La nueva ley hipotecaria ya está en marcha desde el día 16 de junio de 2019. Para todos aquellos que aspiran a conseguir un préstamo y así comprar su vivienda y también para los que ya tienen hipoteca, la nueva ley trae algunas novedades que conviene tener en cuenta. Las analizamos a continuación.
Novedades de la nueva ley hipotecaria
La nueva ley hipotecaria regula todo el proceso de contratación de la hipoteca. Esta nueva regulación, por un lado, persigue que el cliente entienda con claridad lo que está firmando en todo momento, así como que haya cierta garantía de que va a poder pagar aquello a lo que se compromete.
Además, hay variaciones en relación a los gastos o tasas que se deben asumir.
En este sentido, la nueva ley hipotecaria presenta las siguientes novedades:
· Más información
La entidad bancaria debe entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). En la primera, figuran las condiciones personalizadas, mientras en la segunda se explican las genéricas.
Además, también debe aportar una copia del contrato y, en caso de hipoteca variable, un documento con distintos escenarios y las cuotas que implicarían.
· Visita previa al notario
Debes ir al notario que escojas con antelación. Él te explicará todo lo referente a tu hipoteca y los documentos entregados por el banco, de modo que al final deberás firmar que has comprendido las condiciones a las que quedarás sujeto.
Después, habrá una segunda visita para proceder a la firma de la hipoteca y la compra-venta de la propiedad.
· Comprobación del historial crediticio
Al banco se le exige demostrar la solvencia del cliente. Esto puede generar que los bancos actúen de modo más estricto y haya más dificultades para acceder a una hipoteca cuando se carece de un empleo estable o de ingresos garantizados. El objetivo es que en el futuro no se den situaciones de imposibilidad de afrontar los pagos hipotecarios.
· Hasta 12 impagos antes de un embargo
Al haberse garantizado hasta cierto punto la solvencia del cliente, el banco ya no puede comenzar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se den condiciones de impago más acentuadas.
Así, durante la primera mitad del préstamo, deberá haberse superado el impago de al menos 12 cuotas o el 3% del capital concedido. En la segunda mitad, la demora debe ser mayor a 15 mensualidades o al 7% de ese capital.
· Prohibición de las cláusulas suelo
En hipotecas variables ya no se puede aplicar un interés mínimo, aunque el banco tampoco asume el interés negativo a pesar del valor del euribor. Es decir, que el interés mínimo por defecto será del 0%.
· Mayor facilidad para la subrogación de la hipoteca
A grosso modo, subrogar la hipoteca significa llevarse la hipoteca a otro banco. Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, se eliminan la comisiones de subrogación y la obligación de permanecer en una entidad si iguala o mejora la oferta de otra entidad. Es decir, libertad para el cliente de elegir la entidad financiera con la que quiere trabajar.
· Abaratamiento de la amortización anticipada
La compensación por amortización anticipada (comisión) ya solo es posible cuando el proceso produce al banco una pérdida económica.
Además, se reducen los porcentajes a aplicar. En una hipoteca de interés fijo alcanza un máximo estipulado del 2% en los primeros 10 años y después del 1,5%.
En el caso de una hipoteca de interés variable, la compensación no podrá superar el 0,25% en los 3 primeros años y el 0,15% hasta los 5 años. Después, la compensación será del 0%.
· Distinto reparto de los gastos
La notaría, así como el registro y la gestoría corren ahora a cargo de la entidad bancaria, que deberá abonar también su copia de la escritura y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). El cliente solo hace frente ya a los gastos de tasación y de su correspondiente copia de la escritura.
· Limitación de productos vinculados
Se prohíben las ventas vinculadas, con lo que el banco no puede obligarte a adquirir ningún producto extra como un plan de pensiones o un seguro hipotecario. En esto existen algunas excepciones. Por ejemplo, sí es posible que sea requerido un seguro de daños o de vida, pero el cliente podrá contratarlo con la compañía que prefiera.
Sin embargo, sí se admite que la entidad financiera pueda reducir el interés hipotecario por contratar con ella productos de este tipo.
· Se incentiva el cambio a hipotecas de interés fijo
El paso de una hipoteca variable a una fija queda incentivado. Concretamente, la comisión máxima a cobrar será del 0,15%, aplicable únicamente durante los 3 primeros años de préstamo bien sea a través de un acuerdo con la entidad financiera o por subrogación.
· Se potencia la conversión a euros de las hipotecas multidivisa
Los préstamos hipotecarios en otras monedas pueden convertirse al euro en cualquier momento. Además, sus titulares deben recibir información sobre las variaciones de divisa periódicamente.
A través de estos cambios, la nueva ley hipotecaria busca una mayor protección para quienes quieren adquirir una vivienda por medio de un préstamo.
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