El 1 de enero de 2022 entró en vigor el nuevo valor de referencia catastral. Este valor es el que Hacienda va a aplicar a la hora de calcular algunos de los impuestos más importantes que hay que satisfacer al realizar una operación de compraventa o heredar un inmueble: Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados y Patrimonio.

Esta modificación implica cambios importantes, puesto que la base imponible será la que apruebe cada año la Dirección General del Catastro. El cálculo se realiza teniendo en cuenta las operaciones de compraventa que se ejecuten en una zona determinada, con datos aportados por notarios y registradores y aplicando un factor de minorización de un 0,9, aproximadamente un 10%.

Este cálculo implica dos cuestiones importantes. La primera es que no siempre se va a tributar por el precio de compra-venta de la vivienda, y esto no necesariamente supondrá una ventaja para el contribuyente. Entre el precio que figure en la escritura y el nuevo valor de referencia catastral, se aplicará como base para los impuestos el que resulte de mayor importe.

El segundo aspecto, muy relacionado con el anterior, es que no se tienen en cuenta las características particulares del inmueble ni habrá visita de la Hacienda autonómica para comprobar que ese valor se ajusta a la realidad.

En otras palabras: el nuevo valor de referencia catastral se aplica de un modo “generalista”. Es decir, existe la posibilidad de tributar lo mismo por una vivienda que necesita una reforma en profundidad que por otra exactamente igual en el mismo edificio renovada recientemente y cuyo precio de venta sea superior.

¿Cómo se puede conocer el nuevo valor de referencia catastral de un inmueble?

Saber el valor de referencia es muy sencillo, es un trámite que se puede hacer online si se dispone de DNI electrónico, certificado digital o acceso mediante sistema Cl@ve y un dispositivo de identificación digital.

Accediendo a la Sede Electrónica del Catastro, lo primero será buscar la referencia catastral del inmueble, si no se conoce. Una vez que se conozca, simplemente hay que pulsar en el cuadro que sobre el valor de referencia aparece en la primera página de la web y, desde el apartado “consulta de valor de referencia”, seguir las instrucciones.

¿Se puede reclamar ese valor de referencia?

Si una vez comprobado el nuevo valor de referencia catastral, no se está de acuerdo con lo establecido por la Administración, es posible recurrirlo. Puede hacerlo quien adquiere la vivienda cuando ese valor se usa como base imponible para calcular los impuestos que mencionamos al principio.

Esa reclamación se puede realizar de dos formas. En primer lugar, solicitando la rectificación de la autoliquidación, una vez presentada. En segundo lugar, recurriendo la liquidación que se notifique al contribuyente si este no ha liquidado aún el tributo o si ha realizado la autoliquidación por un valor inferior al de referencia (suele ser el escriturado).

En caso de impugnarse ese nuevo valor de referencia catastral, Hacienda solicitará al Catastro un informe destinado a corregirlo o a ratificarlo. Sin embargo, es importante tener en cuenta que quien presente la reclamación deberá alegar y justificar con pruebas fehacientes que el valor oficial no se ajusta a la realidad.

Determinar el valor real de un inmueble no es sencillo, puesto que entran en juego muchos factores, más allá incluso del estado de conservación. La planta dentro de un edificio, la orientación y hasta la ubicación en una calle pueden hacer que el precio varíe notablemente incluso en el caso de dos viviendas muy similares.

Para conocer de una manera muy aproximada el valor real de un inmueble, cabe la posibilidad de emplear herramientas de tasación profesionales como TroviValora. Con los principales datos de la vivienda, el profundo conocimiento del mercado inmobiliario y avanzados algoritmos, este sistema de valoración de viviendas establece un valor muy ajustado a la realidad.

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