La nueva ley de vivienda fue aprobada por el Congreso el pasado 27 de abril de 2023, y por el Senado el 18 de mayo. El 25 de mayo la ley se incluiyó en el BOE y entró en vigor al día siguiente.

Es una ley que modifica aspectos clave del mercado del alquiler y que tendrá un impacto significativo en el sector inmobiliario. Por eso conviene analizar su repercusión.

Te presentamos una lista abreviada de los puntos clave de la nueva normativa que regula el mercado de viviendas y varios ejemplos para entender como te pueden afectar:

  • Ampliación de las «zonas tensionadas» en el mercado de alquiler: Se considerarán nuevas zonas tensionadas aquellas donde haya un riesgo especial de escasez de viviendas para la población. La declaración de estas áreas dependerá de las Comunidades Autónomas y se basará en criterios específicos.

Para declarar una zona tensionada de alquiler se deberá cumplir, al menos, una de estas dos condiciones:

Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.

Ejemplo: si la renta media de una zona es de 3.000 euros por hogar, la suma del precio de la vivienda (por hipoteca o alquiler) más los gastos de suministros no podrían superar los 900 euros.
Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.


Ejemplo: si una vivienda costaba 300.000 euros en enero de 2020, hubiese aumentado en enero de 2023 el valor del IPC entre enero de 2020 y 2023 (12,9%) más 3 puntos porcentuales adicionales (15,9%). Así, la vivienda tendría que valer 347.700 euros.

  • Nueva definición de «grandes tenedores«: Se establece una distinción entre grandes y pequeños propietarios en las zonas tensionadas. Se hace distinción entre grandes y pequeños propietarios en las zonas tensionadas:

– Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
– Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

  • Límite anual de actualización del alquiler eliminando el IPC: A partir de ahora, la actualización de los precios de alquiler ya no estará vinculada al IPC. Se establecen límites de aumento para los próximos años y se está creando un nuevo índice de referencia

Las actualizaciones de los alquileres estarán siempre limitados por un índice:

Durante 2023: la actualización del precio del alquiler será de un máximo del 2%
Durante 2024: las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3%
A partir de 2025: para enero 2025 se cree un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres y que será más estable e inferior al IPC

  • Regulación de los precios de alquiler en zonas tensionadas: Los precios de los nuevos contratos de alquiler estarán regulados y limitados, no pudiendo superar el precio del último contrato de alquiler vigente en los últimos cinco años, más la actualización correspondiente según el índice vigente en ese momento.

Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y no se aplicará en zonas NO declaradas tensionadas. 

Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario (pequeño o gran tenedor)

  • Traslado de los honorarios de la inmobiliaria al propietario: Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, mientras que el inquilino seguirá siendo responsable de pagar la fianza y la garantía adicional al firmar un nuevo contrato de alquiler.

  • Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras: No se podrán establecer nuevas condiciones que repercutan en el arrendatario en forma de cuotas o gastos que no estuvieran recogidos en el contrato anterior.

  • Prohibición de «acuerdos entre las partes» contrarios a la Ley de Vivienda: Se eliminan las cláusulas que permitían acuerdos contrarios a la ley. Ahora las medidas contenidas en la ley serán obligatorias y no podrán ser modificadas por acuerdo entre las partes.

  • Nuevas medidas de protección contra los desahucios: Se establecen medidas para proteger a las personas frente a los desahucios, incluyendo la fijación de una fecha y hora para llevarlos a cabo, prórrogas en los procedimientos de lanzamiento y acceso obligatorio a procedimientos de solución extrajudicial para personas vulnerables.

  • Beneficios fiscales para propietarios: Se otorgan beneficios fiscales a los propietarios que alquilen viviendas en zonas tensionadas, incluyendo bonificaciones en el IRPF en función de diferentes criterios, como la rehabilitación de la vivienda, el alquiler a jóvenes o destinar la vivienda al alquiler social.

Cristerios de bonificación:

Bonificación 50%  a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
Bonificación 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación.
Bonificación 70%
Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años
Si se destina la vivienda «al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica».
Bonificación 90%  si «en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

  • Recargo del IBI para viviendas vacías: Se establece un recargo a los inmuebles residenciales desocupados de forma permanente para incentivar el alquiler de estas viviendas

  • Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública: las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente.

  • Aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada – (c) 2023 Adevinta, en caso de que redistribuyas o difundas nuestro contenido protegido, recuerda que debes citarnos.

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