El Euríbor 12 meses está en el 2,818% en mayo de 2026. Si tienes una hipoteca variable, eso significa que tu próxima revisión de hipoteca va a cambiar tu cuota mensual. Dependiendo de cuándo firmaste, puede bajar, subir o quedarse casi igual. En esta guía te explicamos cómo funciona exactamente la revisión de la hipoteca variable, cómo calcularlo tú mismo y qué puedes hacer si el resultado no te gusta.
Qué es la revisión de la hipoteca y cuándo se produce
La revisión de la hipoteca variable es el proceso por el que el banco recalcula tu cuota mensual en función del Euríbor vigente en ese momento. Ocurre de forma periódica —generalmente cada 6 o 12 meses— según lo pactado en tu escritura hipotecaria. No es una penalización ni una decisión discrecional del banco: es una cláusula automática que firmaste el día que aceptaste el préstamo.
El Euríbor 12 meses es el índice de referencia usado en la práctica totalidad de hipotecas variables españolas. Cuando el Euríbor sube, tu cuota sube. Cuando baja, tu cuota baja. La magnitud del cambio depende de cuánto ha variado el Euríbor desde tu última revisión y del capital pendiente que te queda por pagar.
En mayo de 2026 el Euríbor 12 meses se sitúa en el 2,818%. Eso es casi un punto porcentual menos que el pico de 2023 (4,15%), lo que significa que muchas hipotecas que se revisan ahora verán una bajada de cuota respecto a la revisión anterior. Pero no todas: las que firmaron cuando el Euríbor estaba negativo todavía pueden experimentar un ligero aumento.
Cómo ha evolucionado el Euríbor: el dato clave de tu revisión
La historia del Euríbor en los últimos cuatro años es la de una montaña rusa que todavía no ha terminado. Partió de tasas negativas históricas (−0,50% en diciembre 2021), escaló hasta el 4,15% en el verano de 2023 —el nivel más alto en 15 años— y desde entonces ha descendido progresivamente hasta situarse en el 2,818% en mayo de 2026.
Esa bajada tiene un efecto directo en las revisiones de 2026: quienes revisaron su hipoteca con el Euríbor en máximos (2023-2024) verán una reducción de cuota. Quienes firmaron antes de 2022 —cuando el Euríbor era negativo— pueden ver todavía un ligero aumento, aunque mucho menor que el que sufrieron en 2022-2023.
Cómo calcular exactamente cuánto te sube o baja la cuota
El cálculo de la revisión hipotecaria es sencillo una vez tienes los datos. Solo necesitas tres cosas: el capital pendiente de tu hipoteca, el diferencial pactado con el banco (el número fijo que se suma al Euríbor) y el nuevo Euríbor del mes de tu revisión.
La fórmula es: cuota mensual = Capital pendiente × (tipo de interés mensual) / (1 − (1 + tipo mensual) elevado a menos el número de meses restantes). El tipo mensual es (Euríbor + diferencial) dividido entre 12. Ejemplo concreto: capital pendiente 150.000 €, diferencial 1%, Euríbor 2,818%, 20 años restantes. Tipo mensual = 3,818% / 12 = 0,318%. Cuota resultante = 891 euros al mes.
Si firmaste con el Euríbor en negativo y ahora se revisa con el 2,818%, tu cuota habrá subido respecto al momento de la firma. Pero si en tu última revisión el Euríbor estaba al 3,8% o al 4%, ahora bajará. Usa la calculadora de Trovimap para hacer el cálculo exacto con tus datos.
Qué puedes hacer si el resultado no te conviene: novación y subrogación
Si después de calcular tu revisión de hipoteca concluyes que el resultado no te gusta —o que sigues pagando más de lo que pagarías con una hipoteca fija— tienes dos opciones principales: la novación y la subrogación.
La novación es la renegociación de las condiciones de tu hipoteca con el mismo banco. Puedes pedir cambiar a tipo fijo, reducir el diferencial o ampliar el plazo para bajar la cuota. El banco no está obligado a aceptar, pero en un mercado competitivo suele haber margen. Ten en cuenta que la novación tiene costes —comisión, notaría— que hay que incluir en el cálculo para saber si merece la pena.
La subrogación es cambiar de banco llevándote tu hipoteca. Si otro banco te ofrece mejores condiciones —tipo fijo más bajo o menor diferencial en variable— puedes trasladarte. Los costes de subrogación están limitados por ley desde 2019 y, en muchos casos, el banco de destino los asume para atraerte como cliente.
Variable, fija o mixta: qué sale mejor en 2026
Con el Euríbor al 2,818% y tipos fijos en torno al 3,0-3,5% TAE, la diferencia entre variable y fija se ha reducido mucho. La hipoteca variable sigue siendo ligeramente más barata en el corto plazo, pero asumes el riesgo de que el Euríbor vuelva a subir. La hipoteca mixta —tipo fijo los primeros 5-7 años y variable después— ofrece un equilibrio razonable para quien no sabe cuánto tiempo va a quedarse en el piso.
La decisión depende también de tu perfil de riesgo. Si te gusta la certeza y prefieres saber exactamente cuánto pagarás cada mes durante 20 años, el tipo fijo tiene sentido incluso si sale algo más caro a corto plazo. Si tienes colchón financiero y crees que el Euríbor seguirá bajando, la variable puede beneficiarte. También puedes leer nuestro artículo sobre cuándo comprar piso sale mejor que alquilar para entender el impacto total del coste de financiación.
Conclusión: conoce tu revisión antes de que te llegue la carta del banco
La revisión de tu hipoteca variable en 2026 es predecible con meses de antelación. No tienes que esperar a que el banco te mande la carta con el nuevo importe. Con el Euríbor de tu mes de revisión —publicado cada mes por el Banco de España— y los datos de tu escritura, puedes calcular exactamente qué cuota te espera. Y si el resultado no te conviene, tienes margen para actuar antes: negocia una novación o compara ofertas de subrogación antes de que el cambio sea efectivo.
