Si hay algo que mantiene el mismo ritmo en España desde hace años son las separaciones matrimoniales y divorcios. El estudio de la evolución de las demandas de disolución matrimonial desde el año 2001 -realizado por el departamento de Estadística del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ)- muestra como el número de separaciones y divorcios en España se mantiene estable desde 2009, año en el que se produjeron más de 124.000 disoluciones. En 2016, el número total de separaciones y divorcios en nuestro país fue de casi 120.000.
Hay un hecho vinculado a la ruptura de una pareja o matrimonio: la mayoría de parejas comparten una misma vivienda, que -en caso de haberse comprado- se ha hecho «en pareja”. Por lo tanto, cuando llega el momento de separarse también toca ocuparse de cómo gestionar ese bien común.
En este post trataremos de explicarte todo lo que debes tener en cuenta en el caso de una separación que incluya una hipoteca conjunta:
Evaluar si la separación es definitiva
Antes de tomar una decisión tan trascendental y compleja como es desprenderse de la casa común, las parejas deben pensar bien si la ruptura es definitiva. Cuando se pasa por una crisis de pareja o matrimonial predomina la angustia y la confusión. Entonces aparece una pregunta que martillea constantemente: ¿Atravesamos una crisis o nos enfrentamos a una ruptura definitiva? ¿Cómo saberlo?
Al entrar en crisis los sentimientos que se experimentan son muy intensos, por lo que es difícil pensar con la mente despejada. Decidir si vale la pena continuar o si debe terminarse la relación puede ser una empresa verdaderamente titánica; sobre todo porque tememos asumir la opción equivocada. Por lo tanto, antes de tomar una decisión sobre qué hacer con la vivienda compartida, debemos saber si la separación no tiene remedio antes que las consecuencias sean irremediables.
Si no hay marcha atrás y la separación es irrevocable, se abren varias vías a los titulares de la casa o piso para resolver un problema que podría ocasionarnos muchos quebraderos de cabeza, además de importantes reveses económicos. TROVIMAP analiza ahora para ti las alternativas existentes para saber qué hacer con la propiedad en caso de divorcio:
Una de las partes se queda con la propiedad
Partimos de la situación de que el divorcio es de mutuo acuerdo y que uno de los miembros de la ex pareja quiere quedarse con la casa. En este caso, el factor fundamental para seleccionar la mejor opción es el régimen por el cual hemos adquirido la vivienda:
· Si estamos casados en régimen de gananciales y la vivienda es ganancial, existen dos procedimientos: el primero, ante notario, dónde liquidamos la sociedad de gananciales adjudicándose la vivienda uno de los miembros o, la segunda opción, la vía judicial donde un juez liquida la sociedad de gananciales.
· Si estamos casados en régimen de separación de bienes, o somos pareja, y la vivienda la compramos en proindiviso (bienes comunes que no han sido divididos de forma clara y expresa entre sus propietarios), deberemos hacer una extinción de condominio ante notario dónde uno se adjudique el 100% de la vivienda.
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¿Qué es la extinción del condominio?
Se trata de una solución para disolver la propiedad de un bien común. En este caso el bien es la vivienda, que ha sido adquirida por ambos cónyuges, generalmente al 50% cada uno. Otras características de la extinción del condominio son:
· Es una operación en la que uno de los dos propietarios cede su parte de la propiedad de la vivienda a la otra parte.
· Lo más normal es que se produzca una compensación económica para quien cede su parte del inmueble, aunque no tiene por qué ser así.
· Reporta un mayor ahorro fiscal que si se opta por la compraventa del bien: Con la compraventa hay que afrontar un impuesto del 7%; con la extinción de condominio se pagaría un impuesto del 1% o 1,5% del valor de la vivienda, según la comunidad autónoma.[/su_note]
Una hipoteca es una decisión trascendental: Aquí te explicamos los tres errores más comunes al firmar una para que te asegures de no cometerlos.
La renuncia no exime de la obligación ante el banco
Puede que el amor se acabe, pero lo que no se termina es la responsabilidad con el banco que ha concedido el préstamo hipotecario para adquirir la casa. El problema que nos encontramos en estos casos es que por el hecho de que uno se adjudique el 100% de la vivienda y se comprometa (ante juez o notario) a pagar el 100% de la hipoteca, el otro miembro de la pareja no queda liberado de su obligación al pago de la hipoteca de cara a la entidad bancaria. Si su ex pareja incumple en el pago, la entidad financiera puede ir contra él.
Esto mismo se aplica también para los avalistas. También seguirá apareciendo en nuestro historial crediticio en la Central de Riesgos del Banco de España (CIRBE), ya que seguimos siendo deudores del préstamo hipotecario. Debemos tenerlo en cuenta, ya que ésto puede limitar la capacidad de pedir otro préstamo hipotecario en el futuro.
Para evitar problemas, lo mejor es que al firmar la extinción de condominio o liquidación de sociedad de gananciales (notarial o judicial), se cancele a la vez el préstamo hipotecario, constituyendo uno nuevo para el miembro de la ex pareja que se adjudica la vivienda. Esto supone un gasto económico porque hay que firmar una nueva hipoteca, aunque también podemos aprovechar la oportunidad para revisar las condiciones del préstamo y encontrar una hipoteca más beneficiosa (aprovechando el contexto actual en el que los bancos compiten por la captación de clientes hipotecarios).
Venta de la hipoteca de mutuo acuerdo
La solución más fácil es la siguiente: vender la propiedad a un tercero. De este modo, cancelarían la deuda hipotecaria y se repartirían el dinero sobrante. Esta opción encuentra 3 posibles obstáculos:
· Una de las dos personas quiere quedarse en la vivienda y/o no venderla.
· Aunque el actual mercado inmobiliario muestra más movimiento que en los años de la crisis; la venta de una vivienda se puede convertir en una tarea difícil, que puede demorarse en el tiempo (más de lo que una pareja en crisis podría soportar), o puede implicar una importante rebaja en el precio de venta si se quiere dar una solución rápida. Si tienes necesidad de vender tu vivienda, recuerda que en este post compartimos todos los secretos que debes seguir para preparar tu piso para venderlo.
· El saldo de la hipoteca debe ser inferior al importe de venta, ya que de lo contrario el banco debe autorizar la conversión del importe de la hipoteca, que no se cancela con la venta en un préstamo personal o similar.
Dación en pago
Si la ex pareja ha puesto la casa a la venta pero no consiguen comprador y no pueden esperar más para sacársela de encima porque eso supone gastos que no pueden o no están dispuestos a asumir, otra opción es intentar que el banco se quede con la vivienda a cambio de saldar la deuda hipoteca. El inconveniente de esta opción es que el banco no está obligado a aceptarlo y no suelen estar por la labor, sobre todo si la hipoteca se estaba pagando con regularidad.
[su_note note_color=»#f8de70″]La dación en pago es un proceso que consiste en cancelar la hipoteca a cambio de devolver al banco la vivienda para la cual fue concedido el préstamo hipotecario. Este proceso solo puede efectuarse si en el contrato de préstamo hipotecario se contiene dicha posibilidad o si el banco lo admite, cosa que es más que improbable en el caso de que tengamos avalistas solventes, la hipoteca esté muy cargada con respecto al valor de la vivienda o tengamos otras deudas importantes.[/su_note]
Por si todo esto fuese poco, los bancos no quieren más propiedades después de que las ejecuciones hipotecarias durante la crisis llenase “el haber” de las entidades bancarias de pisos y casas.
Es por ello que a pesar de que es una buena opción, es la más difícil de conseguir que sea aceptada por el banco o entidad financiera que nos ha concedido la hipoteca.
Mantener la hipoteca al 50%
En caso de que ninguna de las soluciones previamente mencionadas vean la luz, una quinta solución podría ser la de mantener la hipoteca al 50%. No es una solución habitual; pero puede considerarse, especialmente en los casos en que:
· Haya uno o más hijos fruto del matrimonio y se quiera adquirir la propiedad para dejarla a su nombre o como herencia futura.
· Ninguna de las partes pueda afrontar los pagos de la hipoteca por sí misma y no se desee vender la casa porque el precio que ofrecido a la pareja es muy inferior al valor de la compra. En otras palabras, la pareja quiere esperar para vender la casa.
En estos casos, habitualmente, el miembro de la pareja con mayores emolumentos debía asumir un porcentaje mayor del pago de la hipoteca. Eso ha cambiado, y el sueldo de las parejas divorciadas ha dejado de ser un hándicap en el pago de una hipoteca. Los divorciados que se encuentren en situación de bienes gananciales y con una hipoteca a medias podrían pedir una revisión de las medidas (marcadas en el momento del divorcio) para empezar a pagar a medias las cuotas de dicha hipoteca sin entrar a valorar el sueldo de cada uno.
Una sentencia del Tribunal Supremo sienta doctrina (existiendo, por lo tanto, jurisprudencia) en los casos en que las parejas divorciadas no pagaban por igual la cuota de la hipoteca. El Supremo justifica esta doctrina diciendo que el pago de la hipoteca no se considera «una carga del matrimonio», sino «una deuda de la sociedad de gananciales» (aquellos bienes que están a nombre de los dos).
Con esta doctrina se verá beneficiada el miembro de la ex pareja que estaba pagando un porcentaje mayor que el otro en la cuota de la hipoteca, según lo acordado por el juez en su sentencia de divorcio, que establecía un pago en función del nivel de ingresos de cada uno. Solo tiene que pedirle a un abogado que solicite la revisión de las medidas basándose en esta doctrina (y siempre y cuando fuese aceptada por el juez correspondiente) ambos pasarían repartirse el pago al 50%.
¿Qué hacer en casos de impago?
Si la hipoteca de la casa se mantiene al 50% y una de las partes deja de pagar las cuotas, la otra parte deberá presentar una demanda ejecutiva contra la parte deudora para reclamar los impagos hasta la fecha.
Cuando en un convenio regulador de divorcio, homologado judicialmente, se estipula de manera expresa que ambos cónyuges han de pagar la mitad las cuotas de amortización de un préstamo hipotecario que grava la vivienda familiar, resulta ajustado al derecho que, si alguno no cumple el compromiso adquirido, pueda instarse a cumplir con las condiciones del convenio de divorcio por medio de los tribunales.
En consecuencia, el deudor debe cumplir aquello a que se obligó en convenio, pues la calificación de la amortización de la hipoteca como deuda de la sociedad ganancial y no como carga familiar no imposibilita que los cónyuges puedan acordar lo que consideren procedente merced al principio de autonomía de la voluntad.
No queda, pues, otro camino que el judicial para reclamar a la parte deudora el pago de las cuotas mensuales que amortizan el préstamo hipotecario. A veces se llega a este punto después de muchos intentos fracasados por alcanzar un acuerdo entre las dos partes pero, si superar una ruptura matrimonial ya es un asunto muy complicado, cuando el patrimonio se mete por el medio lo dificulta aún más. La intervención de un abogado para mediar entre las partes, además de ejercer su labor en los procedimientos necesarios en los tribunales, es el mejor camino para contener la aparición de conflictos.
Terceros en discordia
Además de las implicaciones que tiene una separación con hipoteca compartida, hay terceros a la relación que se pueden ver afectados, y de manera importante, por el divorcio: Principalmente, está claro, los hijos menores no emancipados, que viven con los padres en la vivienda familiar. Si los padres se separan sin acuerdo, el juez otorgará el uso y disfrute de la vivienda familiar al cónyuge en cuya compañía queden, independientemente, de la propiedad del inmueble.
Importante es también tener en cuenta qué pasará si hay avalistas o dobles garantías hipotecarias. Hay casos en que avalan los padres de una de las partes pero no los de la otra, por ejemplo. No es aconsejable, ya que cuando hay una separación, unos padres tendrán que afrontar en su condición de avalistas una deuda problemática y los otros no, con los problemas añadidos que ello conlleva.
Desde luego, si la relación del hijo no es muy estable o es reciente, no hay que avalar nunca una hipoteca. En caso de querer ayudar al hijo, mejor comprar una parte que avalar. Y nunca comprometerse en la deuda si los padres de la otra parte no lo hacen.
En todo caso, la presencia de hijos siempre es una complicación añadida en caso de separación; así que te recomendamos que te documentes a fondo sobre qué hacer y qué derechos tienes en cada caso.
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