Calcular el valor de una vivienda es un proceso complejo en el que intervienen variables muy diferentes. Esa es la razón de que en una misma zona, a veces incluso en un mismo edificio, el precio de dos casas aparentemente similares pueda variar sensiblemente.

Por un lado, se consideran las características y la demanda en esa área concreta. Por otro, los aspectos estructurales del inmueble, desde su estado de conservación a su distribución o incluso su altura y orientación.

Así, a la hora de fijar el precio de una casa o tasarla para negociar el precio de compra, un parámetro básico es el precio del metro cuadrado. Precio que encierra mucha información, más de la que realmente parece a simple vista.

Qué se considera para calcular el valor de una vivienda

Cuando se habla del precio de la vivienda en un área concreta, los cálculos se realizan en función del mercado inmobiliario, de los precios de venta y del valor de las transacciones realizadas en un periodo concreto. Se tienen en cuenta los metros cuadrados de los inmuebles y los precios de venta y se obtiene el valor del metro cuadrado.

Visto de esta forma, calcular el valor de una vivienda en una zona sería muy simple. Si la operación ofrece un resultado de 2.000 €/m², una vivienda de 100 m² debería costar 200.000 €. ¿Dónde está entonces la diferencia? ¿Por qué el precio real en el mercado inmobiliario varía?

El primer aspecto que entra en juego es la consideración de los metros cuadrados. En ese sentido, hay que diferenciar lo que son metros construidos (incluye toda el área del perímetro de la vivienda y también la parte proporcional de zonas comunes) y lo que son metros útiles (el espacio por el que se puede caminar en una vivienda, incluyendo armarios).

Evidentemente, el precio de la vivienda va a variar notablemente si el cálculo se realiza teniendo en cuenta metros construidos o metros útiles. Lo habitual es tener en cuenta el primer valor, el de los metros construidos.

Pero cuando dos viviendas aparentemente similares en una misma zona tienen precios diferentes detrás hay otros muchos aspectos que influyen:

  • La antigüedad del inmueble o de la finca en la que se encuentra.
  • Estado de conservación o si se han hecho reformas.
  • Distribución, número de estancias y terrazas.
  • Calidad de los materiales y acabados.
  • Zonas comunes dentro del edificio, trasteros, garaje, ascensor, etc.
  • Altura dentro del edificio y orientación.
  • Cercanía de infraestructuras básicas y de trasporte, de servicios esenciales, comercios o zonas verdes.

Cualquiera de estos aspectos puede suponer variaciones a la hora de calcular el valor de una vivienda respecto a otra. Además, ponen sobre la pista de que entre ambos inmuebles hay algunas diferencias significativas que nada tienen que ver con las dimensiones.

¿Y cómo interpretar ese precio por metro cuadrado?

Como comentamos en el ejemplo anterior, el precio de venta de una vivienda no siempre coincide con el cálculo de precio por metro cuadrado de la zona por los metros cuadrados construidos.

Es importante saber que las casas con más metros suelen tener precios por metro cuadrado más bajos que las casas más pequeñas.

Para poder comparar es importante revisar información sobre precio medio del m², que sí mide la tendencia general de los precios. Aunque igualmente, cada casa es única y una vivienda con un precio por metro cuadrado por encima de la media posiblemente también lo es por encima de la media en cuanto a calidades, buena ubicación y comodidades.

El precio medio por metro cuadrado ofrece información sobre rangos promedio. Sin embargo, no calcula con precisión el valor en la mayoría de los casos. Por lo que es mejor tomarlo como referencia de la tendencia en los precios de la zona.

¿Es posible conocer el valor real de una vivienda?

Siempre es posible aplicar criterios objetivos para calcular el valor de una vivienda más ajustado a mercado, tanto si la intención es vender como comprar. En ese sentido, una buena herramienta son las aplicaciones gratuitas que están al alcance de cualquier usuario.

TroviValora es una de esas herramientas. Su uso es muy sencillo, simplemente hay que introducir una dirección o referencia catastral para conocer el precio de un inmueble. Un avanzado algoritmo se encarga de analizar infinidad de datos de anuncios de inmuebles y de información catastral para hacer una tasación muy aproximada.

Pero ese valor estimado de la vivienda se acompaña de otro tipo de información que ayuda a entender cómo se ha realizado el cálculo: testigos empleados y sus características, precios mínimos y máximos que se pueden aplicar, evolución de los precios en la zona y tendencias del mercado o ubicación de los puntos de interés.

TroviValora se convierte así en una herramienta de valoración de inmuebles muy útil para cualquier persona interesada en comprar o vender. Pero también lo es para los profesionales del sector inmobiliario. Ofreciéndola como parte de sus servicios se dispone, además, de un método de captación eficaz.

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