Es habitual que los préstamos hipotecarios se firmen con plazos de amortización muy largos. Sin embargo, la trayectoria vital de las personas varía. En ocasiones es necesario trasladarse por cuestiones de trabajo, y, en otras, es la ampliación de la familia o una separación la que obliga a cambiar de hogar. Vender una casa con hipoteca no solo es posible, sino que existen diferentes formas de afrontar ese proceso.

Antes de decantarse por un camino u otro es importante analizar toda una serie de cuestiones previas: la cantidad que queda por amortizar del préstamo, si esta es superior o inferior al precio de venta o si se tiene pensado adquirir otra vivienda o no, entre otras. En este sentido, siempre conviene conocer el precio real del inmueble en el mercado, así como los pasos imprescindibles que hay que dar.

Vender una casa con hipoteca y cancelar: alternativas y trámites necesarios

Esta es la alternativa más habitual cuando de lo que se trata es de vender una casa con hipoteca. Es también la más sencilla. Dentro de esta posibilidad caben dos vías:

Vender por un precio superior a la hipoteca y cancelar

Siempre es la opción más deseable, puesto que es la que evita generar otra deuda. Y, para ello, se suelen seguir los siguientes pasos:

  • Solicitar a la entidad que ha otorgado el crédito un Certificado de Deuda Pendiente.
  • Ese certificado se debe aportar en el momento de la firma de la compraventa ante notario, en el que también se cancela la hipoteca, de modo que debe estar presente un representante del banco.
  • El dinero de la operación se divide en dos partes. Por un lado, el cheque que recibe el banco para liquidar la deuda pendiente y, por otro, la cantidad restante para el vendedor.

Es necesario tener en consideración dos aspectos: el primero es que cabe la posibilidad de que haya que pagar algún tipo de gasto de cancelación y, el segundo, que el beneficio de la operación se considera ganancia patrimonial y está sujeto a impuestos.

Vender por un precio inferior y cancelar

Es un escenario en el que no hay ganancia patrimonial para el vendedor que, además, tendrá que asumir una nueva deuda. Por ello, el paso previo es negociar con el banco, que puede imponer algunas condiciones para aprobar la operación. En este caso, los trámites para vender una casa con hipoteca varían:

  • Es necesario solicitar el Certificado de Deuda Pendiente y presentarlo en el acto de compraventa ante notario.
  • El dinero recibido se destinará exclusivamente a cubrir parte de la deuda pendiente de amortización.
  • Lo habitual es firmar entonces un préstamo personal para afrontar esa cantidad que no se ha podido amortizar.

Cuando se vende por un precio inferior a la hipoteca pendiente hay que tener en cuenta que no solo habrá que afrontar los gastos de cancelación de esta, sino también los de apertura del nuevo préstamo.

Subrogar la hipoteca al comprador

Subrogar el préstamo hipotecario significa que el comprador se hace cargo de la deuda pendiente. En otras palabras: se transfiere la hipoteca. Tiene algunas ventajas, como el ahorro en comisiones de apertura y cancelación de préstamo. Sin embargo, es imprescindible que el banco dé el visto bueno después de analizar la solvencia del comprador y este no tiene capacidad de negociar las condiciones de la hipoteca.

Respecto a los pasos necesarios para vender una casa con hipoteca mediante este procedimiento, serían los siguientes:

  • Solicitar en el banco la hipoteca subrogada, para lo que deben acudir a la entidad tanto vendedor como comprador.
  • El banco realizará un estudio del comprador. Los gastos de tramitación suelen correr a cargo del vendedor, al igual que los de la subrogación.
  • Si la entidad aprueba la subrogación solo será necesario firmar la subrogación, por la que el comprador asume plenamente la deuda pendiente de amortizar.

Un caso especial: las hipotecas puente

Es la alternativa cuando se debe afrontar la hipoteca de una nueva vivienda sin haber vendido la anterior, también hipotecada. Lo que se consigue es unificar en una sola cuota los pagos de ambas hipotecas, pero por una cuantía menor que si se pagaran por separado.

El primer paso es negociar con el banco, comunicando la intención de solicitar un nuevo préstamo hipotecario. La entidad estudiará la solvencia del cliente y, si estuviera acreditada, ofrecerá la hipoteca puente.

Es importante, sin embargo, saber que se suele establecer un plazo de tiempo máximo para vender la primera vivienda. Una vez que se haya hecho, se cancelan tanto la primera hipoteca como la hipoteca puente y se pasaría a pagar la de la nueva vivienda con sus cuotas correspondientes.

La importancia de registrar la cancelación de la hipoteca

La hipoteca no solo se debe cancelar con el banco y ante notario. Esa cancelación también debe quedar reflejada en el Registro de la Propiedad, puesto que hasta que no se dé ese paso, la vivienda no estará libre de cargas a efectos legales.

Cuando se vende y cancela la hipoteca en un mismo acto ante notario no hay mayores inconvenientes. Se obtiene el documento de cancelación en ese momento y simplemente hay que registrarlo.

La situación es muy diferente cuando se vende una vivienda cuya hipoteca se acabó de pagar en su momento, pero no se solicitó la cancelación registral. En ese caso, el procedimiento puede alargarse si la entidad que concedió el préstamo ha desaparecido o se ha fusionado con otra.

También puede ocurrir que los trámites acaben costando muy caros. Es un proceso que se puede realizar personalmente y que tiene un coste en aranceles y honorarios del registrador. Pero, cuando hay cierta urgencia, lo más cómodo es solicitar al banco o a una gestoría que se encargue de todo, lo que supone un incremento de ese coste.

Por tanto, el consejo es cancelar registralmente la hipoteca en el momento en el que se amortice el préstamo. De esta manera se evitarán molestias si, llegado el momento, se desea sacar la vivienda al mercado inmobiliario.

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