Los datos del sector inmobiliario en el último año reflejan un claro aumento del precio de la vivienda. De hecho, según datos de la sociedad de tasación TINSA, en cifras interanuales ese crecimiento ha sido de un 8,3% en el segundo trimestre de 2022.

Hacía quince años que no se registraba un encarecimiento de la vivienda similar, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. No solo eso, sino que ese aumento del precio de la vivienda parece no afectar al número de operaciones inmobiliarias. En este sentido, según datos del Instituto Nacional de Estadística, en junio de 2022 la compraventa de viviendas inscritas había aumentado un 18,8% en tasa interanual.

A qué se debe el aumento del precio de la vivienda

Puede parecer paradójico que en la antesala de la posible recesión económica ‘más anunciada de la historia’ y con tasas de inflación muy elevadas, el precio de la vivienda siga disparado. Sin embargo, hay varios factores -directos e indirectos- que explican este aumento del precio de la vivienda que, a corto plazo, no se espera que experimente cambios significativos. Como son los siguientes:

El mercado inmobiliario sigue siendo un ‘mercado de vendedores’

Un ‘mercado de vendedores’ es aquel favorable a los propietarios que desean vender su piso. Y esta situación se explica porque en los últimos años el parque inmobiliario apenas ha crecido.

Y la escasez de oferta de propiedades a la venta se traduce en demanda de vivienda sin cubrir. Demanda que se ha ido incrementando año tras año, con especial impulso en 2021, tras el ahorro embalsado de las familias durante los primeros los meses de la crisis sanitaria causada por el COVID-19. Así, la consecuencia inevitable ha sido el aumento del precio de la vivienda, especialmente notable en el mercado de segunda mano.

Encarecimiento de los costes de producción

En el caso de la obra nueva, hay otros factores también claves en el incremento de los precios: materias primas cada vez más caras y falta de suministros global, encarecimiento de los costes energéticos, tensiones geopolíticas y falta de mano de obra cualificada.

En este contexto de cambios bruscos e incertidumbre, construir cada vez sale más caro, por lo que el parque inmobiliario de obra nueva no crece a la velocidad que debería. Eso provoca que la demanda se dirija a la vivienda de segunda mano, encareciendo también sus precios.

Otros factores que influyen en el aumento del precio de la vivienda

A los anteriores factores directos hay que añadir otros que, de manera indirecta, también incrementan el esfuerzo que supone adquirir una vivienda. El primero de ellos ha sido el cambio en lo que a la tributación se refiere. La aplicación del nuevo valor de referencia catastral ha supuesto en muchos casos que los impuestos derivados de la compraventa se eleven notablemente. Según datos de FAI, de media, la carga impositiva para los compradores se la incrementado en un 17,11%.

El segundo factor importante tiene que ver con la subida de los tipos de interés y el crecimiento del Euríbor en los últimos meses (y posibles subidas que aún se pueden producir). Son cuestiones que suponen un encarecimiento de las hipotecas y, por tanto, un mayor esfuerzo a la hora de adquirir una vivienda. Factor que ya está dejando fuera del mercado a muchos compradores que no pueden acceder a la financiación necesaria.

No perder oportunidades en un mercado competitivo

Las circunstancias del mercado inmobiliario y ese aumento del precio de la vivienda obligan a tomar decisiones rápidas para no perder oportunidades, mucho más teniendo en cuenta que las previsiones apuntan a que los precios no bajarán. Al menos los de las propiedades que sí están a la venta a un precio real de mercado. Las propiedades sobrevaloradas que se han puesto a la venta a un precio inflado -posiblemente para aprovechar el alza de los precios- sí es más probable que sufran un ajuste en los precios.

Así, conocer el comportamiento y evolución del sector es importante, pero no es lo único que se debe tener en cuenta.

En el caso de los compradores, la clave es realizar un cálculo realista de la capacidad de endeudamiento. Este debe ser el punto de partida para la búsqueda de vivienda. Además, herramientas de valoración gratuita de inmuebles como TroviValora permiten conocer si el precio de esa vivienda que interesa se ajusta al mercado o no. De esta forma, se consigue algo muy importante: no pagar de más.

Para los vendedores, la valoración del inmueble es también crucial. Es la forma más sencilla de calcular el mejor precio de salida. Un precio que permita vender rápido, en las mejores condiciones y sin perder rentabilidad. Que la tendencia de los precios no sea bajista no significa que no se puedan ralentizar los plazos de venta. Por lo que, valorar adecuadamente la vivienda es fundamental.

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