Cuando llega la campaña de la Renta suelen surgir muchas dudas entre los contribuyentes. Entre las más habituales están aquellas relacionadas con los inmuebles. Para evitar problemas con Hacienda, es importante saber cómo declarar la vivienda en el IRPF, más teniendo en cuenta que hay diferentes supuestos y muchos matices a tener en cuenta a la hora de hacer la declaración.

Cómo declarar la vivienda en el IRPF: vivienda habitual y segundas residencias

De acuerdo con la información que ofrece la Agencia Tributaria sobre cómo declarar la vivienda en el IRPF, los inmuebles que se tienen en propiedad se deben incluir obligatoriamente en la declaración de la Renta. Solo hay dos excepciones. La primera es en el caso de nuda propiedad, es decir, que se tenga la titularidad de un inmueble pero no se pueda disfrutar, sino que lo haga el usufructuario. La segunda son solares sin edificar.

La vivienda habitual, aunque haya que declararla, no tributa en el IRPF. Al contrario, pueden aplicarse deducciones por ella en algunos casos:

  • Una deducción del 15% de las cantidades aportadas para el pago de la hipoteca si esta se firmó antes de 2013. El límite anual por el que se calcula la deducción son 9.040€.
  • Una deducción de hasta 12.800€ por adecuación de la vivienda a personas con discapacidad.
  • Deducciones por mejora de la eficiencia energética por obras realizadas a partir del 6 de octubre de 2021. Según el caso, esas deducciones oscilan entre un 20% y un 60%.
  • También se pueden aplicar deducciones autonómicas por la adquisición de vivienda habitual, aunque los porcentajes varían de unas comunidades a otras. Conviene revisar la información concreta para cada zona.

En el caso de segundas residencias y otras propiedades que no generan rentas se tributa en concepto de imputación de rentas. Es decir, tienen la consideración de ingresos. En concreto, se tributa sobre el 1,1% del valor catastral o el 2% si este no se ha revisado desde 1993.

Cómo tributa la venta de una vivienda

La venta de una vivienda tributa como una ganancia, pero solo la diferencia de precio desde que se compró hasta que se formaliza la venta. La cantidad oscila entre el 19% y el 26% de la ganancia obtenida. Sin embargo, existe la posibilidad de exención cuando esos beneficios se han reinvertido en la adquisición de otra vivienda habitual o en su rehabilitación.

También están exentos de tributar en el IRPF por la venta de vivienda habitual dos colectivos. El primero de ellos son los mayores de 65 años, también exentos cuando no sea vivienda habitual pero la ganancia obtenida se invierta en una renta vitalicia, con una cantidad máxima de 240.000€. El segundo colectivo exento de tributar por la venta de su vivienda habitual son los grandes dependientes.

Y un último caso de exención por la venta de vivienda es cuando se ha realizado a pérdidas. En ese caso no tributa, aunque sí se deba incluir en la declaración de la Renta.

Cómo declarar la vivienda en el IRPF si se trata de una vivienda en alquiler

En este caso, hay que diferenciar entre el arrendador y el arrendatario. En el caso del arrendador, los ingresos que genera el alquiler se deben incluir íntegramente en el IRPF en concepto de rendimientos del capital inmobiliario.

Sobre el rendimiento neto (descontando los gastos deducibles) se aplica una deducción del 60%, pero solo sobre inmuebles destinados a vivienda habitual (si para el inquilino es su residencia habitual). Esos gastos deducibles incluyen los derivados de administración, obras de reparación y reforma, impuestos sobre el inmueble, seguro de hogar y comunidad, intereses del préstamo hipotecario y amortización del inmueble, entre otros.

Conviene tener en cuenta algunos aspectos más en el caso del arrendador. Por un lado, que plazas de garaje y trastero que se alquilan conjuntamente a la vivienda no generan imputación de rentas, pero si se alquilan de forma separada sí tributan en el IRPF y sin la reducción del 60%. Por otro lado, tampoco se puede aplicar esa reducción en el caso de alquileres turísticos.

En el caso de los arrendatarios, estos pueden beneficiarse de algunas deducciones en la declaración de la Renta. De manera general, es posible aplicar una reducción por la renta del alquiler de hasta el 10,5% sobre una base máxima de 9.040 euros si el contrato se firmó antes del 1 de enero de 2015. Por otra parte, los inquilinos también pueden beneficiarse de deducciones autonómicas, aunque estas son diferentes de unas comunidades a otras. Y, con carácter general, los arrendatarios deben declarar las ayudas al alquiler obtenidas dentro del Plan Estatal de Vivienda.

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