El IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) es el nuevo índice de actualización del alquiler en España que sustituye al IPC desde 2025. Si tienes un contrato de alquiler en España, este artículo te explica exactamente qué es, cuánto te sube la renta y cómo calcularlo. Si aún no sabes cómo funciona la revisión de la renta, te recomendamos también nuestro artículo sobre cuándo comprar piso sale mejor que alquilar. Y muchos propietarios e inquilinos van a tener la misma conversación incómoda: ¿cuánto sube la renta? La respuesta ya no es el IPC. Desde 2025 hay un nuevo índice —el IRAV— y en mayo de 2026 está en el 2,47%. Si no sabes qué es, cuándo aplica y cómo calcularlo, este artículo es para ti.
Qué es el IRAV y de dónde sale
El IRAV —Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda— es el nuevo índice oficial creado por el INE para actualizar las rentas de los contratos de alquiler de vivienda habitual en España. Lo creó la Ley de Vivienda 12/2023 para sustituir al IPC como referencia de actualización, y entró en vigor de manera efectiva para los contratos con fecha de revisión a partir de 2025.
¿Por qué se creó? Porque usar el IPC general para actualizar alquileres generaba un absurdo: en 2022, con el IPC disparado por la energía y los alimentos, los alquileres habrían subido un 9-10% sin que eso tuviera ninguna relación con el mercado de la vivienda. El Gobierno primero puso un tope artificial (primero 2%, luego 3%) y después creó el IRAV: un índice específico que mezcla IPC, costes de construcción y renta disponible de los hogares. En teoría, más estable y más representativo de la realidad del sector.
En la práctica, el IRAV lleva desde que está operativo oscilando entre el 2,1% y el 2,6%. En mayo de 2026 el INE lo sitúa en el 2,47%. Para la inmensa mayoría de contratos que se revisan ahora mismo, eso es lo que aplica.
Cuánto te sube (o te baja) el alquiler en tu ciudad
El IPC de alquileres —lo que el mercado libre está subiendo— ya supera el 7,9% anual en mayo de 2026. Si tu alquiler se actualizara con ese dato, estarías pagando casi un 8% más al año sin parar. El IRAV pone un freno: 2,47%. La diferencia entre esos dos porcentajes es el dinero que te ahorras (o que tu propietario deja de ganar, según desde qué lado mires). Sube el gráfico de comparativa de índices aquí.
En Madrid, con una renta media de 1.480 euros, la actualización con IRAV supone +36,6 euros al mes. Si se aplicara el IPC de alquileres, serían +117 euros. La diferencia: 80 euros mensuales, casi 1.000 euros al año. En Barcelona la diferencia es similar. En Sevilla o Valencia, algo menor en términos absolutos pero igual de significativa en proporción al sueldo medio. Sube el gráfico de impacto por ciudades aquí.
Cómo saber si tu contrato usa el IRAV (y qué hacer si no)
Tu contrato de alquiler debería indicar explícitamente qué índice se usa para la actualización anual. Si tu contrato es anterior a 2023 y dice «IPC» sin más especificación, la situación jurídica es más compleja: la Ley de Vivienda 12/2023 es clara en que el IRAV se aplica a los nuevos contratos y a las revisiones de contratos vigentes. Pero si el contrato original especificaba IPC de forma expresa, hay margen de interpretación y algunos propietarios lo están usando para intentar aplicar el índice más alto.
La posición jurídica mayoritaria —y la que defiende el Ministerio— es que el IRAV es de aplicación obligatoria en todos los contratos de vivienda habitual desde su entrada en vigor, independientemente de lo que diga el contrato anterior. Si tu propietario te está aplicando el IPC general (2,7%) o el IPC de alquileres (7,9%) en lugar del IRAV (2,47%), tienes base legal para reclamar. Puedes hacerlo por burofax, y si no hay acuerdo, mediante el sistema de resolución extrajudicial de disputas de arrendamiento previsto en la propia Ley de Vivienda.
La cronología que explica por qué hay tanta confusión
La confusión sobre el IRAV no es casual: es el resultado de siete años de cambios de legislación, topes temporales, prórrogas y decretos-ley que han ido cambiando las reglas en mitad del partido. El último episodio fue el Real Decreto-ley del Gobierno que intentaba poner un tope del 2% a las actualizaciones de alquiler —rechazado por el Congreso el 28 de abril de 2026—. Ese rechazo devuelve la pelota al IRAV, que sigue siendo el índice legal vigente. Sube el gráfico de cronología legal aquí.
Para propietarios e inquilinos, la conclusión práctica es la misma: el IRAV es la referencia legal actual, se sitúa en el 2,47% en mayo de 2026, y cualquier actualización que se desvíe significativamente de ese dato necesita una justificación contractual sólida.
Cómo calcular la subida de tu alquiler con el IRAV
El cálculo es sencillo. Toma tu renta mensual actual y multiplícala por 1,0247 (si el IRAV de tu mes de revisión es el 2,47%). La diferencia entre el resultado y lo que pagas ahora es lo que sube tu alquiler.
Ejemplo: si pagas 950 euros al mes en Valencia, tu nueva renta sería de 950 × 1,0247 = 973,47 euros. Es decir, 23,47 euros más al mes. Para saber el IRAV exacto del mes en que se revisa tu contrato, consulta la web del INE (ine.es), donde publican el dato mensual.
También puedes usar la calculadora de Trovimap para simular el impacto real sobre tu presupuesto mensual: https://trovimap.com
Conclusión: el IRAV te protege, pero solo si lo conoces
El IRAV es una de esas herramientas legales que existen para protegerte pero que solo funcionan si sabes que existen. Si no lo conoces, tu propietario puede actualizarte el alquiler con el dato que más le convenga y tú lo pagarás sin saber que tenías derecho a pagar menos. Ahora ya lo sabes. El índice es el 2,47%. Tu contrato se revisa según ese número. Si alguien te pide más, pregunta por qué. Y si no hay una respuesta legal clara, reclama.
