrales y los precios de las transacciones de inmuebles que se hacen ante notario en una zona determinada. Este hecho puede hacer que las diferencias entre el precio real y el «oficial» sean importantes.

Para evitar sorpresas desagradables a la hora de adquirir una vivienda y de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales conviene, en primer lugar, comprobar el valor de referencia catastral del inmueble en la Sede Electrónica del Catastro. Si ese valor no se corresponde con el precio real de la vivienda, se puede reclamar a través de dos vías:

  • Tributar por el valor que figura en la escritura, aunque sea inferior al valor de referencia del Catastro. Cuando la Administración detecte el error notificará una nueva liquidación, que se deberá recurrir. Existe el riesgo de sanción si la reclamación no es aceptada.
  • Tributar según el nuevo valor de referencia del Catastro y reclamar posteriormente para que se rectifique ese valor y la autoliquidación, solicitando la devolución de las cantidades abonadas de más.

Aunque sea posible presentar reclamación, es importante tener en cuenta que se necesita una base firme para que la Administración la acepte y modifique el valor de referencia. Con la herramienta de valoración gratuita de inmuebles de Trovimap puedes conocer el valor real de mercado de un inmueble.

Si ese valor discrepa de manera significativa con el valor de referencia catastral, habría que solicitar una tasación oficial, que sería la base de la reclamación ante la Administración. No hay que olvidar que, de no resolver esas discrepancias, se podría estar tributando muy por encima de lo que sería justo en función de las características de la vivienda y de su precio real en el mercado inmobiliario.