Cómo saber el valor catastral de una casa es una duda frecuente cuando se está pensando en vender o en comprar un inmueble. Hay que tener en cuenta que ese valor es el que concede la Administración al inmueble y se emplea, además, para calcular diferentes impuestos. Saberlo no es complicado y existen diferentes formas, que te explicamos a continuación.
Qué es el valor catastral
El Catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda. En él se deben inscribir de manera obligatoria todos los bienes inmuebles, independientemente de sus características. Ese registro establece un valor administrativo que es lo que se conoce como valor catastral.
Ese valor de carácter objetivo se calcula teniendo en cuenta tanto el lugar donde se encuentre el inmueble como el valor del suelo, el coste de ejecución material de la construcción o la antigüedad, entre otros. Lo habitual es que nunca supere el precio de mercado, pero en muchas ocasiones tampoco se ajusta al valor real y es notoriamente inferior.
Pero, ¿por qué es tan importante ese valor que concede la administración? En primer lugar, para saber el punto de partida del precio de la vivienda.
Y, en segundo lugar, porque saber el valor catastral de una casa es básico para calcular el Impuesto de Bienes Inmuebles o la plusvalía municipal. Es decir, impuestos que gravan al inmueble directamente. Sin olvidar que también influye en el IRPF.
Ahora bien, no hay que confundir el valor catastral administrativo con el valor de referencia catastral, un valor probable de venta del inmueble que calcula también la Administración y que sirve para calcular el precio de venta e impuestos asociados a la operación de compra-venta, como veremos más adelante.
Cómo saber el valor catastral de una casa o local
Para saber el valor catastral de una casa, se necesita el número de referencia catastral. A partir de ahí, existen varias formas para conocer el valor catastral de una vivienda o local:
- En los recibos justificativos del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Ante la duda de cómo saber el valor catastral de una casa, esta es la forma más sencilla. Hay que tener en cuenta, eso sí, el último recibo, puesto que ese valor se va ajustando con el tiempo.
- Mediante consulta o certificación catastral electrónica: se obtiene a través de la Sede Electrónica del Catastro y mediante certificado digital DNIe o sistema cl@ve.
- A través de un certificado del Catastro emitido en sus delegaciones. Para ello, es necesario solicitar cita previa en cualquiera de sus oficinas e identificarse como titular del inmueble.
- También es posible saber el valor catastral de una casa en los puntos de información catastral de los ayuntamientos, para lo cual también se necesita identificación.
- En las escrituras públicas en las que conste el número de referencia catastral.
- A través de información del Registro de la Propiedad cuando figure inscrita.
Es importante tener en cuenta que cualquier persona puede acceder a la información catastral que no contenga datos sensibles o protegidos. Entre esos datos que sí son públicos está la referencia catastral. Lo que no es público es el valor catastral, para conseguirlo es necesario tener autorización del titular de la propiedad.
Discrepancias entre valor de referencia catastral y valor real de mercado
En enero de 2022 entró en vigor el nuevo valor de referencia catastral, que es algo diferente al valor catastral. El de valor de referencia catastral se actualiza anualmente, se calcula teniendo en cuenta el valor de las operaciones de compraventa reales que se realizan ante notario. Sirve de base imponible para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IADJ) y el de Patrimonio, así como para el impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), pero no para calcular el IBI ni el IRPF.
Las principales discrepancias con el valor de referencia catastral surgen a la hora de vender o comprar un inmueble. La causa es que esa valoración de ‘posible valor de mercado’ no tiene en cuenta características particulares de la vivienda, como su estado de conservación. Supone que en algunos casos se tributaría a partir de un valor superior al real. En caso de discrepancia, la única solución es presentar impugnación y justificar el motivo debidamente.
Antes de reclamar, es importante contar con una valoración profesional que permita conocer el valor real de la vivienda en el mercado. Existen herramientas online gratuitas que con solo introducir unos elementos básicos como localización o referencia catastral, así como algunas características básicas de la vivienda permiten saber el precio más ajustado a la realidad.
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